El año de la vivienda, muchas propuestas pero pocas llaves

Todos somos conscientes que el acceso a la vivienda en España ha dejado de ser un grave problema para convertirse en una emergencia social a nivel nacional. Ya no es solo el CIS el que lo corrobora, lo vemos todos los días a nivel de calle: jóvenes que buscan desesperadamente una habitación donde poder residir durante el curso académico, familias que ven que ha dado comienzo el curso escolar y necesitan un piso donde vivir, porque su contrato de alquiler ha finalizado, o está a punto de vencer y les han dicho que no le renovarán o que si lo hacen tendrá una subida que no podrán afrontar con su salario.

Consciente de ello, el Presidente de Gobierno declaró hace unos meses que este sería el año de la vivienda, que el gobierno desplegaría todas las medidas a su alcance para resolver el drama. Y no me refiero a las reiteradas promesas incumplidas de las 184.000 viviendas, que por cierto parecen haber pasado al olvido una vez que se han dado cuenta que es misión imposible. Hace un par de días se han anunciado nuevas medidas, reafirmando Pedro Sánchez “el compromiso prioritario del Gobierno para fortalecer el derecho a la vivienda asequible, como quinto pilar del Estado de bienestar”, y la próxima aprobación de nuevas medidas para mejorar el acceso a la vivienda de los jóvenes: ayudas de casi 30.000 euros para el alquiler con opción a compra, un seguro de impago para dar garantías a los propietarios, ayudas de hasta 10.800 euros para la compra de una vivienda en el medio rural, y la “medida estrella”: triplicar la dotación económica en el nuevo PEV – Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, hasta los 7.000 millones de euros.

Analicemos estas medidas: El vigente PEV 2022-2025, a punto de finalizar, no ha supuesto ninguna contribución para paliar las dificultades de acceso a la vivienda. Dotado con 1.717 millones de euros (el Gobierno dijo que «movilizaría» hasta 2.300 millones), es una cifra ridícula, y además según datos de la IGAE el MIVAU era el Ministerio que menor gasto había ejecutado de su presupuesto en 2024, solo había «reconocido» el 32,7% de las obligaciones sobre el crédito disponible, si bien el MIVAU asegura que los gastos «comprometidos» ascendían al 95,4% del presupuesto. La terminología utilizada es clave, comprometidos no significa satisfechos, desembolsados, por lo que si los fondos no llegan a sus destinatarios, beneficiarios, que lo son a través de las CCAA de nada sirve que se consideren comprometidos.

Ampliar la dotación presupuestaria hasta los 7.000 millones de euros, cuyo primer paso ha aprobado el Consejo de Ministros el pasado 16 de septiembre, supondría un incremento del 304%, pese a ello, España seguirá siendo uno de los países de la UE que menos destina en sus PGE a vivienda, apenas un 1% del gasto total, mientras que la media de los países de la UE supera el 2% y muchos de ellos por encima del 3%. Nos falta mucho para llegar a esos niveles.

Lo mismo ocurre con el parque de vivienda social, los analistas decimos que se sitúa en el 2,5% del parque total, aunque el gobierno en documentos recientes lo eleva hasta el 3,4%, pero reconoce que está aún muy lejos de la media europea, que se sitúa en el 9,3%.

Los problemas reales que tiene España en materia de vivienda son: se construye muy poca vivienda nueva, de promedio no llegan a las 100.000 viviendas/año, cuando se crean más del doble de hogares, luego cada año crece el déficit de viviendas. El BdE estimo el déficit en 2024 en 600.000 viviendas, que ha rebajado a 450.000-500.000 en junio 2025, mientras que los analistas estimamos que el déficit real superará ampliamente las 750.000 viviendas al cierre de 2025 y seguirá creciendo en los próximos años.

La tasa de esfuerzo tanto para compra como para alquiler de vivienda supera en España ampliamente el 30-35% recomendado por los organismos internacionales, la culpa no es solo del precio de la vivienda, sino mayoritariamente de los bajos salarios, y de que la capacidad adquisitiva de los españoles, en términos reales, desde 2019, no ha crecido, de forma que con incrementos de los precios de compraventa por encima del 10% y del alquiler por encima del 12,5%, cada vez la brecha es mayor, pues los salarios por mucho que crezcan nunca podrán hacerlo a tasas superiores al 4-5%, sin que ello suponga un grave riesgo para nuestra economía, con riesgo de desaparición de Pymes y destrucción de empleo.

Las medidas incluidas en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda lejos de reducir el problema, lo han agravado: declaración de zonas tensionadas, limitación de precios de los alquileres, limitación de la actualización de las rentas de alquiler por debajo de la inflación por aplicación del nuevo IRAV – Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (que, por cierto, está situado en el 2,19% cuando el IPC lo está en el 2,7%, lo que les supone a los arrendadores una pérdida superior a medio punto porcentual), ocupación, suspensión de desahucios… Algunos venimos diciendo reiteradamente que la intervención de los mercados en general, y en el de la vivienda en particular, produce distorsiones, genera ineficiencias y solo tiene alguna eficacia en el muy corto plazo, como ha quedado demostrado en todas aquellas ciudades donde se ha aplicado. Dejar que funcione el mercado es la única medida eficaz, en el medio y en el largo plazo los precios y la oferta se ajustarán a la demanda y a la capacidad real de los usuarios.

La rehabilitación de viviendas debería ser una de las claves para suavizar el déficit de vivienda, pero la burocracia y las dificultades para obtener licencia, junto al elevado coste de los materiales y la falta de mano de obra, no permiten que despegue.

De entre las nuevas medidas anunciadas ayer por el Presidente de Gobierno, ayudas de 30.000 euros para alquiler con opción de compra de viviendas protegidas, pese a que no ha sido explicada mínimamente como se articularía, cual sería el plazo para ejercitar la opción de compra, qué cantidad se destinaría del alquiler mensual a precio de la opción, debemos decir solo ayudarán en muy escasa medida, el alquiler con opción de compra tuvo sentido en un momento de paralización del mercado inmobiliario de viviendas, pero ahora, con una demanda creciente y una oferta insuficiente, ¿quien va a querer alquilar con opción de compra?. Y menos aún una vivienda protegida. El promotor tiene que dejar cerrado el precio de venta que tendrá lugar varios años después (recordar que cuando esta medida estuvo vigente en muchas CCAA, Madrid entre ellas, tan solo entre el 10 y el 15% de los que lo formalizaron ejercitaron la opción de compra a su vencimiento), cuando además no puede subir el precio del alquiler para deducir una parte de este en parte del precio de la opción, ¿entonces cuanto será la parte que se considerará precio de la opción, la ayuda que conceda el gobierno?.

Las otras medidas anunciadas, seguro de impago de alquileres, ya existe en el mercado, las CCAA y Ayuntamientos lo tienen en diversos programas de ayuda y asistencia a los ciudadanos, las ayudas para la compra de vivienda en el medio rural ya existen para municipios con más de 5.000 habitantes, menos de los 10.000 que dijó en su anuncio el Gobierno, y los avales ICO para la adquisición de vivienda para jóvenes menores de 35 años, también, incluso alguna Comunidad Autónboma ya había anunciado que subiería el límite de edad para hacer la ayuda extensiva a otros colectivos.

Bienvenidas sean todas las medidas que contribuyan a paliar la situación de emergencia que vive la vivienda, pero no basta con anunciarlas, hay que ponerlas en práctica y entonces evaluaremos si son eficaces.