Justicia supera a Recoletos en compras de extranjeros: el nuevo mapa de la vivienda de lujo en Madrid
El 34% de las transacciones en Justicia corresponden a compradores foráneos, frente al 20% de Recoletos
Vista aérea de Madrid.
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El código postal 28004, correspondiente al distrito de Justicia, se ha convertido en el epicentro de la demanda de vivienda internacional en Madrid, superando a Recoletos como el barrio predilecto de los compradores extranjeros.
Según el informe ‘Madrid Prime 2025’ elaborado por DIZA Consultores, el 34,4% de las transacciones en Justicia durante 2025 fueron realizadas por compradores foráneos, un porcentaje que supera con claridad el 20,12% registrado en Recoletos (28001), tradicionalmente considerado el enclave más exclusivo de la capital.
El hallazgo, basado en el análisis de 42.577 compraventas procedentes del Portal Estadístico del Notariado, desmonta uno de los supuestos más arraigados del mercado inmobiliario madrileño: que la mayor concentración de demanda internacional se produce en las zonas de precio más elevado.
Recoletos, con 11.504 euros por metro cuadrado, es el código postal más caro de Madrid. Sin embargo, no es el que más atrae a los inversores y compradores extranjeros.
«La internacionalización del mercado ‘prime’ no está determinada únicamente por el precio, sino por un conjunto más complejo de factores«, explican los autores del informe, Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos y directores técnicos del estudio.
Entre estos factores destacan la profundidad del mercado, la variedad de producto disponible y, especialmente, el perfil funcional de cada zona.
Castellana-Lista (28006) se sitúa en segunda posición con un 31,04% de compradores extranjeros, seguido de Jerónimos (28014) con el 30,92%. Almagro (28010) alcanza el 25,45%, mientras que Hispanoamérica (28016) registra un 21,59%. Todos estos códigos postales superan a Recoletos en atractivo internacional, pese a tener precios por metro cuadrado inferiores.
En el extremo opuesto, Plaza Castilla-Cuatro Torres (28046) presenta el menor porcentaje de compra extranjera entre los códigos ‘prime’ urbanos, con apenas un 15,85%, lo que sugiere un mercado más orientado a demanda nacional y profesionales residentes.
La composición por nacionalidades añade una capa adicional de complejidad al análisis. En Justicia, el bloque clasificado como «Otros» —que agrupa nacionalidades sin suficiente masa crítica individual— representa el 51,05% del total de compradores extranjeros, lo que indica una elevada diversificación. Italia aparece con un 12,55%, seguida de Estados Unidos (9,17%), China (7,15%) y Francia (6,22%).
No obstante, los autores del informe advierten sobre un «efecto pasaporte» que distorsiona las estadísticas. «La elevada presencia de compradores registrados como italianos puede responder no solo a demanda de residentes nacidos en Italia, sino también a compradores de origen latinoamericano que adquieren vivienda con pasaporte italiano«, señala el estudio.
Castellana-Lista (28006) presenta un perfil singular: es el código postal ‘prime’ con mayor presencia china en términos relativos, alcanzando el 16,27% dentro del colectivo extranjero y un 5,05% sobre el total de operaciones.
Este dato, superior al de cualquier otro enclave urbano analizado, sugiere una preferencia específica de compradores asiáticos por esta zona, probablemente vinculada a su conectividad, oferta de servicios y proximidad a colegios internacionales.
Italia también mantiene un peso significativo en Castellana–Lista (11,42% del colectivo extranjero, 3,54% del total), mientras que Estados Unidos aporta un 7,88% dentro de extranjeros. La suma de estas nacionalidades configura un mercado con tracción internacional profunda y sostenida, solo superado por Justicia en términos de porcentaje global.
El análisis se extiende también a las urbanizaciones de lujo del área metropolitana, donde La Moraleja emerge como el enclave más internacionalizado, con un 23,56% de compradores extranjeros. Esta cifra duplica prácticamente la de Aravaca (7,36%) y supera claramente a La Finca (15,84%) y Ciudad del Campo (13,00%).
Dentro de La Moraleja, China representa el 9,43% del colectivo extranjero, seguida de Francia (7,55%), Estados Unidos (5,66%) y México (4,72%). «La Moraleja actúa como polo internacional de primer orden dentro del ultra-‘prime’ residencial, mientras que Aravaca, pese a su alto volumen de compraventas y su condición ‘prime’, es fundamentalmente un mercado doméstico«, concluye el informe.
La reconfiguración del mapa de la demanda internacional tiene implicaciones directas para promotores, inversores y agencias inmobiliarias. La concentración de compradores extranjeros en Justicia, un barrio con 7.864 euros por metro cuadrado —un 32% menos que Recoletos—, indica que el mercado global busca equilibrio entre calidad urbana, ubicación céntrica y precio relativamente más accesible.
Además, Justicia registró 2.391 compraventas en 2025, frente a las 2.193 de Recoletos, lo que sugiere mayor profundidad de mercado y capacidad de absorción. La superficie media en Justicia es de 113 metros cuadrados, con un importe medio de 996.621 euros, cifras que sitúan el producto en un segmento ‘prime’ accesible para compradores internacionales de alto poder adquisitivo pero no necesariamente ultra-ricos.
Recoletos, el barrio prohibido para el millón de euros
El estudio de DIZA Consultores introduce, además, un nuevo Índice de Accesibilidad Real (IAR) que combina precio por metro cuadrado y superficie media para medir barreras efectivas de entrada. En este caso, la accesibilidad a una vivienda con un millón de euros.
Según este indicador, Justicia obtiene 1,09 puntos, situándose por encima de Recoletos (0,91), Jerónimos (0,96) y Castellana-Lista (0,97), lo que confirma que su atractivo internacional no es casual, sino estructural: ofrece ‘prime’ urbano con mayor permeabilidad efectiva al mercado.
La conclusión es clara: el nuevo ‘prime’ global madrileño ya no se define exclusivamente por el precio máximo, sino por la combinación de accesibilidad, diversidad de producto y profundidad de mercado. Y en esa ecuación, Justicia ha desbancado a Recoletos.
