Prohibir a los inversores para arreglar el mercado: la enésima solución mágica

Barcelona vuelve a soñar con soluciones milagrosas. Un informe del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB) —un consorcio público en el que participan el Ayuntamiento, la Diputación y el Área Metropolitana— abre la puerta a prohibir la compra de viviendas con fines de inversión en zonas tensionadas. La idea es sencilla: si los inversores no pueden comprar, la gente corriente sí podrá. Ojalá los mercados fueran tan dóciles.

La propuesta no es nueva. Esta misma semana, En Comú Podem ya la defendió en el Parlament. Y no es única: en Países Bajos se aplicó en 2022 una prohibición parecida, con resultados que deberían servirnos de advertencia.

Allí, los municipios pueden vetar la compra para alquilar en viviendas por debajo de un valor catastral determinado. La medida redujo drásticamente la presencia de inversores: en los barrios afectados, las compras de este perfil cayeron en torno a un 70%. Cambió quién compraba: aumentó la participación de compradores primerizos, sobre todo de renta media-alta y mayor edad. En Rotterdam, por ejemplo, el peso de los primeros compradores subió unos 14 puntos porcentuales (Francke et al, 2023). 

Pero lo que no ocurrió fue igual de revelador. Los precios de venta no bajaron; en algunos casos incluso repuntaron ligeramente durante los primeros trimestres posteriores a la entrada en vigor. El número total de transacciones apenas varió: simplemente se desplazó la demanda desde inversores hacia otros compradores con suficiente músculo financiero.

Y el mercado del alquiler se tensó. Al reducirse la compra destinada a arrendar, también cayó la oferta en alquiler, y los precios subieron. En algunos barrios regulados, las rentas se encarecieron alrededor de un 4% respecto a zonas no afectadas, con un descenso notable de anuncios de vivienda en alquiler. Es decir: la prohibición no mejoró el acceso a la vivienda, solo reordenó quién podía comprar… y encareció alquilar para el resto.

Y aquí está el núcleo del problema: la política de vivienda en Cataluña lleva años construyéndose como si bastara con “prohibir lo malo” y “decretar lo bueno” para que la realidad obedezca. La oferta es escasa, la población crece y la demanda es intensa. Pero la respuesta institucional se centra una y otra vez en regular la demanda, sin aumentar sustancialmente la oferta.

Prohibir las compras con fines de inversión puede sonar atractivo en titulares. Pero si no se acompaña de un aumento significativo del parque de vivienda disponible, el resultado previsible es el mismo que en Holanda: redistribuir quién compra, no hacer la vivienda más accesible.

Las alternativas son múltiples, y más eficaces. Se puede agilizar la concesión de licencias urbanísticas para reducir cuellos de botella; destinar suelo dotacional a nuevas promociones con calendarios exigentes; permitir edificar a mayor altura allí donde urbanísticamente sea razonable; facilitar la conversión de locales comerciales en viviendas; aumentar el parque público de alquiler de forma sostenida; articular tenencias intermedias como la propiedad compartida; usar de forma más intensiva el tanteo, el retracto o la cesión del derecho de superficie; y, sobre todo, reforzar la seguridad jurídica y la libertad contractual para atraer inversión estable en alquiler de largo plazo.

Nada de esto tiene la épica de “prohibir a los malos” ni cabe en un eslogan de campaña. Pero funciona mejor porque parte de una premisa básica: las personas y los mercados responden a incentivos. Si hacer algo se vuelve más caro, la gente lo hace menos. Si se vuelve más barato, lo hace más. Pensar que se puede alterar la realidad económica a golpe de decreto moral es una ilusión que ya hemos ensayado demasiadas veces.

La vivienda no se abarata porque desaparezcan los inversores. Se abarata cuando hay más viviendas accesibles para más gente. Lo demás es retórica.