Fachada del Tribunal Supremo. Foto: EFE/JL

El TS contradice al Congreso con los gastos de las hipotecas

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El Tribunal Supremo reparte los gastos de notaría y gestoría de una hipoteca entre el banco y los clientes en varias sentencias

Madrid, 24 de enero de 2019 (17:45 CET)

El Tribunal Supremo ha acordado que los gastos de notaría deben dividirse entre banco y cliente, una decisión similar a la que ha adoptado para los de gestoría y para el registro de la hipoteca, que en el caso de la inscripción deberá ser abonada por la entidad, y en la cancelación, por el prestatario. Una postura contraria a lo que decidió el Congreso en noviembre, que le pasó todos los gastos a la banca menos el pago de la tasación.

El pleno de la sala de lo Civil acuerda además que es el cliente el que debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en todas aquellas hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del real-decreto aprobado por el Gobierno el pasado noviembre, con lo que rechaza que se aplique con retroactividad.

Así lo estiman los magistrados en varias sentencias y defienden que el hecho de que una cláusula sea declarada abusiva no conlleva que terceros ajenos al prestamista no puedan recibir sus honorarios por su labor, un pago que, de cualquier modo, se producirá en función de la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

De esta forma, aunque este reparto contraría al de la nueva Ley Hipotecaria, en virtud del cual los gastos notariales y registrales corresponderán a la banca, será ésta última la que rija las contrataciones una vez tenga vigencia en los próximos meses.

El Supremo entiende que la comisión de apertura "no es ajena al precio del préstamo" y considera la transparencia "superada o cumplida"

Esto contrasta con la de juzgados como el Primera Instancia 18bis de Málaga, que condenó a una entidad por los AJD sobre una hipoteca de 2014 al entender que la nueva disposición del Ejecutivo "es tácitamente retroactiva" y "resuelve una laguna interpretativa".

En cinco sentencias conocidas este jueves, el Supremo se pronuncia sobre otras cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores, como la comisión de apertura, la cual entiende que "no es ajena al precio del préstamo" y cuya transparencia considera "superada o cumplida".

Respecto al gasto de notario, plantea que los costes de la matriz de la escritura del préstamo y la modificación de éste "deben distribuirse por mitad" pues ambos están interesados. En el caso de la cancelación de la hipoteca, es el cliente el que tiene que hacerse cargo, y en el supuesto de las copias de las distintas escrituras notariales, quien las solicite.

Le llevan la contraria al Congreso

Los grupos parlamentarios del Congreso acordaron en noviembre el reparto de los gastos de la hipoteca que figurará en la futura ley hipotecaria. Con su norma, el consumidor solo se hace cargo del pago de la tasación mientras que los bancos se ocupan del resto.

Así, según lo decidido en la cámara la entidad financiera debe asumir los gastos correspondientes a la escritura de la hipoteca, la gestoría, el registro y el arancel notarial. También decreta que el banco tiene que pagar los costes de la primera copia del contrato.

Los gastos que acarreará el banco suelen ser de unos 400 euros, en el caso de la gestoría, unos 800 euros por los gastos notariales y otros 400 por el registro. En total podrían llegar a los 1.600 euros en una hipoteca media.

A todos esos gastos se une el polémico impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Pedro Sánchez decidió que fuera la banca quien pague el impuesto de la hipoteca y no los ciudadanos y aprobó un decreto con el que modificó la ley. 

El reparto de todos los gastos a la banca queda pendiente de la aprobación de una reforma hipotecaria que cambiará las reglas del juego. La nueva ley prevé que todos los gastos, menos la tasación, se pasen al las entidades.

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