Empieza el pase de apartamentos turísticos en bajos: 235.000 euros y un 8,9 de nota en seis meses de histórico
Valencia tiene un centenar de apartamentos turísticos en bajos comerciales a la venta tras la restricción municipal de apertura de nuevos apartamentos turísticos
Apartamento turístico en un bajo comercial en Pio Baroja comercializado en Idealista por Coldwell Banker Excellence Real Estate
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La adquisición, transformación y venta rápida de un activo para capturar beneficio inmediato ha encontrado un nuevo catalizador en el sector del alojamiento terciario de Valencia. La reciente aprobación de la normativa municipal para restringir la apertura de nuevos apartamentos turísticos ha generado un inmediato mercado secundario. Lejos de paralizar las transacciones, la escasez de nuevos permisos ha impulsado a promotores y propietarios a poner a la venta locales en planta baja recién transformados y con licencias ya consolidadas como negocios en marcha.
Tras autorizar el gobierno anterior la conversión de locales comerciales en apartamentos turísticos, han empezado la venta de estas nuevas unidades de negocio que incluyen parámetros distintos a los habituales en una vivienda. Ahora se incide en cuántos meses de histórico tiene el apartamento y que nota le han dado los usuarios.
En las principales plataformas de compra-venta de inmuebles, la oferta de propiedades que se comercializan bajo esta modalidad supera ya el centenar de unidades en la capital valenciana. El perfil mayoritario responde a inversores y empresas de desarrollo que optan por monetizar la autorización administrativa, traspasando la gestión antes de que se endurezcan los controles o la fiscalidad del sector.
La tipología que concita mayor atención por parte de los operadores económicos es el bajo comercial reconvertido. El valor de estos activos ha dejado de calcularse mediante los métodos tradicionales de tasación por metro cuadrado residencial. Al incorporar una licencia turística activa e indefinida dentro de un entorno restrictivo, el inmueble se valora bajo criterios de rentabilidad. La escasez artificial introducida por la normativa actúa, en la práctica, como un multiplicador del valor del activo, revalorizando de forma indirecta a los propietarios que obtuvieron sus permisos antes de la aprobación de la norma.
Uno de los casos analizado se sitúa en la avenida Pío Baroja, en el distrito de Campanar. Ilustra de forma paradigmática esta dinámica de rotación rápida. Se trata de un local cuya adecuación constructiva finalizó en noviembre de 2025 y que, apenas seis meses después, ha sido introducido en el mercado de venta por un importe de 235.000 euros para una superficie de 52 metros cuadrados útiles.
El activo se promociona como un «piso» en funcionamiento con un rendimiento operativo constatable en portales de reservas -donde cuenta con una calificación de 8,9-, a pesar de que carece de cédula de habitabilidad residencial y se rige estrictamente por la licencia de uso terciario hospedaje. Esta velocidad entre la finalización de la obra y la puesta en venta del negocio en marcha constata una estrategia financiera de «desarrollo y salida», donde el beneficio empresarial no proviene de la explotación hotelera a largo plazo, sino de la venta del activo ya regularizado.
Sin embargo, este mercado secundario de licencias no es homogéneo, sino que presenta una notable dispersión de precios que responde a la ubicación estratégica y al perfil del inversor objetivo.
En los distritos con menor presión turística tradicional, pero alta demanda de rentabilidad, como Aiora, el mercado ofrece estudios y lofts reconvertidos en planta baja con precios de salida que rondan los 169.000 euros. Estas unidades representan el ticket de entrada más accesible para inversores particulares que buscan canalizar sus ahorros hacia activos inmobiliarios con flujos de ingresos inmediatos.
Un escalón por encima se sitúan los locales reconvertidos en zonas consolidadas como Campanar o Sant Pau, que promedian los 235.000 euros impulsados por la reciente finalización de sus obras y su equipamiento tecnológico integral.
Por su parte, las zonas de mayor atractivo turístico muestran cifras sustancialmente superiores. En Ciutat Vella, los pisos reformados con licencia turística activa se comercializan en el entorno de los 399.000 euros, cotizándose como valores refugio debido a la imposibilidad material de abrir nuevos alojamientos en el centro histórico.
El extremo superior del mercado lo ocupan activos singulares de gran capacidad, como un chalet adosado en el barrio de El Cabanyal que ha salido a la venta por 1,5 millones de euros. La presencia de este tipo de propiedades de lujo evidencia que el sector ha superado la fase de economía colaborativa para consolidarse como un mercado profesionalizado donde operan fondos de inversión dedicados a la gestión patrimonial a gran escala.
La comercialización masiva de estos espacios como negocios en explotación altera de forma directa la morfología económica de los barrios de Valencia. La sustitución de locales comerciales tradicionales por unidades de alojamiento turístico reduce la disponibilidad de metros cuadrados destinados a servicios de proximidad, acelerando la pérdida del tejido comercial autóctono.
La urgencia por adquirir estos inmuebles radica en la seguridad jurídica que otorga una licencia ya consolidada frente a las futuras moratorias o inspecciones que prevé la nueva normativa municipal.
