Regulación del alquiler: el caso de Berlín cuestiona su conveniencia

"Una mala decisión". Un año después de su entrada en vigor, Bloomberg evalúa duramente la regulación del mercado del alquiler de viviendas que aplica Berlín

Berlín. Fotografía: Claudio Schwarz

Hace ahora un año que el gobierno municipal de Berlín puso en marcha la norma que regula los precios de las viviendas de alquiler. El de Berlín es uno de los casos recientes más conocidos, y también uno de los más criticados. Porque, dicen desde Bloomberg, cae en la “trampa” que supone intervenir el precio de cualquier producto que sea escaso y necesario: pasa de ser caro a no estar disponible.

Es precisamente lo que ha sucedido en Berlín, para sorpresa de pocos: los alquileres del mercado regulado —formado por viviendas construidas antes de 2014— se han desplomado en relación al crecimiento en otras ciudades alemanas, porque la disponibilidad de viviendas en Berlín se ha “congelado”.

Uno de los motivos es que, desde la entrada en vigor de la norma, muchas viviendas han desaparecido del mercado de alquiler. Sus propietarios prefieren venderlos que alquilarlos debido a la incertidumbre y a su pérdida de valor y de rentabiliad.

Al mismo tiempo, el precio del mercado berlinés de viviendas de alquiler no regulado —viviendas construidas después de 2014— se ha encarecido porque la oferta de viviendas no reguladas, nuevas, es “marginal”. Su crecimiento depende de la obra nueva. Además, se está viendo afectado por la incertidumbre de una posible ampliación de la norma para incrementar el mercado de viviendas reguladas. El mismo mercado regulado que la norma ha congelado.

Según Bloomberg, los datos de Berlín “confirman que la regulación solo beneficia a quien, siendo rico o pobre, ya está instalado en una vivienda regulada”. Y perjudica a todos los demás, “sobre todo a los jóvenes”.

El caso de Barcelona: “Menores contratos y menores ajustes de precios”

El de Berlín no es un caso único: el sistema de regulación de precios en Suecia ha creado una lista de espera para alquilar casa que dura años, y que suma más de medio millón de personas solo en Estocolmo.

También han pasado por experiencias similares, con resultados parecidos, París, Londres, Cambridge o San Francisco, ente otras.

Más cerca queda el caso de Barcelona, “conejillo de indias” en España, dicen desde el Center for Economic Policy de ESADE.

Desde septiembre, Barcelona interviene en el precio de una parte de su parque de viviendas en alquiler, con resultados dudosos: “todo apunta a que, a corto plazo, si la ley ha tenido algún efecto, este ha sido contrario al deseado, que no el esperado. Menores contratos y menores ajustes de precios”.

El resultado en Barcelona no debería sorprender a nadie: el Banco de España lleva tiempo alertando de que regular el alquiler reduce la oferta a la vez que aumenta el riesgo de crear guetos y de disminuir la calidad de las viviendas.

Alternativas y debate de la Ley de Vivienda

Entre otras propuestas de solución al problema del alquiler en España —que es de “escasez de oferta”— desde el Center for Economic Policy de ESADE, ponen el foco en la necesidad de incrementar el parque de vivienda social.

Señalan que en España la vivienda social representa solo el 2,5%, muy por debajo del promedio del 9% en la UE y del 20% de media en los países más avanzados.

Además, desde ESADE consideran esencial “incrementar los niveles de seguridad jurídica” para “el buen funcionamiento del mercado de la vivienda en alquiler”, así como para evitar la incertidumbre en la que se encuentran ahora Berlín y Barcelona. 

En el caso de Berlín, será el Tribunal Constitucional alemán el que decida si la regulación aplicada es “siquiera legal”. En España, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite varios recursos que podrían concluir con la suspensión de la norma.

Pese a las dudas sobre la efectividad de la norma, desde el Gobierno, especialmente desde Podemos, insisten en introducir medidas regulatorias respecto a los precios del alquiler en la futura Ley de Vivienda que negocia con los socialistas.