Soros se quedará con Realia por Navidad

Cuando el pasado jueves la socimi Hispania, controlada por Georges Soros, comunicaba a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que estaba estudiando lanzar una oferta pública de adquisición (OPA) sobre el 100% Realia, que estaba negociando con los acreedores de la inmobiliaria y que barajaba la posibilidad de pagar 0,49 céntimos de euros, en realidad no había nada que estudiar. Todo estaba ya atado y bien atado, la operación perfectamente diseñada y esas supuestas incógnitas más que resueltas.

Apenas 24 horas después, el consejo de administración de Hispania, presidido por Rafael Miranda, ponía encima de la mesa la hoja de ruta del cambio de manos de Realia con todo lujo de detalles, dando cuenta de la letra pequeña de la OPA, de los términos del contrato firmado con los acreedores de los 793 millones de deuda que resta por amortizar del negocio promotor de Realia, y de la ampliación de capital.

Precio sobre Realia “no competitivo”

Una oferta, condicionada a que sea aceptada por al menos un 55% de los accionistas de Realia, que Hispania tiene previsto solicitar a la CNMV para su autorización el próximo 21 de diciembre, y cuyo precio, de 0,49 céntimos por acción (unos 150 millones por los 307 millones de acciones de Realia), ha sido fijado “libremente”, según reconoce la propia socimi, “sin tener que aportar ningún informe de valoración por un experto independiente y, por tanto, sin que el precio pueda considerarse competitivo”. Hispania confía en que la OPA se ejecute en el primer semestre de 2015 una vez aprobada por el regulador.

El acuerdo de Hispania con los tres acreedores (Fortress, King Street y Goldman Sachs), sujeto al cumplimiento satisfactorio de la OPA, pasa por comprar la mitad de la deuda que cada uno ostenta sobre Realia, del 58,4%, 28,7% y 12,9%, respectivamente, por un precio de 312,75 euros, con un descuento del 21% respecto al principal pendiente de pago.

Crédito puente

Caso de que Realia amortizara parte de esos 793 millones antes de la transmisión de estos créditos, el importe a pagar por Hispania a los acreedores se reduciría en 50 céntimos por cada euro amortizado.

Hispania anuncia también que cubrirá los 150 millones de euros de la OPA con recursos, y que, para la compra de los créditos, además de sus fondos propios, ha recibido un crédito puente de 250 millones por parte del Banco Santander y de Caixabank, curiosamente las dos entidades que, junto a la Sareb, habían vendido el año pasado la deuda cuya nueva compra van ahora a refinanciar a la socimi.

Ampliación de capital

Tras la OPA y la compra efectiva de ese 50% del préstamo sindicado, la operación de desembarco en Realia por parte de Hispania y de los acreedores culminaría con una ampliación de capital por esos casi 800 millones de euros destinada a amortizar la totalidad de la deuda sindicada, cuya suscripción está asegurada al comprometerse la socimi y los tres acreedores a suscribir, mediante compensación de créditos, cualquier importe no suscrito por los accionistas de manera preferente.

Hispania invertirá entre 393 y 470 millones de euros para alcanzar entre el 50,1% y el 58,2% de Realia después de la ampliación de capital.

Dispensas

Para llevar a cabo todas estas actuaciones, el consejo de Hispania ha convocado la junta de accionistas –para el 26 ó 27 de diciembre, en primera o segunda convocatoria– para obtener la dispensa existente de no poder superar el límite del 20% en inversiones para compra de suelos, centros comerciales u otros activos terciarios que no sean oficinas. Un porcentaje que, evidentemente, se superará con la toma de control de Realia.

La socimi, controlada al 35% por fondos en manos de los inversores Georges Soros y John Paulson, también pedirá a sus accionistas que aprueben una ampliación de capital, por un nominal de 44,27 millones de euros, para que el límite del endeudamiento pase del 40% al 50%, de manera que exista margen para devolver el crédito puente a Santander y Caixabank, y obtener fondos para atender futuras necesidades de inversión.

El objetivo final que busca Hispania es que Realia, una vez recapitalizada, se transforme en una socimi que cotice de manera independiente, con un plan de negocio centrado en la actividad patrimonial y abandonada la promoción inmobiliaria, cuya venta de activos se irá produciendo de manera ordenada.