¿Argentina como ejemplo? Necesitamos más oferta de vivienda

En mayo entraba en vigor la mal llamada Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada con el apoyo del PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu. La nueva legislación congela la subida de la renta de todos los contratos de arrendamiento al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un nuevo índice de contención inferior a la evolución del IPC a partir de 2025.

A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en el contrato anterior y solo se podrá incrementar en un máximo del 10% en determinados supuestos.

Por el momento, Cataluña ha sido la única comunidad que ha solicitado aplicarlo en 140 zonas tensionadas, cuya declaración tendrá una vigencia de tres años prorrogables. En estos municipios viven 6,2 millones de personas, lo que equivale al 80% de la población catalana.

Los efectos de la Ley de Vivienda

A pocas semanas de su aprobación, la ley ya está teniendo los efectos que algunos vaticinamos. En palabras de la propia Consejera de Territorio, Ester Capella, se está produciendo en Cataluña una “fuga de contratos de alquiler permanentes hacia el mercado temporal”,

“Es una urgencia, porque vemos a diario cómo desaparece oferta de alquiler permanente” aseguraba hace unas semanas. Por este motivo, el gobierno catalán plantea prohibir también los contratos de temporada, que quedan actualmente fuera de la normativa.

Las consecuencias de pretender controlar el mercado

Los efectos descritos en la literatura económica sobre los controles de precios son claros. Una nueva publicación del Journal of Housing Economics a cargo del investigador del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW Berlin), Konstantin A. Kholodilin, revisa más de 112 estudios empíricos sobre los efectos de los controles de rentas en todo el mundo.

Si bien a corto plazo, puede reducir los precios en la zona regulada, a largo plazo conducen a una reducción de la oferta de alquiler; al desincentivo en el mantenimiento adecuado de los inmuebles; largas listas de espera para poder acceder al alquiler a precio regulado; riesgo de aparición de economía sumergida; segregación residencial; y menor movilidad social.

El origen está en la regulación

Nuestros representantes tienen el sesgo de la incontinencia legislativa. Creen que siempre es mejor legislar que no legislar, lo que conduce inexorablemente a un bucle de políticas desafortunadas.

Nuestra izquierda ni construye ni deja construir. Si sube el precio de la vivienda en una zona es una señal clara de que falta vivienda en esa zona

¿Que restringir la duración, fianzas, garantías y condiciones de los contratos de arrendamiento reduce la oferta y aumenta los precios? Regulamos los precios. ¿Que la regulación de precios desplaza pisos al mercado de alquiler temporal? Lo prohibimos. ¿Que la oferta se mueve al mercado de compraventa? Impuesto de transmisión patrimonial.

Acabaremos nacionalizando la actividad inmobiliaria con la excusa de que el mercado no funciona, cuando es la regulación el origen del desequilibrio.

El Estado haría bien en dejar de bloquear el mercado y ocuparse, en cambio, de aquellas tareas para las que sí tiene ventaja comparativa: por un lado proveer bienes públicos (asegurando que haya suficiente suelo disponible para construir) y por el otro, proveer una red de seguridad social (subvencionando el acceso a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial).

El caso argentino

El ejemplo antagónico al español lo encontramos, paradójicamente, en Argentina. El nuevo presidente Javier Milei ha firmado un nuevo Plan de Estabilización, un listado de 30 de las 300 derogaciones normativas que incluye la regulación del alquiler. Sin duda, el paquete de reformas más importante del último medio siglo en Argentina.

Apenas dos meses después de la liberalización de los alquileres, el mercado ha cambiado completamente de rumbo. Según los últimos datos recogidos en los portales inmobiliarios, la oferta de vivienda en alquiler en Buenos Aires casi se ha duplicado, hasta un total de 77.000 metros cuadrados, alcanzando su nivel máximo en siete años.

Asimismo, el precio ha subido mucho menos que la inflación, de modo que el coste real del alquiler se ha abaratado de forma sustancial, con un ajuste del 22% en términos reales en apenas dos meses.

Es decir, la oferta se duplica, mientras que el precio baja más de un 20%. Además, los contratos que recogen un año de pago anual anticipado están experimentando un descuento de entorno al 35%.

El ejemplo de EEUU

De nuevo, el ejemplo argentino es consistente con lo que nos dice la literatura económica. Un trabajo reciente del Instituto W.E. Upjohn de Investigación sobre el Empleo analiza el efecto del aumento de la oferta residencial en doce grandes ciudades de Estados Unidos.

Aunque algunos han especulado que la nueva oferta a precios de mercado tiene poco efecto en el segmento de bajos ingresos, estos investigadores utilizaron historiales de direcciones individuales para seguir a 52.000 residentes de nuevas unidades a precio de mercado hasta su residencia anterior y también a lo largo de la cadena migratoria.

El estudio encuentra que la construcción de 100 nuevas unidades a precio de mercado supone el equivalente a 70 nuevas unidades en vecindarios con ingresos inferiores al ingreso medio.

Eso es mucho más que las 20 unidades de alquiler social o asequible que el gobierno municipal exigió a los promotores de nuevos desarrollos urbanísticos en Barcelona como condición para su aprobación, una práctica llamada zonificación inclusiva y conocida como la “reserva del 20%”.

En la sexta ronda, el 40% de los residentes de los nuevos complejos procedían de barrios de ingresos inferiores a la media. Esta cadena migratoria continúa ronda tras ronda, creando vacantes (y reduciendo costes) para los vecindarios de ingresos más bajos en un plazo de dos a cinco años.

Tomar en cuenta en las políticas de Milei

Tanto Pedro Sánchez como Pere Aragonès podrían fijarse un poco en lo que ha conseguido Javier Milei a pocos meses de la aprobación de su Plan de Estabilización, recuperando el dinamismo de un mercado de la vivienda pauperizado tras décadas de leyes intervencionistas.

Nuestra izquierda ni construye ni deja construir. Si sube el precio de la vivienda en una zona es una señal clara de que falta vivienda en esa zona. El resto es sensacionalismo y recetas fracasadas. Ya incluso lo entendieron los argentinos…