La prometida caída del precio de los pisos tendrá que esperar

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SECTOR INMOBILIARIO

Viviendas en construccion

07 de febrero de 2012 (20:52 CET)

El Gobierno ha forzado a los bancos a sanear los inmuebles que acumulan en sus balances y ha proclamado que la medida provocará una rebaja sustancial del precio de los pisos. Pero el consenso de expertos y agentes del sector rebate esa conclusión. El coste de la vivienda mantendrá la senda descendente que registraba estos últimos años, sin fuertes oscilaciones hacia abajo, tanto en 2012 como previsiblemente en 2013.

Los motivos son que ese saneamiento sobre pisos ya terminados no es muy superior al ya existente, 10 puntos porcentuales de media, el proceso para aflorar el valor real de las viviendas será gradual a lo largo de este año y la sequia de crédito se prolongará. Y sin préstamos, en un contexto de paro elevado y desconfianza máxima de los consumidores, no se cerrarán transacciones.

Los bancos se dedicarán en los próximos meses a dotar las provisiones exigidas por el Gobierno, que se concentran sobre todo en el suelo y en la promoción en curso, sectores sin influencia en la vivienda terminada. El parque de vivienda que está acabada es enorme y ahí las dotaciones para ajustar su valor no son elevadas, suben del 25% al 35%. Y muchos bancos ya tienen coberturas cercanas a ese máximo fijado.

Al mismo tiempo, los problemas de liquidez persisten en las entidades financieras, que se han marcado como objetivo prioritario mejorar su financiación y su margen financiero. “El coste por captar el dinero les está bajando, por tanto no van a tener mucha necesidad de aumentar la concesión de crédito” para lograr ese objetivo, apunta Nuria Álvarez, analista de banca de Renta 4. Además, las hipotecas que puedan ofrecer a clientes muy solventes van a seguir siendo caras, con diferenciales de al menos doscientos puntos básicos sobre euríbor, para apuntalar ese margen, según esta experta.

Los promotores inmobiliarios por su parte han advertido de que si persiste el problema de financiación no habrá bajada de precios porque no habrá mercado. Por eso se han apresurado a pedir al Gobierno que cree una comisión mixta con ellos como sector afectado de forma directa por la reforma financiera. Y exigen al Ejecutivo que como primera medida fuerce a los bancos, con la palanca del dinero público que van a recibir, a dar nuevo crédito tanto a los compradores como a las promotoras.

El propio presidente de las inmobiliarias españolas, José Manuel Galindo, asegura que no puede vaticinar si el precio de los pisos va a bajar porque depende de si llega esa financiación y de la zona donde se ubiquen las viviendas.

Bajadas selectivas

En el supuesto de que en algunas áreas del país esa cobertura adicional del valor de los pisos del 25% al 35% tuviera un impacto directo y rápido en el coste de venta, estaríamos hablando de que el precio por metro cuadrado se podría ir al entorno de los 1.530 euros sobre los 1.700 en que se sitúa ahora de media en España. Para un piso de 90 metros, el ahorro teórico sería de unos 15.000 euros. Pero esto no deja de ser un ejercicio teórico que posiblemente no se concrete hasta bien entrado 2013.

En cualquier caso, las maltrechas promotoras temen un descenso brusco del precio de la vivienda, según explica un directivo de una gran inmobiliaria, porque depreciaría más su propio activo. Estas empresas actualizan el valor de sus inmuebles cada año, y un desplome sustancial de precios, afloraría fuertes pérdidas en sus cuentas y dificultaría de nuevo la refinanciación de sus deudas. En ese caso, el riesgo de que los bancos se queden con sus pisos volvería a subir y a alimentar el círculo de la crisis.

En este contexto se explica la tímida subida de las provisiones a la vivienda terminada, según Analistas Financieros Internacionales. Para el socio experto en banca de esta firma, Enrique Martín, la revisión de las dotaciones en este segmento ha sido limitada precisamente para no penalizar a las promotoras.

Martín cree que los precios de los pisos seguirán la senda de recortes graduales de los últimos trimestres en 2012 y previsiblemente en 2013. No habrá caídas bruscas y el crédito a los compradores crecerá modestamente a partir de 2013 y puede notarse cierta reactivación en 2014.

El siguiente ajuste se dará en las promotoras, que tendrán que fusionarse y sanearse, concluye este experto.
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