La receta neozelandesa para la vivienda: construir mucho, deprisa y con el respaldo ciudadano

Hace una década, Auckland en Nueva Zelanda figuraba entre las ciudades menos asequibles del mundo desarrollado. En 2016 su Ayuntamiento aprobó el Auckland Unitary Plan y recalificó cerca de tres cuartas partes del suelo residencial de la ciudad, sustituyendo la vivienda unifamiliar por adosados y pequeños bloques de pisos. La medida perseguía una sola cosa: dejar construir. Lo consiguió.

Los resultados se midieron pronto. La reforma añadió 43.500 viviendas en seis años respecto a las ciudades neozelandesas que no recalificaron suelo. La vivienda social creció todavía más rápido, y su peso en los visados pasó del 3% al 10%. Los alquileres se situaron un 28% por debajo de donde habrían estado sin la reforma y los precios de compra cayeron entre un 15% y un 27% (Greenaway-McGrevy, 2024). Mientras el resto del país encarecía, Auckland se abarataba.

La experiencia interpela de lleno al caso español, que ha caminado en dirección contraria. La Ley de Vivienda y la contención de rentas se presentaron como una herramienta para moderar los precios, y lo que han moderado es la oferta. En el primer trimestre de 2025 se firmaron 27.716 contratos de alquiler de larga duración en Cataluña, un 19,7% menos que un año antes y la cifra más baja desde 2010; en Barcelona la caída rondó el 22% (Incasòl, 2025). El diagnóstico oficial apela a la codicia del casero, cuando el problema es de aritmética. Cataluña levantó una media de 9.000 viviendas al año entre 2013 y 2024, frente a las 25.000 anuales que estima necesarias el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge, un déficit cercano a las 10.000 viviendas por año (UPF–APCE, 2025). Con una población muy similar a Barcelona, Auckland autoriza doce veces más visados de obra nueva por habitante: 15.617 frente 1.200.

Nueva Zelanda ofrece una segunda lección, esta vez sobre los límites políticos de la reforma. El Gobierno laborista –el centro-izquierda– intentó llevar el modelo de Auckland a todo el país y en 2021 obligó a las cinco grandes ciudades a permitir tres viviendas de hasta tres alturas en cada parcela. La densificación impuesta sin margen para la decisión local generó un rechazo amplio que contribuyó a la derrota electoral de Jacinda Ardern y Chris Hipkins en 2023. Construir mucho exige conservar el apoyo de los vecinos que conviven con las obras.

De ahí lo más interesante del giro reciente. El Ejecutivo actual ha mantenido el objetivo y ha cambiado el método con el programa Going for Housing Growth, que reparte fondos entre los ayuntamientos que autorizan más vivienda. El diseño premia el volumen: el fondo de incentivos, dotado con 400 millones de dólares neozelandeses, paga más por cada casa cuanto mayor es el número de licencias, con los primeros desembolsos previstos para 2027. Un municipio que aprueba miles de viviendas obtiene así recursos para sus calles, su transporte o sus parques. La construcción deja de ser un coste y se convierte en un ingreso.

Esa es la pieza que el debate español apenas aborda. La discusión se plantea como un choque entre propietarios e inquilinos, cuando el asunto de fondo es el diseño de los incentivos. Un ayuntamiento que autoriza vivienda asume costes inmediatos, como más tráfico y más presión sobre los servicios, sin compensación alguna, y la respuesta racional es bloquear. Cuando construir reporta recursos, la decisión cambia.

La reforma neozelandesa sigue en marcha y parte de sus instrumentos aún se está aplicando. Deja, en cualquier caso, dos conclusiones que España haría bien en incorporar. La oferta reduce los precios cuando se le permite operar. Y la única vía sostenible para construir consiste en alinear los intereses de quien concede la licencia con los de quien necesita un techo.