Consenso en el sector inmobiliario: “La Ley de Vivienda reducirá oferta y ahuyentará inversores”

Los expertos advierten de que la Ley Estatal de Vivienda es intervencionista, generará inseguridad jurídica y puede acabar elevando los precios del alquiler

La nueva Ley de Vivienda habilitará a las CCAA a poder obligar a los grandes propietarios a bajar el precio de los alquileres en zonas tensionadas y a los particulares a congelar los precios o disminuirlos mediante incentivos. Sin embargo, la norma no logrará el objetivo que persigue porque constreñirá la oferta, provocará desconfianza entre los propietarios y alejará a los inversiones internacionales. 

Esta es la advertencia general que trasladaran buena parte los expertos del sector inmobiliario español consultados por Economía Digital sobre la repercusión de la nueva Ley Estatal de Vivienda, toda vez que este martes PSOE y Unidas Podemos alcanzaron un acuerdo tras ocho meses de retrasos y desavenencias, que ha facilitado a su vez cerrar el proyecto de Presupuestos de 2022.

Los expertos del sector inmobiliario advierten de que la que catalogan como “intervencionista” Ley Estatal de Vivienda reducirá la oferta, ahuyentará inversores por la inseguridad jurídica que desencadenará al intervenir en la propiedad privada y podría acabar elevando los precios del alquiler en determinadas zonas como consecuencia del bono joven de vivienda de 250 euros al mes.

Sí valoran en cambio las bonificaciones de hasta el 90% a propietarios que rebajen el precio de alquiler. El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, ha cargado contra la nueva Ley Estatal de Vivienda por suponer una “injerencia” sobre la propiedad privada y generar inseguridad jurídica en los inversores.

Más allá de los principales agentes del sector del alquiler, instituciones como el Banco de España, el Fondo Monetario Internacional y también la OCDE se han posicionado en contra de medidas como el control de precios, señalando que obstaculizan el desarrollo de viviendas de alquiler y dificultan aún más el acceso a la vivienda de las familias más vulnerables.

Intervención del mercado para bajar precios: “Reducirá la oferta”

Tras un año sin avances pese a ser el preacuerdo de esta norma el que propició el consenso para los Presupuestos de 2021, en el seno del Gobierno han acercado posturas y han consensuado habilitar a las CCAA que lo deseen aplicar la limitación de precios de alquiler tanto a grandes propietarios, aquellos con 10 o más viviendas, como a pequeños propietarios.about:blank

En concreto, se regulará el precio del alquiler para disminuir los precios de las viviendas arrendadas de grandes propietarios mediante índices de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionados, mientras que los pequeños propietarios tendrán una fórmula de congelación de precios e incentivos fiscales para poder reducir los precios.

El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, explica a Economía Digital que la limitación de precios aporta “poca certeza” al sector inmobiliario y dado que los topes se fijarán a petición de las CCAA teme que se provoquen situaciones dispares entre regiones. El consenso de los expertos apunta a que la medida podría acabar reduciendo la oferta y dificultar aún más el acceso al alquiler.

Confirma este punto el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, quien califica de “grave error” atacar a los grandes propietarios. “Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios, irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España”, por lo que venderán sus activos y “disminuirá la oferta de viviendas en alquiler“.

Font (pisos.com) ha criticado que se “demonice” solo a la parte de propietarios y profesionales con este tipo de iniciativas y además de cuestionar la medida porque provocará una menor inversión de los propietarios al ver en entredicho la rentabilidad, lo hace también en el tiempo, al llegar en un momento en el que ya se están produciendo caídas relevantes desde hace meses en algunas grandes capitales

Frente a los límites a las rentas de los grandes propietarios, en Fotocasa ven más eficaz optar por instrumentos incentivadores, en vez de penalizadores a la hora de establecer un control de sus alquileres, porque la medida “podrá generar inseguridad jurídica no solo de cara a nuestros propietarios, sino también a los inversores extranjeros”. 

No ha funcionado en otros países ni en Cataluña

Desde Fotocasa señalan que la congelación de los precios de las rentas para los pequeños propietarios de todo el país es “una medida intervencionista que no cuenta con la aprobación de los arrendadores, lo que podría verse reflejado en la contracción de la oferta de viviendas en renta”.  

Todos los expertos consultados recalcan que este tipo de medidas de limitación de precios “más coercitivas que propositivas” ha dado como un resultado “lejos de lo que se buscaba” en otros países, ya que ni en Berlín, ni en París ni en otros mercados con congelaciones o limitaciones ha resultado efectiva la medida. 

En esta línea, el portavoz de idealista, Francisco Iñareta, opina que “se trataría de una mala noticia para todas las personas que están en proceso de búsqueda de una nueva vivienda en alquiler, ya que “las medidas que se proponen ya se han probado en otros mercados como Cataluña y no han funcionado”.  

“Es trasladar un error local a todo el Estado”, lamenta Iñareta, quien avisa de que el control de precios de alquileres ha supuesto la desaparición del 40% de la oferta disponible en la ciudad de Barcelona y los ciudadanos ya están sufriendo la “enorme dificultad” que supone ahora encontrar un alquiler en la ciudad 

Bono de 250 euros a jóvenes: aumentará los precios

En cuanto al bono joven de vivienda de 250 euros al mes durante dos años para jóvenes de entre 18 y 35 años con ingresos inferiores a 23.725 euros, los expertos temen que pueda acabar produciendo un efecto de aumento de los precios.

Los expertos consultados sostienen que el problema de accesibilidad a la vivienda es real y los jóvenes no pueden emanciparse, si bien consideran que existen iniciativas estructurales a medio y largo plazo más útiles como la creación de una oferta inmobiliaria de alquiler suficiente para atender la demanda. 

Para Font, el bono de 250 euros es una medida “puntual y a corto plazo”, pero cree que las medidas tienen que ser estructurales y se corre el peligro de que este tipo de ayudas directas al alquiler acaben trasladándose a la renta mensual y suba los precios.  

Fotocasa en cambio cree que se trata de un “gran acierto” del Gobierno al poner el foco en el problema más importante al que se enfrentan los jóvenes, porque servirán para reducir la edad de emancipación. 

Apoyan los incentivos de hasta el 90%

Lo que también apoyan los expertos de la norma son las bonificaciones de hasta el 90% en la Renta a propietarios que abaraten alquileres.

Y es que a su juicio los incentivos a los propietarios contribuyen a aumentar la oferta y son medidas a medio y largo plazo de carácter estructural que acaban dinamizando el mercado, porque incentiva a estos propietarios a poner sus inmuebles en. el mercado de rentas a un menor precio.

Recargo en el IBI a viviendas vacías

En la ley también figurará el recargo de hasta el 150% en el IBI en los casos de viviendas vacías que podrán aplicar los ayuntamientos.

Según Font (pisos.com), esta medida no hará aflorar vivienda en el centro de las grandes capitales donde se vive en mayor medida el problema de la falta de oferta de alquiler y altos precios, sino en mercado con poca demanda, inmuebles de más de 10 años vacíos y de herencia de la burbuja inmobiliaria. 

Zurdo (Agencia Negociadora del Alquiler) va más allá y tilda de “confiscatoria” la media al “atentar contra la libertad individual, la propiedad privada y el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda”. Fotocasa ve también “una medida punitiva que no contribuye a la generación de confianza en el mercado y la creación de un clima inversor atractivo”

Un 30% de las promociones a vivienda protegida

Por último, en materia del parque público de alquiler la ley fija que se reservará el 30% de todas las promociones para vivienda protegida. De este porcentaje, la mitad para alquiler social. El portal inmobiliario Fotocasa cree que la solución más eficaz para evitar subidas abusivas en el precio del alquiler pasa por ampliar el parque de vivienda en renta y fomentar el aumento de la vivienda social de alquiler. 

Esto, sostiene incrementaría la oferta en las grandes ciudades, siendo una medida que “beneficiaría la contención de los precios y el enfriamiento del mercado cuando fuese necesario por parte de la administración“.

La Agencia Negociadora del Alquiler ve acertado apostar por un gran parque público de vivienda en alquiler,  pero solo a través de acuerdos alcanzados con los promotores en una colaboración público-privada y “no a través de imposiciones  y de intervenirles el precio de los alquileres, dado que ellos no tienen que soportar, que las carencias de vivienda pública destinada al alquiler, les repercuta”. 

“Si se les incentivara fiscalmente o con suelo público, la cosa sería diferente, porque esa obligación de ceder viviendas para fines sociales nacería de un pacto o colaboración. Esta medida de cesión del 30% de lo edificado a vivienda protegida se puede entender solo en suelos públicos comprados a menor precio a cambio de vivienda social, pero no tiene ningún sentido en suelos comprados libremente a precios de mercado”, defiende. 

Y es que esto puede paralizar la promoción de viviendas, como está ocurriendo en Cataluña donde apenas se inician promociones. También dicha medida podría echar por tierra la expansión del fenómeno Build to rent.

Desde Idealista advierten que la obligación de destinar el 30% del suelo de cada promoción de obra a vivienda protegida, como se ha probado en Barcelona, ha provocado la desaparición de la obra nueva y las pocas promociones que se levantan lo hacen a precios muy elevados.