Los errores de Rufián en materia de vivienda
La realidad es tozuda: solo más competencia —más oferta— puede estabilizar el mercado
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Gabriel Rufián ha vuelto a iluminar el debate económico nacional con una de esas frases que podrían grabarse en mármol: “La gente que tiene dinero, que invierta en oro, en bolsa, en vino. Quien quiera especular con vivienda, que pague muchos más impuestos.” Sencillo, contundente, y completamente equivocado.
El problema, señor Rufián, no es que la gente “invierta” en vivienda, sino que la vivienda escasea. Y como cualquier bien escaso, sube de precio. Si mañana se prohíbe invertir en pisos, los precios no bajarán mágicamente: solo se reducirá la oferta, aumentará la competencia entre compradores… y los alquileres seguirán disparados.
Lo irónico es que los estudios más recientes —los que no suelen citarse en platós de televisión— dicen justamente lo contrario de lo que él propone. Asquith, Mast y Reed (2023) observan que la construcción de nuevos edificios de mercado libre reduce los alquileres de los alrededores entre un 5% y un 7%.
Y concluyen que estos nuevos edificios “absorben hogares de ingresos altos” y fomentan mudanzas en cadena desde barrios de renta baja, liberando vivienda en todos los segmentos del mercado. En suma: construir reduce precios y mejora la movilidad residencial.
El economista Andreas Mense (2021), en Alemania, llega a conclusiones parecidas: un 1% más de oferta reduce los alquileres un 0,19%, especialmente en las viviendas de menor calidad y en los mercados más tensos. Mense identifica precisamente esos movimientos encadenados como el mecanismo que explica la moderación de precios.
“Si mañana se prohíbe invertir en pisos, los precios no bajarán mágicamente: solo se reducirá la oferta, aumentará la competencia entre compradores… y los alquileres seguirán disparados”
En Nueva York, Xiaodi Li (2019) demuestra que un 10% más de viviendas dentro de 150 metros implica alrededor de un 1% menos en precios de alquiler y también bajadas en los precios de venta. Y en San Francisco, Pennington (2022) observa que los alquileres bajan un 2% en parcelas cercanas a nuevas construcciones, mientras que el riesgo de desplazamiento de inquilinos de bajos ingresos cae un 17%. Es decir: construir estabiliza los precios y reduce la presión social.
En cambio, ¿qué proponen Rufián y otros dirigentes de su entorno político? Más impuestos, más trabas y menos ladrillos. El decrecimiento urbano como estrategia política. Para los grandes propietarios, este discurso es un regalo: al restringirse la construcción, sus activos se revalorizan automáticamente. Y para quienes aspiran a una transformación radical del sistema, una generación entera condenada al alquiler perpetuo es una oportunidad política.
Ada Colau ya experimentó con esta lógica en Barcelona. Afirmó que los pisos “estaban ahí, solo había que hacerlos aflorar”. Encontró sólo un 1,5% de inmuebles vacíos (datos del censo oficial del Ayuntamiento de Barcelona, 2017). Los controles de alquiler que implantó lograron un resultado contraproducente: los precios se contuvieron levemente, pero desapareció buena parte del alquiler de largo plazo, desplazándose hacia el alquiler temporal o turístico, mucho más caro. En economía eso se llama efecto sustitución.
España necesita alrededor de tres millones de viviendas nuevas, según estimaciones de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA, 2024). Solo así podría equilibrarse la oferta con la demanda proyectada para la próxima década. Pero seguimos debatiendo si construirlas es moralmente aceptable. Si “frieras a impuestos” cualquier otro bien —coches, pan o vino— entenderíamos de inmediato que su producción caería. Con la vivienda, en cambio, preferimos pensar que los precios subirán si se construye demasiado.
La realidad es tozuda: solo más competencia —más oferta— puede estabilizar el mercado. Pero claro, eso no da titulares. Quizá Rufián tenga razón en algo: el oro no se construye, ni el vino se alquila. Pero si de verdad quiere ayudar a los jóvenes, que deje de confundir justicia social con escasez planificada. Porque, por ahora, la única “revolución” que han conseguido es la de las viviendas que nunca llegan a existir.
