El trilema diabólico de las políticas de vivienda 

Cualquier programa de vivienda asequible políticamente atractivo promete tres cosas a la vez: alquileres bajos para todos, que el propietario no pierda dinero por alquilar, y que la factura no dispare el gasto público. Es una promesa sugerente. También es, casi siempre, matemáticamente imposible, y entender por qué explica mejor la política de vivienda que cualquier debate sobre quién tiene más o menos sensibilidad social. 

Cualquier ayuda dirigida a un bien esencial —vivienda, energía, sanidad— se enfrenta a esta misma tensión de fondo: ampliar la cobertura, acertar a quién llega la ayuda y no distorsionar los incentivos de quien produce el bien son tres objetivos que compiten entre sí. Aplicado al alquiler, el trilema, el triángulo, tiene tres vértices muy concretos: alquileres bajos para el inquilino, que el propietario rentabilice su inversión inmobiliaria, y un coste fiscal limitado para las arcas públicas. A oferta constante, ningún instrumento de política pública logra los tres a la vez, porque cada uno sólo puede sostener dos sacrificando el tercero. Y las tres vías habituales lo demuestran, una tras otra. 

La primera es la vivienda pública o las ayudas públicas —subvenciones al alquiler, créditos fiscales, parque público ampliado—, que consiguen alquileres bajos sin que el propietario salga perdiendo, porque es el Estado quien cubre la diferencia. El problema es que esa diferencia hay que financiarla, y cuanto más amplio es el programa, más crece la factura. Su límite no es técnico sino presupuestario: tarde o temprano, universalizar la cobertura se vuelve insostenible para las arcas públicas, especialmente para países con un alto nivel de endeudamiento como España. Viena tardó décadas en consolidar su parque público de alquiler y lo hizo en un contexto muy concreto: el fin de un imperio, que dejó suelo abundante de la monarquía saliente en manos del siguiente régimen; el nazismo confiscando viviendas a judíos; y una población estancada durante décadas. 

La segunda es la regulación como el control de rentas vigente hoy en Cataluña y los mandatos de vivienda protegida en nuevas promociones como el instaurado en Barcelona. Logran alquileres bajos sin que el Estado ponga un euro. Pero el coste no desaparece, solo cambia de bolsillo: lo asume el propietario privado. Y ahí el problema deja de ser estático para volverse dinámico. Con el tiempo, los propietarios retiran vivienda del mercado y los promotores dejan de construir donde la regulación aprieta más. El racionamiento, entonces, no es solo una lista de espera: es una regulación que, sostenida en el tiempo, encoge la oferta que se suponía que iba a proteger. 

Queda la tercera vía, dejar que el precio lo fije el mercado libre. Resuelve los otros dos vértices —nadie pierde dinero y no hay gasto público financiado con mayores impuestos—, pero no ofrece ninguna garantía de alquiler bajo para quien no puede pagar el precio vigente. Y esa es, precisamente, la pista que las tres vías comparten sin decirlo: todas dan por hecho que la oferta de vivienda es un pastel fijo, y se limitan a discutir cómo repartir su escasez. Subvencionar a quien no puede pagar, imponer pérdidas al propietario o dejar que el precio excluya a quien no llega son, en el fondo, la misma operación, con un perdedor distinto cada vez.  

Ahí está la salida real al trilema, y no consiste en elegir mejor qué vértice sacrificar, sino en dejar de tratar la oferta como si estuviera condenada a ser limitada. Si se permite que la oferta reaccione con libertad a la demanda —liberalizando el suelo, agilizando licencias, eliminando las trabas que hoy encarecen construir—, el alquiler baja por la vía que de verdad lo resuelve: hay más vivienda. No hace falta financiarlo con subidas de impuestos, ni expropiar de facto al propietario, ni excluir a nadie por la vía del racionamiento; basta con que construir vuelva a ser rentable donde hace falta. 

Por eso la pregunta que debería hacerse cualquier programa de vivienda no es cuál de los tres objetivos sacrificar (accesibilidad, sostenibilidad fiscal y garantías para el propietario), sino por qué se sigue asumiendo que la oferta no puede crecer. Mientras esa asunción no se cuestione, el trilema seguirá ahí, y con él, la misma discusión de siempre sobre quién carga con el precio de la escasez.