Madrid crea 30.000 hogares al año.  Ahora hay que construir las viviendas 

Hay un dato que explica buena parte del problema de la vivienda en Madrid mejor que muchos discursos, leyes y titulares sobre precios. 

Cada año se crean alrededor de 30.000 nuevos hogares en la Comunidad de Madrid. 

No son 30.000 personas. Son 30.000 nuevos hogares: familias, parejas, jóvenes que se emancipan, profesionales que llegan a trabajar, personas que se separan y pasan de necesitar una vivienda a necesitar dos. 

La propia Comunidad de Madrid acaba de utilizar esta cifra para justificar su nuevo Plan Territorial de Vivienda y advertir de que, si no se toman decisiones, el suelo disponible podría agotarse en una década. 

Y quizá ahí esté una de las claves que estamos olvidando. 

Porque cada nuevo hogar necesita una vivienda. 

Parece una obviedad. 

Pero no lo es. 

Una demanda que no desaparece 

Si cada año aparecen 30.000 nuevos hogares y el mercado no genera una oferta residencial equivalente, esas personas no desaparecen. 

Compiten por las viviendas existentes. 

Unos intentarán comprar. Otros alquilarán. Algunos retrasarán su emancipación. Otros compartirán vivienda durante más tiempo. Algunas familias se desplazarán a municipios cada vez más alejados. 

Pero la necesidad residencial sigue ahí. 

Y cuando muchas personas compiten por un número insuficiente de viviendas, ocurre algo bastante previsible. 

Los precios suben. 

El último Índice de Precios de Vivienda publicado por el INE señala que en el segundo trimestre de 2026 los precios aumentaron un 12,2 % interanual en España. La vivienda usada lo hizo un 12,9 %, mientras que la vivienda nueva aumentó un 7,4 %. 

Podemos discutir durante horas sobre las causas de esa subida. 

Pero hay una ley económica bastante resistente a cualquier debate político: cuando la demanda crece persistentemente más deprisa que la oferta, los precios tienden a tensionarse. 

Quizá por eso deberíamos dejar de preguntarnos solamente cuánto está subiendo la vivienda y empezar a preguntarnos otra cosa: 

¿somos capaces de producir vivienda al mismo ritmo al que producimos nuevos hogares? 

El problema no empieza en la grúa 

Cuando hablamos de construir vivienda solemos imaginar una obra. 

Grúas, ladrillos, hormigón y trabajadores. 

Pero una vivienda empieza muchos años antes. 

Empieza con suelo. 

Y no con cualquier suelo. 

Suelo planificado, ordenado, gestionado, reparcelado, urbanizado y finalmente convertido en solar. 

Después vendrán el proyecto, la licencia, la financiación, la construcción y la comercialización. 

Por eso hay una enorme diferencia entre decir que existe suelo para construir miles de viviendas y poder realmente empezar a construirlas mañana. 

Una parcela puede aparecer coloreada como residencial en un plano y estar todavía a cinco, diez o quince años de convertirse en una vivienda. 

Ese desfase es fundamental. 

Porque mientras el urbanismo mide el tiempo en años, las familias siguen formándose cada doce meses. 

El tiempo también produce escasez 

En mi anterior tribuna hablaba de que una vivienda empieza con un Excel. 

Pero hay una variable que ese Excel castiga especialmente: el tiempo. 

Cada año que tarda un desarrollo urbanístico en estar listo es un año en el que la demanda sigue creciendo mientras la oferta futura permanece atrapada en expedientes, informes, juntas de compensación, proyectos de urbanización o licencias. 

Por eso agilizar urbanismo no significa necesariamente construir peor ni eliminar controles. 

Significa conseguir que las decisiones necesarias se adopten en plazos compatibles con la realidad económica y social. 

La Comunidad de Madrid acaba de anunciar precisamente una nueva Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Suelo con el objetivo declarado de reducir trámites y ampliar la producción de vivienda asequible. 

La dirección me parece correcta. 

Pero el éxito no debería medirse en leyes aprobadas. 

Debería medirse en viviendas adicionales producidas y en tiempo ahorrado hasta su entrega. 

También tendremos que hablar de densidad 

Hay otra conversación que quizá resulte menos cómoda. 

Si queremos alojar a decenas de miles de nuevos hogares cada año en las zonas donde existe empleo, transporte, equipamientos y demanda, tendremos que hablar también de densidad y edificabilidad. 

No podemos querer simultáneamente ciudades compactas, viviendas asequibles, poco consumo de suelo y densidades muy reducidas. 

En algún momento las matemáticas dejan de cuadrar. 

El Plan de Choque madrileño ya apunta en esa dirección al plantear incrementos de densidad y edificabilidad en determinadas parcelas destinadas a vivienda protegida y facilitar algunos cambios de uso. 

No se trata de llenar Madrid de rascacielos. 

Se trata de analizar si el suelo disponible está utilizándose de la forma más eficiente posible. 

Porque aumentar razonablemente el número de viviendas sobre un mismo suelo puede repartir mejor su coste, mejorar la viabilidad de la vivienda protegida y aumentar la oferta sin ocupar necesariamente más territorio. 

No todo se soluciona construyendo 

Por supuesto, sería simplista afirmar que toda la política de vivienda consiste en producir obra nueva. 

También necesitamos rehabilitación, movilización de vivienda existente, alquiler asequible, seguridad jurídica, colaboración público-privada y soluciones específicas para jóvenes y familias vulnerables. 

Pero ninguna de esas políticas elimina la necesidad de crear nueva vivienda allí donde aumenta estructuralmente el número de hogares. 

La vivienda existente puede cambiar de propietario o de inquilino. 

No puede multiplicarse. 

Y ésa es probablemente una de las razones por las que la vivienda usada está sufriendo una presión de precios tan intensa. 

Treinta mil debería convertirse en nuestro KPI 

Quizá deberíamos empezar a evaluar la política de vivienda con una métrica extraordinariamente sencilla. 

Si Madrid crea aproximadamente 30.000 nuevos hogares al año, preguntémonos cada año cuántas nuevas soluciones residenciales hemos sido capaces de poner en el mercado. 

Libres. 

Protegidas. 

En propiedad. 

En alquiler. 

Públicas. 

Privadas. 

Cooperativas. 

No importa tanto la etiqueta como el resultado. 

Treinta mil nuevos hogares no son una previsión urbanística. 

Son treinta mil nuevas necesidades residenciales. 

Y el problema de la vivienda empezará a resolverse cuando nuestra capacidad para producir hogares habitables se acerque a la velocidad con la que nuestra sociedad los necesita. 

Mientras tanto, podremos discutir sobre precios, tipos hipotecarios, grandes tenedores, compradores extranjeros o cualquier otra variable. 

Pero seguiremos intentando repartir prácticamente las mismas viviendas entre cada vez más hogares. 

Y esa ecuación, por mucho que queramos, tampoco cabe en ningún Excel.