La edificabilidad, la publicidad y un señor de Cuenca

Hay conceptos urbanísticos que, de tanto repetirse, parecen claros: edificabilidad, superficie construida, superficie útil, superficie vendible, superficie computable, superficie con zonas comunes, módulo, precio máximo, aprovechamiento o densidad. Todos suenan técnicos y aparecen en expedientes, licencias, dosieres comerciales y folletos. Sin embargo, cuando llegan al mercado, demasiadas veces se mezclan con una alegría incompatible con la seguridad jurídica y con el respeto al comprador.

La edificabilidad es el mejor ejemplo. En urbanismo no es el tamaño real de la vivienda que alguien va a habitar. Es una magnitud de planeamiento: determina cuánto techo puede construirse sobre un suelo y sirve para ordenar la ciudad, valorar solares, calcular aprovechamientos, distribuir cargas y tramitar licencias. Pero no sirve, por sí sola, para decirle a una familia cuántos metros tendrá su salón.

Ese mundo lo transitan arquitectos, abogados urbanistas, técnicos municipales, promotores, cooperativas, bancos, tasadores y compradores. El problema aparece cuando algunos operadores lo convierten en un juego de manos. En el anuncio se habla de “vivienda de 100 metros”; en la memoria se precisa que son metros construidos con comunes; en el plano aparecen 82 metros privativos; en la calificación de vivienda protegida se habla de superficie útil; y en la escritura final el comprador descubre que aquellos 100 metros se parecen poco a lo que entendía un señor de Cuenca.

El señor de Cuenca, parafraseando a Miguel Mihura, no tiene por qué saber si una terraza cubierta computa al 50 %, al 100 % o no computa. No tiene por qué distinguir entre superficie útil, construida cerrada, elementos comunes, porches, patios, garajes, trasteros o sótanos. Lo que sí tiene derecho a exigir es que no se le confunda.

En los últimos años, esta confusión ha prosperado en las viviendas unifamiliares. No es infrecuente ver anuncios donde se suman como metros vendibles porches, terrazas, plazas de garaje en superficie —cubiertas por una pérgola, en el mejor de los casos— e incluso sótanos bajo rasante, con el único objeto de rebajar artificialmente el precio unitario por metro cuadrado y hacer más atractivo el comparable frente a la competencia. Esta práctica es deshonesta. Baja el ratio, sí; pero no mejora la vivienda. Simplemente cambia el denominador.

El resultado es perverso. Atiendes a compradores que te dicen que tu vivienda es más cara y más pequeña que la que han visto en otra promoción. Y entonces toca hacer el ejercicio casi pedagógico —escalímetro en mano— de desmontar el espejismo: que tus superficies pisables son mayores, que el salón y los dormitorios tienen más dimensión, que la vivienda es más grande donde importa y que puede ser más económica si se compara con honestidad. La diferencia es que tu criterio profesional te impide cobrar metros de terraza, porche o garaje exterior al mismo precio que los metros del salón, la cocina o el dormitorio.

Ahí está el núcleo del problema. No todas las superficies valen lo mismo, ni sirven para lo mismo, ni deben presentarse como equivalentes. Un metro útil interior no es lo mismo que un metro de terraza. Un sótano bajo rasante no equivale a una planta vividera. Una plaza de garaje en superficie no compite en igualdad con un dormitorio. Y una pérgola no convierte una zona exterior en vivienda. El mercado puede valorar esos espacios; pero debe hacerlo con transparencia, no mediante una suma aritmética que convierte la publicidad en prestidigitación.

En vivienda protegida, la ambigüedad es todavía más delicada. Las normas vinculan precios máximos, superficies máximas, anejos y requisitos de acceso a parámetros concretos. No es lo mismo precio por metro útil que precio por metro construido. No es lo mismo una vivienda calificada con una superficie determinada que una vivienda comercializada con una superficie “equivalente”. Cuando se mezclan estas categorías, el riesgo no es solo comercial: es jurídico.

Conviene recordarlo ahora que se habla de incrementar edificabilidades, densidades, flexibilizar usos, movilizar suelos terciarios o dotacionales y acelerar vivienda protegida. Puede ser necesario para aumentar la oferta. Pero aumentar edificabilidad no significa producir viviendas más grandes, mejores o más baratas. Significa permitir más techo edificable. Después habrá que ver cómo se reparte, qué superficies computan, qué exige el nuevo Código Técnico, qué admite la ordenanza y qué termina calificando la administración.

La edificabilidad es una capacidad urbanística. La vivienda es un producto jurídico, técnico y físico. Y la publicidad es una promesa al consumidor. Confundir los tres planos abre la puerta a malentendidos interesados.

El sector necesita una regla elemental de higiene profesional: cada vez que se anuncie una vivienda, debe indicarse claramente qué superficie se comunica. Superficie útil interior, construida privativa, construida con comunes y superficie de terrazas, patios, porches, tendederos y anejos, separada y con su criterio de cómputo. Y, en vivienda protegida, superficie reconocida a efectos de calificación y precio máximo.

También sería razonable exigir que agencias, portales, gestoras de cooperativas y promotoras abandonen el uso indiscriminado del término “metros cuadrados” sin apellido. Un metro útil no es uno construido. Un metro construido con comunes no es privativo. Un metro edificable no es un metro de vivienda. El apellido no es académico; es la diferencia entre información y propaganda.

Nadie pretende convertir al comprador en arquitecto, abogado, tasador o funcionario municipal. Precisamente por eso, la responsabilidad de claridad recae en quien domina el lenguaje técnico y lo utiliza para vender. El consumidor no debe cargar con la traducción de un sistema opaco.

Porque el señor de Cuenca no pide una clase de urbanismo. Pide algo razonable: saber cuántos metros compra, cuántos puede usar, cuánto paga por ellos y por qué la cifra del anuncio no coincide siempre con la de su casa.

Y tiene toda la razón.