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Asprima pone cifra al fin de la vivienda asequible: el coste de edificar sube un 3,3% en 2025
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid advierte que el precio de construcción alcanza los 1.360 euros por metro cuadrado, una barrera que hace inviable la producción de obra nueva para rentas medias
Viviendas en construcción.
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El sueño de la vivienda asequible en España tiene ahora un precio concreto que lo convierte en inalcanzable: 1.360 euros por metro cuadrado. Esta es la cifra que, según el último informe sectorial de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), marca el coste medio de construcción en el cuarto trimestre de 2025, un 3,3% más que un año antes y un 2,8% superior al trimestre anterior.
Este módulo de 1.360 euros por metro cuadrado, calculado por la tasadora Sociedad de Tasación, representa únicamente el coste de ejecución material: ladrillos, hormigón, instalaciones eléctricas, fontanería, carpintería y mano de obra.
Es decir, lo que cuesta físicamente levantar el edificio. Pero la ecuación económica de un promotor no termina ahí. A esta cifra hay que sumarle el precio del suelo, cada vez más escaso y caro en las grandes ciudades; los honorarios técnicos, las tasas municipales, los impuestos, los gastos financieros durante la construcción y, finalmente, el margen de beneficio industrial.
Haciendo números sobre un piso de 80 metros cuadrados, solo el coste de construcción asciende a 108.800 euros. Si a eso se añade un suelo que en Madrid puede costar entre 500 y 800 euros por metro cuadrado edificable, más impuestos y gastos que pueden rondar otro 20-30% adicional, el precio final de venta debe situarse necesariamente por encima de los 250.000-280.000 euros para que el promotor no entre en pérdidas.
La consecuencia más dramática de esta escalada de costes es el desplome de la vivienda protegida. Según el informe de ASPRIMA, en la Comunidad de Madrid las transacciones de vivienda protegida, tanto nueva como usada, representan apenas el 5,5% del total del mercado, con 4.512 operaciones registradas, lo que supone un descenso interanual del 4,4%.
A nivel nacional, la cifra es ligeramente superior (6,8%), pero igualmente testimonial.
La explicación reside en una contradicción estructural: los precios máximos de venta que establecen las administraciones para la vivienda protegida no han seguido el ritmo de los costes de construcción.
Con un coste base de 1.360 euros por metro cuadrado solo en ejecución, más el suelo y demás gastos, resulta prácticamente imposible para un promotor cumplir con los topes de precio de la vivienda de protección oficial y obtener un mínimo retorno que justifique el riesgo empresarial.
El resultado es paradójico: justo cuando más se necesita, menos se construye. Los datos de calificaciones provisionales en Madrid son reveladores: en los nueve primeros meses de 2025 se calificaron apenas 2.341 viviendas protegidas, una cifra irrisoria comparada con las más de 80.000 transacciones totales registradas en la Comunidad.
Aunque el dato anualizado asciende a 10.408 unidades, esto se debe a la inclusión estadística de más de 6.000 viviendas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid contabilizadas en el último trimestre de 2024.
El informe de ASPRIMA recoge que los depósitos bancarios de las familias españolas están cerca de alcanzar los 1,1 billones de euros, un máximo histórico. La tasa de ahorro de los hogares se mantiene por encima del 12% de la renta bruta disponible, niveles desconocidos en la última década.
Es decir, hay dinero, hay intención de compra —según el CIS, el porcentaje de familias que desean adquirir una vivienda en el próximo año se sitúa en niveles cercanos a máximos—, y hay un mercado laboral sólido con una tasa de paro en mínimos (9,93% a nivel nacional, 7% en Madrid).
Pero la industria de la construcción residencial ya no puede fabricar el producto que ese ahorrador medio necesita: una vivienda digna a un precio razonable.
Asprima señala un desequilibrio entre oferta y demanda
La consecuencia es un desequilibrio creciente entre oferta y demanda. Según los cálculos de ASPRIMA basados en datos del INE y del Ministerio de Vivienda, solo en los nueve primeros meses de 2025 el déficit de vivienda superó las 100.000 unidades. Con una creación neta de hogares que ronda las 250.000 familias anuales y apenas 90.000 viviendas terminadas, la brecha se ensancha cada trimestre.
Los promotores madrileños advierten que la situación no tiene visos de mejorar a corto plazo. Aunque se ha observado una cierta recuperación en el número de viviendas iniciadas —con cifras anualizadas superiores a las 19.000 unidades en la Comunidad de Madrid—, esto sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda real.
Además, no existe el suelo finalista necesario ni suelo en desarrollo en plazos compatibles con la urgencia del problema.
Mientras tanto, los precios siguen su escalada. El Índice de Precios de la Vivienda del INE refleja incrementos interanuales del 12,8% en el tercer trimestre de 2025, con subidas trimestrales del 2,9%. En la Comunidad de Madrid, la vivienda usada se ha encarecido un 14,88% interanual, evidenciando una presión que no encuentra alivio en la nueva construcción.
Con un esfuerzo teórico del 42,8% del coste salarial necesario para comprar en Madrid —frente al 33,6% de media nacional—, la ecuación es sencilla: construir es caro, comprar es carísimo, y la vivienda asequible ha dejado de existir como opción de mercado.
