Madrid convierte el millón de euros en calderilla para el mercado del lujo de la vivienda
En una década, el presupuesto del lujo en Madrid ha pasado de permitir 300 metros cuadrados a no llegar a 80 en los barrios más exclusivos, según el informe de Diza Market
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Durante años, un millón de euros fue la cifra psicológica que marcaba la frontera del lujo inmobiliario en Madrid. Con ese presupuesto era posible acceder a grandes viviendas en los barrios más codiciados de la capital o incluso a chalés amplios en enclaves residenciales de alto nivel. Hoy, esa referencia ha perdido buena parte de su significado. En el mercado prime madrileño, el millón ya no garantiza espacio, ni exclusividad.
Esta es una de las conclusiones más elocuentes del nuevo informe Diza Market, elaborado por Diza Consultores en colaboración de Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos.
El estudio analiza la evolución del residencial prime en la Comunidad de Madrid durante la última década y confirma un cambio estructural: Madrid ha pasado de ser un mercado de lujo emergente a integrarse plenamente en el circuito global de las grandes capitales inmobiliarias, con precios, dinámicas y tensiones propias de ese estatus.
El dato que resume mejor esta transformación es el denominado «indicador de metros cuadrados por millón de euros». En 2014, con ese presupuesto todavía era posible adquirir entre 240 y 330 metros cuadrados en función del distrito o municipio.
Una década después, la cifra se ha reducido de forma drástica. En 2025, los principales códigos postales prime de Madrid se sitúan en torno a los 110 metros cuadrados por millón, y en el caso más extremo —Recoletos— la superficie comprable cae hasta los 80 metros.
El encogimiento del millón no es fruto de un calentamiento coyuntural del mercado, sino de una tendencia sostenida. Incluso durante el impacto del Covid, el ajuste fue mínimo: los precios apenas cayeron un 1,5% en 2020.
A partir de ahí, la recuperación fue rápida y contundente. En el periodo postpandemia, el mercado no solo se recupera, sino que acelera, acumulando subidas superiores al 54%, frente al crecimiento más ordenado —aunque también sólido— del ciclo 2014-2019, que rondó el 28%.
Para los autores del informe, el Covid marca un antes y un después. Desde 2021, el crecimiento del mercado prime se apoya menos en el ciclo económico y más en factores estructurales: el reposicionamiento global de Madrid como ciudad atractiva para patrimonios internacionales, la escasez persistente de vivienda rehabilitada de alta calidad y la entrada de compradores cada vez más cualificados.
Madrid, concluyen, compite ya en igualdad de condiciones con otras capitales europeas en el segmento residencial de alto nivel.
Este cambio se refleja también en la geografía del lujo. El prime ya no se limita al centro histórico de la capital, sino que se despliega como un ecosistema metropolitano. Municipios como Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos o Boadilla del Monte se consolidan como mercados de alto valor, con una trayectoria de precios claramente alcista.
En 2025, los municipios líderes se sitúan cerca de los 5.000 euros por metro cuadrado, frente a un segundo escalón que oscila entre los 3.200 y los 3.700 euros.
Detrás de este desplazamiento hay dos dinámicas claras. Por un lado, compradores patrimoniales que abandonan el centro en busca de mayor privacidad, superficie y vivienda unifamiliar.
Por otro, la entrada de perfiles más jóvenes, expatriados y profesionales globales que, gracias al teletrabajo y a una alta conectividad, priorizan entornos suburbanos de calidad. El resultado es un mercado suburbano prime mucho más diverso desde el punto de vista demográfico.
Sin embargo, el mayor nivel de sofisticación del informe aparece al descender al detalle de los códigos postales de Madrid capital.
Recoletos, Castellana, Jerónimos, Ibiza–Niño Jesús y Almagro–Trafalgar–Justicia concentran los precios más altos, pero funcionan como micromercados independientes, muy condicionados por la calidad del stock, la disponibilidad de vivienda rehabilitada y el peso de la demanda internacional.
En estos enclaves se observa un fenómeno relevante: el mayor crecimiento de precios se produjo antes del Covid. En el periodo posterior, el mercado no acelera de forma generalizada, sino que se vuelve más selectivo.
No sube todo, sube lo mejor. La ubicación exacta, el estado del inmueble y la calidad de la rehabilitación pesan más que nunca. «Ya no basta con estar en el código postal adecuado; importa el activo concreto«, subraya el informe.
También la demografía confirma esta fragmentación. El mercado prime madrileño está «demográficamente polarizado». Mientras zonas como Almagro, Justicia, Jerónimos o Recoletos rejuvenecen, con descensos significativos de la edad mediana del comprador, otras como Ibiza–Niño Jesús o Castellana envejecen, reforzando su perfil patrimonial y más conservador.
Madrid al nivel de Miami o París
El diagnóstico final es claro. La revalorización cercana al 95% del mercado prime madrileño en la última década no responde a una moda pasajera, sino a fundamentos sólidos: escasez estructural de oferta, entrada sostenida de capital internacional solvente y fortaleza institucional de Madrid como destino de inversión residencial.
El problema es que, en este contexto, el millón de euros ha dejado de ser una llave maestra. En el nuevo Madrid inmobiliario, es apenas el punto de partida.
