Comença el pas d’apartaments turístics en baixos: 235.000 euros i un 8,9 de nota en sis mesos d’històric
València té un centenar d’apartaments turístics en baixos comercials a la venda després de la restricció municipal d’obertura de nous apartaments turístics.
Apartament turístic en un baix comercial a Pio Baroja comercialitzat a Idealista per Coldwell Banker Excellence Real Estate
Comentarios
L’adquisició, transformació i venda ràpida d’un actiu per a capturar benefici immediat ha trobat un nou catalitzador en el sector de l’allotjament terciari de València. La recent aprovació de la normativa municipal per a restringir l’obertura de nous apartaments turístics ha generat un immediat mercat secundari. Lluny de paralitzar les transaccions, l’escassetat de nous permisos ha impulsat promotors i propietaris a posar a la venda locals en planta baixa recentment transformats i amb llicències ja consolidades com a negocis en marxa.
Després d’autoritzar el govern anterior la conversió de locals comercials en apartaments turístics, han començat la venda d’aquestes noves unitats de negoci que inclouen paràmetres diferents als habituals en un habitatge. Ara s’incideix en quants mesos d’històric té l’apartament i quina nota li han donat els usuaris.
En les principals plataformes de compra-venda d’immobles, l’oferta de propietats que es comercialitzen sota aquesta modalitat supera ja el centenar d’unitats a la capital valenciana. El perfil majoritari respon a inversors i empreses de desenvolupament que opten per monetitzar l’autorització administrativa, traspassant la gestió abans que s’endureixen els controls o la fiscalitat del sector.
La tipologia que concita més atenció per part dels operadors econòmics és el baix comercial reconvertit. El valor d’aquests actius ha deixat de calcular-se mitjançant els mètodes tradicionals d’avaluació per metre quadrat residencial. En incorporar una llicència turística activa i indefinida dins d’un entorn restrictiu, l’immoble es valora segons criteris de rendibilitat. L’escassetat artificial introduïda per la normativa actua, en la pràctica, com un multiplicador del valor de l’actiu, revaloritzant de manera indirecta els propietaris que van obtenir els seus permisos abans de l’aprovació de la norma.
Un dels casos analitzats es situa a l’avinguda Pío Baroja, al districte de Campanar. Il·lustra de manera paradigmàtica aquesta dinàmica de rotació ràpida. Es tracta d’un local la adequació constructiva del qual va finalitzar al novembre de 2025 i que, només sis mesos després, ha estat introduït al mercat de venda per un import de 235.000 euros per a una superfície de 52 metres quadrats útils.
L’actiu es promociona com un “pis” en funcionament amb un rendiment operatiu constatable en portals de reserves -on compta amb una qualificació de 8,9-, malgrat que manque de cèdula d’habitabilitat residencial i es regeix estrictament per la llicència d’ús terciari allotjament. Aquesta velocitat entre la finalització de l’obra i la posada en venda del negoci en marxa constata una estratègia financera de “desenvolupament i sortida”, on el benefici empresarial no prové de l’explotació hotelera a llarg termini, sinó de la venda de l’actiu ja regularitzat.
Tanmateix, aquest mercat secundari de llicències no és homogeni, sinó que presenta una notable dispersió de preus que respon a la ubicació estratègica i al perfil de l’inversor objectiu.
Als districtes amb menor pressió turística tradicional, però alta demanda de rendibilitat, com Aiora, el mercat ofereix estudis i lofts reconvertits en planta baixa amb preus de sortida que ronden els 169.000 euros. Aquestes unitats representen el bitllet d’entrada més accessible per a inversors particulars que busquen canalitzar els seus estalvis cap a actius immobiliaris amb fluxos d’ingressos immediats.
Un esglaó per damunt es situen els locals reconvertits en zones consolidades com Campanar o Sant Pau, que promitgen els 235.000 euros impulsats per la recent finalització de les seues obres i el seu equipament tecnològic integral.
Per la seua banda, les zones de major atractiu turístic mostren xifres substancialment superiors. A Ciutat Vella, els pisos reformats amb llicència turística activa es comercialitzen en l’entorn dels 399.000 euros, cotitzant-se com a valors refugi a causa de la impossibilitat material d’obrir nous allotjaments al centre històric.
L’extrem superior del mercat l’ocupen actius singulars de gran capacitat, com un xalet adossat al barri de El Cabanyal que ha eixit a la venda per 1,5 milions d’euros. La presència d’aquest tipus de propietats de luxe evidencia que el sector ha superat la fase d’economia col·laborativa per a consolidar-se com un mercat professionalitzat on operen fons d’inversió dedicats a la gestió patrimonial a gran escala.
La comercialització massiva d’aquests espais com a negocis en explotació altera de manera directa la morfologia econòmica dels barris de València. La sustitució de locals comercials tradicionals per unitats d’allotjament turístic redueix la disponibilitat de metres quadrats destinats a serveis de proximitat, accelerant la pèrdua del teixit comercial autòcton.
L’urgència per adquirir aquests immobles radica en la seguretat jurídica que atorga una llicència ja consolidada front a les futures moratòries o inspeccions que preveu la nova normativa municipal.
