España necesita tres millones de viviendas: el debate que nadie quiere afrontar 

El último libro de Jorge Galindo, Tres millones de viviendas, lanza una advertencia incómoda: España se dirige hacia una escasez crónica de vivienda que marcará la economía y la política de las próximas décadas. El diagnóstico es simple, pero demoledor. 

Cada año se crean entre 200.000 y 250.000 nuevos hogares. Esa es también la proyección del INE para los próximos quince años: alrededor de 245.000 hogares adicionales cada año, hasta sumar 3,7 millones en 2039. Frente a esa demanda potencial, la construcción de obra nueva se mantiene en niveles muy inferiores: apenas 100.000-130.000 viviendas anuales. El desfase, si nada cambia, rondará los 1,6 millones de unidades. 

Ese agujero no es una abstracción. Se traduce en un mercado cada vez más tensionado, donde los precios de compra y alquiler escalan de forma constante y la independencia de los jóvenes se retrasa. El resultado es una cola cada vez más larga para acceder a un bien esencial.

Y en esa fila, inevitablemente, entran primero quienes pueden pagar más y más rápido. El debate político suele centrarse en cómo ordenar esa cola —regulaciones de alquiler, cupos de vivienda protegida, limitaciones a usos turísticos—, pero el verdadero problema está en su longitud: no hay suficientes viviendas para todos los hogares que se van a formar. 

El trauma de la burbuja 

Aquí conviene detenerse en un punto clave. La mera mención a “construir más viviendas” provoca en España un reflejo condicionado: el recuerdo de la burbuja inmobiliaria de 1998-2008. Pero conviene decirlo con claridad, y repetirlo si hace falta: aquella burbuja fue, ante todo, una burbuja de crédito barato, canalizado hacia el ladrillo. Fueron las cajas de ahorro, empujadas muchas veces por decisiones políticas y clientelares, quienes la inflaron. 

Una vez pinchó la burbuja crediticia, los precios bajaron porque había abundancia de oferta. El problema entonces no fue que se construyera demasiado, sino que se construyó al calor de un crédito desbocado y la mala gestión institucional. Esa experiencia traumática ha llevado a confundir diagnóstico y solución: hoy seguimos edificando muy poco por miedo a repetir 2005, cuando en realidad estamos en el escenario opuesto. Entonces había exceso de oferta; ahora nos enfrentamos a una escasez prolongada. 

Más oferta, pero mejor ubicada 

Galindo insiste en que la respuesta pasa por un aumento sustancial de la oferta. No se trata solo de “construir más” en abstracto. Importa dónde se edifica y cómo se hace. La mayor parte de los nuevos hogares se concentrará en grandes áreas metropolitanas —Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Bilbao—, no en municipios sin demanda. Edificar en los lugares equivocados es tan ineficaz como no edificar. 

El libro conecta con un debate creciente entre economistas y urbanistas: la necesidad de flexibilizar la regulación urbanística, agilizar licencias y reducir los incentivos de los ayuntamientos a mantener el suelo escaso. Hoy, los costes y plazos burocráticos suponen un obstáculo añadido que encarece la vivienda incluso antes de empezar a construir. A esto se suma un fenómeno político bien conocido: el “NIMBYismo” (not in my backyard), que convierte cualquier nueva promoción en un campo de batalla local. 

Incentivos fiscales para cambiar el juego 

Pero Galindo no se limita a señalar cuellos de botella. También plantea un abanico de propuestas concretas. Una de las más relevantes es de carácter fiscal: reformar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para vincularlo al número de propiedades que ya posee un comprador.

Hoy el acceso a la vivienda depende en buena medida del patrimonio heredado o de la capacidad familiar para adelantar una entrada

El esquema sería claro: tipo cero para los primeros residentes, de modo que quien adquiere su primera vivienda no vea encarecida la operación; y, a partir de ahí, un gravamen creciente para cada propiedad adicional que no se ponga en alquiler. Es decir, incentivar a los pequeños ahorradores y penalizar la acumulación de viviendas vacías o infrautilizadas. 

Esta idea introduce un principio de justicia intergeneracional. Hoy el acceso a la vivienda depende en buena medida del patrimonio heredado o de la capacidad familiar para adelantar una entrada. Con un ITP progresivo sobre la propiedad ociosa, se aliviaría la presión sobre quienes buscan su primera casa, al tiempo que se movilizarían activos que ahora permanecen fuera del mercado. 

De la redistribución de la escasez a la agenda de la abundancia 

En este punto, la reflexión se vuelve política. Durante demasiado tiempo, el debate sobre vivienda en España ha estado dominado por la lógica de la restricción: limitar precios, frenar usos alternativos, regular con más dureza a los propietarios. El resultado ha sido un sistema que redistribuye escasez, sin atreverse a crear abundancia. La izquierda, en particular, se ha centrado en el orden de la fila, pero rara vez en su longitud. 

Tres millones de viviendas invita a invertir ese marco. Propone que la agenda de progreso pase no por recortar el mercado, sino por expandirlo. En lugar de aceptar resignadamente que la vivienda es un bien escaso que hay que repartir, la apuesta debería ser garantizar que haya suficiente para todos. Esa “agenda de la abundancia” no es una consigna liberal ni conservadora: es una necesidad material si se quiere ofrecer a las nuevas generaciones un futuro de independencia y movilidad social. 

El libro no ignora los riesgos de este giro. Construir más y mejor exige coordinación entre administraciones, cambios regulatorios y, sobre todo, voluntad política para enfrentarse a intereses enquistados. No es una tarea sencilla. Pero la alternativa es mucho peor: un país donde formar un hogar depende del azar de la herencia o de la capacidad de soportar alquileres asfixiantes. 

España se enfrenta a una disyuntiva clara. Puede seguir gestionando la escasez con políticas que solo alteran el reparto del dolor, o puede embarcarse en una estrategia ambiciosa para multiplicar la oferta de vivienda. Tres millones de viviendas es, en este sentido, un libro incómodo pero necesario: recuerda que el verdadero debate no está en quién entra primero en la cola, sino en acortarla hasta que todos tengan cabida.