Cataluña: siete años regulando el problema que ella misma creó
Cataluña construye muy poco. En 2025 se emitieron apenas 15.800 visados de obra nueva mientras la población crecía en 94.000 habitantes. Con unidades familiares de 2,5 personas, el déficit habitacional anual supera los 21.800 hogares
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El Govern y los Comuns han alcanzado un acuerdo para reformular la Ley de Urbanismo de Cataluña y restringir quién puede comprar vivienda en zonas de mercado tensionado –271 municipios donde reside más del 90% de la población catalana–. La medida llega envuelta en la retórica habitual: proteger el acceso a la vivienda, frenar la especulación, garantizar el derecho a un techo. Lo que no llega, una vez más, es un solo precedente internacional que avale que algo remotamente parecido haya funcionado.
La propuesta define por primera vez de forma explícita la «compra especulativa«: cualquier adquisición por parte de un gran tenedor –en Cataluña, quien posee más de cinco inmuebles– que no tenga como destino la residencia habitual. Los pequeños propietarios tampoco quedan al margen: sus compras deberán destinarse a uso propio, a familiares de hasta segundo grado de consanguinidad o al alquiler con contención de rentas. Las herencias de edificios completos quedan sujetas a idénticas restricciones. Únicamente se permite adquirir para arrendar en el caso de edificios residenciales íntegros, siempre con sujeción a los topes de precio vigentes en zonas tensionadas.
El perímetro regulatorio que traza esta propuesta es, en realidad, la prolongación coherente de todo lo que ya se ha legislado: el decreto 17/2019, el 11/2020, la Ley de Vivienda de 2023. Cada intervención anterior contrajo la oferta disponible. El mercado de alquiler en Barcelona registró en 2025 la mitad de contratos firmados que en 2021. Los pisos son ahora más reducidos (de 73 a 71 m²), el precio por metro cuadrado se mantiene en tensión (creció un 3,63%, el 2025 hasta 16,56 €/m²) y hallar vivienda se ha convertido en un casting que, con la lógica inexorable de los mercados racionados, ganan quienes disponen de mayor capacidad económica. La regulación concebida para proteger a los más vulnerables los ha dejado en una posición estructuralmente peor.
El problema de fondo es tan sencillo como políticamente incómodo: Cataluña construye muy poco. En 2025 se emitieron apenas 15.800 visados de obra nueva mientras la población crecía en 94.000 habitantes. Con unidades familiares de 2,5 personas, el déficit habitacional anual supera los 21.800 hogares. Habría que triplicar la producción de vivienda solo para absorber el crecimiento neto de población. Ninguna restricción a la compra genera un solo piso nuevo. Solo desplaza el problema, o lo agrava.
Aquí reside la trampa conceptual que recorre toda esta arquitectura regulatoria: abordar un problema de oferta con instrumentos que comprimen todavía más la oferta. Delimitar quién puede comprar, en qué condiciones y para qué uso no añade ni un metro cuadrado al parque residencial. Sí desincentiva, en cambio, a los promotores e inversores privados, los únicos agentes con capacidad de construir a escala. La evidencia internacional no ofrece mayor consuelo: en los Países Bajos, medidas análogas elevaron ligeramente los precios del alquiler, redujeron la oferta privada y beneficiaron principalmente a quienes ya contaban con acceso a financiación hipotecaria (Francke et al, 2023).. Los grandes perjudicados fueron, como era previsible, los inquilinos con menos ahorro.
Lo que Cataluña necesita –y España en general– no es otra capa de ingeniería regulatoria, sino exactamente lo contrario: agilizar licencias, liberar suelo calificable, reducir la inseguridad jurídica que ahuyenta la inversión institucional, reformar impuestos como el de transmisiones patrimoniales que encarecen cada operación y abandonar la práctica de regular precios y usos con medidas que, sistemáticamente, destruyen la oferta que proclaman proteger. En el mercado residencial catalán, construir se ha vuelto heroico, alquilar arriesgado e invertir, temerario.
El acuerdo Govern-Comuns no es un plan maestro. Es, en el mejor de los casos, una respuesta política a un problema que la propia política ha incubado. En el peor, una nueva vuelta de tuerca que garantiza que dentro de dos años volveremos a constatar que acceder a una vivienda en Cataluña es aún más difícil, y que alguien volverá a proponer una regulación adicional para remediarlo.
