El mercado inmobiliario en Madrid y Cataluña, dos políticas muy distintas

Los acampados en la Puerta del Sol no están nada interesados en el siguiente dato: en lo que va de década Madrid ha levantado el doble de viviendas sociales que Cataluña, en concreto un 104% más dado que en la Comunidad se han realizado 26.675 frente a las 12.112 de Cataluña. Solo en 2025 Cataluña registro más viviendas sociales que Madrid con 3.517 frente a 2.048 en Madrid. El año anterior, en 2024 Madrid había realizado 6.689 y Cataluña 1.893.

Estos datos ponen de manifiesto que Madrid y Cataluña afrontan un problema acuciante y compartido, como es el de la vivienda, pero lo hacen desde perspectivas distintas. Al gobierno y a los manifestantes la vivienda solo les interesa como estilete contra los partidos de la oposición y como vía para polarizar la sociedad como método para intentar mantenerse en el poder.

La primera gran diferencia de la política de vivienda entre Madrid y Cataluña es en materia fiscal. Más allá de que Madrid tiene bonificado el impuesto de sucesiones y Cataluña no, en tributación local sobre la vivienda las diferencias también son grandes. El IBI es la principal fuente de ingresos de los ayuntamientos y los catalanes la exprimen mucho más que los madrileños. Así un barcelonés paga un tipo del 0,66% frente al 0,41% de un madrileño lo que se traduce en un recibo de 992 euros por un piso de 240.000 euros en Madrid por 1.584 euros por un piso del mismo valor en Barcelona. Más de un 50% más caro.

Ciertamente Madrid cuenta con más facilidad para construir al poder crecer más que Barcelona, una ciudad encajonada entre dos ríos, el Besos al Norte y el Llobregat al sur, pero la realidad es que entre 2020 y 2025 Madrid ha construido 104.181 viviendas y Cataluña 83.413. La diferencia es importante porque Cataluña abarca cuatro provincias, más territorio y más población. Cataluña solo puede sacar pecho en 2025 al lograr construir 4.000 viviendas mas que la Comunidad de Madrid.

Una de las grandes diferencias en la forma de abordar el problema ha sido el de las restricciones al mercado, tema que con los decretos Maricarmen ha ganado vigencia. Madrid ha tenido una política más liberal.

Desde 2018 a hoy la vivienda ha subido en Madrid un 98,3% y en Cataluña, con topes y restricciones “solo” un 30,7%. En los alquileres ha sucedido algo parecido subiendo en Madrid un 58,5% y en Barcelona un 21,7%. Con estas cifras en la mano parecería que el liberalismo madrileño es perjudicial para quien busca comprar o alquilar, pero la realidad es que los topes de precios en Cataluña han provocado una caída en la oferta mucho más grande que en Madrid haciendo más difícil acceder a una vivienda de propiedad o para alquilar.

Los decretos Maricarmen deberían haberse llamado decretos Chanquete dado que estos, ahora decaídos, no eran más que el culmen de una política intervencionista que no solo enfrenta a propietarios con arrendatarios si no que lo que hacen es blindar a quienes hoy en día tienen un piso alquilado y dejar sin esperanza a quienes quieren alquilar uno. En este sentido la política de vivienda catalana ha sido equivalente a la del gobierno central mientras Madrid intentaba otras fórmulas, dentro de sus limitaciones competenciales.

Entre 2020 y 2025, según datos de los grandes portales inmobiliarios, Madrid ha perdido un 73% de su stock para alquilar y Barcelona del 90%. Los últimos meses han creado una brecha

profunda en la evolución de la oferta compara entre Madrid y Barcelona, y en consecuencia, en la posibilidad de alquilar una vivienda. Entre el segundo trimestre de 2025 y el de este año la oferta en Barcelona ha caído otro 11% mientras en Madrid se recuperaba.

Como en tantos otros aspectos vivimos un momento de gran contradicción en el que un gobierno central apoyado por independentistas toma medidas recentralizadoras para intentar imponer a las comunidades autónomas la aplicación de sus políticas intervencionistas.

Cataluña no quiere competir con Madrid si no que esta copie sus políticas y tome sus mismas decisiones. El resultado hasta ahora es favorable a Madrid que paga un mayor incremento de la vivienda, pero tiene más opciones de acceder a ella al tener más oferta y mejores salarios que en Cataluña.