El acceso y coste de la vivienda en España, Estados Unidos y Alemania 

El acceso y precio de la vivienda es uno de los temas más polémicos en las democracias avanzadas.

En 2024 el porcentaje de estadounidenses que poseían su vivienda era 65,5%, el de españoles 80% y alemanes 49%. En Francia, según datos de 2023, el 36,9% de la población tenía vivienda sin hipoteca, el 20,4% estaba pagando una hipoteca y el 22,4% alquilaba. En 2024, el 57% de las familias francesas eran propietarias de su residencia principal.  

Entre los propietarios, en 2024 en EE UU el 40,3% había pagado su hipoteca y 25,4% aún la tenía. Los datos equivalentes para España en 2024 eran: 73,7% eran propietarios y 26,5% estaban pagando un alquiler.

 Las cifras sustancialmente más altas de propiedad de España reflejan un contexto cultural y creencia de que la tenencia de una vivienda proporciona seguridad y standing social. El dicho ‘casado casa quiere‘ confirma el arraigo de esta mentalidad.

Cabe recordar que nuestra Constitución, en su artículo 47, confirma que todos los españoles tienen derecho a una vivienda adecuada. Pero esto no conlleva que la posean y que las administraciones públicas tengan la obligación de crear las condiciones para que así sea. 

En la Constitución de EE UU no hay una cláusula parecida. En la alemana de 1949, el artículo 14 protege derechos de propiedad, mientras que el artículo 20 reafirma el concepto de justicia social en relación con la vivienda.  

La ley denominada “Fair Housing Act” aprobada durante la presidencia del Demócrata Lyndon Johnson en 1968 estableció garantías para evitar la discriminación en relación con la vivienda por motivos de raza, color, religión y país de nacimiento.

Posteriormente, en 1974 y 1978, se añadieron cláusulas para dificultar la discriminación en función del sexo, discapacidad y situación familiar.

Tanto en EE UU como en España y Alemania se han aprobado medidas para limitar el precio de los alquileres

La ley fomenta el acceso en las mismas condiciones a la vivienda para todos y prohíbe prácticas discriminatorias en la venta, alquiler y financiación de hipotecas. Los analistas coinciden en que dicha legislación aportó derechos esenciales, aunque persisten desafíos en su cumplimiento. 

Hay varias entidades federales con competencias en vivienda.

El ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), mediante su división Fair Housing and Equal Opportunity, es la primera encargada de hacer cumplir la legislación descrita.

Los ministerios de Justicia y de Finanzas también desempeñan un papel. Las famosas agencias federales Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas de las entidades bancarias privadas, asegurando así que hay más liquidez en el mercado y que los tipos de interés se estabilizan en niveles relativamente bajos. 

La agencia gubernamental Ginny Mae garantiza los productos financieros respaldados por hipotecas, que se conocen como mortgage-backed securities (MBS). 

Los ministerios de Asuntos de Veteranos (DVA) y Agricultura (USDA) ofrecen hipotecas especiales para los veteranos y agricultores, respectivamente.  

Los ministerios y agencias federales descritas participan directa o indirectamente en más del 90% de las hipotecas. 

Fannie Mae y Freddie Mac están presentes en 46% de las hipotecas, mientras que otros programas federales cubren un 45%. De la misma forma que el FDIC garantiza los depósitos en los bancos, las agencias federales establecen reglamentos que influyen en los tipos de interés y condiciones de las hipotecas que ofrecen los bancos privados. 

Las hipotecas en las cuales entidades gubernamentales no desempeñan ningún papel normalmente tienen tipos más altos y condiciones más exigentes. 

Tipos de interés e hipotecas

El tipo de interés de las hipotecas es de 6,92% en EEUU, 3,7% en Alemania, 3,6% en España y 3,3% en Francia.

La rentabilidad de los bonos del Tesoro y la política monetaria de la Reserva Federal también influyen en los tipos de interés de las hipotecas en EE UU.

Los tipos han descendido en Alemania, pero se mantienen por encima de sus máximos en 2022. En todos los países mencionados hay hipotecas con intereses fijos y variables. 

Bancos como BNP Paribas, Société Generale, Banque Postale, Crédit Agricole, Banco Santander y BBVA ofrecen hipotecas con tipos fijos o variables. Las últimas permiten suscribir una hipoteca con tipos y costes iniciales más bajos, aunque se corra el riesgo de un incremento posterior.

El precio medio de una casa unifamiliar en julio de 2025 en EE UU fue de 403.800 dólares; en Alemania de 276.000 euros; en Francia 285.000 euros; y en España 183.000 euros. 

En España el 63% de las hipotecas son con tipos variables y plazos más largos. El año pasado el 34% de las hipotecas suscritas en EE UU tenían cobertura gubernamental, un incremento respecto al 29% de 2024.

Esta subida se explica por el incremento de los tipos de las hipotecas y el precio de las viviendas. Los préstamos con participación federales son más atractivos para los que quieren adquirir su primer hogar y cuentan con menos liquidez para la entrada o pago inicial. 

En 2012 el 95% de las nuevas hipotecas en EE UU tenían cobertura gubernamental, mientras que en 2024 fue de 30%. 

En enero de 2024 más de 771.480 personas en EE UU no tenían hogar, un 0,23% de la población total. En 2022 en Francia había 330.000 personas sin hogar (0,5% de la población), en Alemania 262.600 (0,3%) y en España 28.552 (0,06%). 

Alquileres 

En EE UU, Alemania y España hay mecanismos para limitar la subida de los alquileres.

En la primera economía mundial siete estados permiten a sus municipios controlar los alquileres. Se trata de California, Nueva York, New Jersey, Maryland, Maine, Minnesota y Oregon, dónde tradicionalmente gobierna el partido Demócrata. Se considera que dichos siete estados tienen legislación más progresista en materia de vivienda.  

Treinta y siete estados prohíben limitar ascensos de los alquileres. Siete estados lo permiten, pero hasta la fecha sus municipios no han tomado cartas en el asunto.

Se trata de Connecticut, Delaware, Rhode Island, Vermont, Iowa y el estado de Washington. Con la excepción de Iowa, los otros también cuentan con gobernadores y mayorías legislativas Demócratas.   

Niveles altos de alquileres desincentivan la construcción de nuevas viviendas porque es menos rentable para los promotores

En Alemania el Bundestag aprobó el Mietpreisbremse en abril de 2015, que se aplica a nivel federal.

Permite a los dieciséis Länder regular los alquileres. Cada Land decide cómo y dónde aplicar el Mietpreisebremse, en función de la existencia o falta de vivienda en su territorio y el de sus municipios. 

Los Länder también consideran el aumento de la población, tasas de ocupación, evolución de los alquileres y la carga del alquiler, que es el porcentaje de lo que se gasta en vivienda una familia sobre sus ingresos totales. 

En EE UU el coste medio de construir un pie (30,5 centímetros) cuadrado de vivienda nueva fue de 162 dólares en 2024, con un incremento hasta 150-200 dólares a finales de 2025.

El National Association of Home Builders prevé que la construcción de casas para familias en EE UU en 2025 descendiera un 7% respecto a 2024. Esta bajada es atribuible a tipos de interés y precios de los materiales de construcción más elevados, más regulaciones y falta de empleados en el sector.   

Factores estructurales 

En España la oferta de nueva vivienda es insuficiente para satisfacer la fuerte demanda que ejerce la formación de familias y crecimiento de la población.

No se construye más debido a las limitaciones en los ascensos de alquileres.

Alemania padece de un crecimiento económico bajo, menguante confianza del consumidor y también del impacto de los controles sobre los alquileres. 

En España en 2024 se vendieron 20.464 viviendas con personas residiendo ilegalmente en su interior

Niveles altos de alquileres desincentivan la construcción de nuevas viviendas porque es menos rentable para los promotores, especialmente si se le suma también costes más altos de construcción. 

El precio medio de una casa unifamiliar en julio de 2025 en EE UU fue de 403.800 dólares, en Alemania de 276.000 euros, Francia 285.000 euros y España 183.000 euros. 

Estadísticas de ‘squatters’    

En 2025 hubo 16.426 casos de squatting en España, un crecimiento de 7,4% respecto a 2024. Cataluña lideró el ranking con 6.300 casos, el 38% del total. 

El término squatter en este contexto se refiere a personas que entran en viviendas desocupadas, no a inquilinos que no pueden o se retrasan en el pago del alquiler.

En España en 2024 se vendieron 20.464 viviendas con personas residiendo ilegalmente en su interior, un 2,6% del total. 

Estas estadísticas proceden del Consejo General del Poder Judicial. La legislación existente complica la expulsión mediante los tribunales de squatters. Hay que demostrar que los squatters no son vulnerables, y se acumulan los casos en los juzgados.