‘Valor de referencia’ de un inmueble: el mejor negocio del mundo (para Hacienda)

Decía un amigo que el mejor negocio del mundo era comprar a un argentino por lo que vale y venderlo por lo que dice que vale. “Price is what you pay; value is what you get” (Warren Buffett) o la versión española de Machado “todo necio confunde valor y precio” son solo distintas aproximaciones a una realidad que se olvida muchas veces en la vida diaria de las personas y empresas.

Cuando trabajé de director fiscal de una gran inmobiliaria cotizada, nos llegaba diariamente -como torrentes de una DANA- comprobaciones de valores de las agencias tributarias autonómicas que venían a decirte que el valor que tú le habías puesto a la compra de un bien inmueble se quedaba corto para llenar los presupuestos de dicha comunidad autónoma, por lo que quedaba devengado el impuesto revolucionario en forma de una liquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la diferencia entre lo que tú habías escriturado y lo que ellos entendían por ‘valor real’. 

Si no eras ducho en la materia aceptabas y aquí paz y después gloria. Pero lo contrario, como era el caso, te llevaba a una lucha cuerpo a cuerpo con la Administración Tributaria de turno en la que a veces ganabas y otras no. Porque una cosa era el precio o importe pagado y, otra distinta, lo que era el valor real para los peritos técnicos de esa Administración.

Hemos pasado de discutir inmueble por inmueble a aceptar un algoritmo con presunción de acierto

Tras muchas idas y venidas, el Tribunal Supremo puso coto a esta práctica que se basaba en cálculos aritméticos generales (a igual peso te cobro lo mismo por una manzana que por un Densuke, la apreciada sandía negra de Japón). Y le conminaba a la hacienda autonómica ir a visitar el activo y hacer una valoración individualizada, inmueble por inmueble, con visita presencial y fotos de por medio. Obviamente, esto redujo la alegría de la Administración Tributaria por falta de medios, pero incorporado después en sus procesos volvía por sus mismos fueros: la discordancia entre precio y valor real.

Como el asunto se iba de madre y bastante saturados están ya los jueces, se publicó una Ley con entrada en vigor en 2022 que establecía un valor denominado ‘valor de referencia‘ y ese iba a ser el mínimo por el que todo hijo de vecino iba a tener que tributar en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

Dicho valor de referencia es un valor objetivo y estandarizado, no individualizado como pedía anteriormente el Tribunal Supremo. Probablemente no coincida ni con el valor catastral ni con el precio escriturado ni con el valor de la tasación hipotecaria.

Si el valor de referencia supera el precio pagado, no significa que hayas comprado bien; significa que has tributado poco

En consecuencia volvíamos a fórmulas universales y abstractas, que ignoraban las circunstancias individuales de cada inmueble y podría generar situaciones gravosas en los que dicho valor de referencia fuera muy distinto al real. La discusión dejó de ser técnica para convertirse en estructural. ¿Y ahora qué?

Pues ahora dicho mecanismo ha venido para quedarse y ya todos sabemos a qué atenernos.

Porque el pasado día 12 de febrero el Tribunal Constitucional informó en nota de prensa que ha desestimado una cuestión de constitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía y confirma la constitucionalidad de la norma pues “ni se trata de unas estimaciones genéricas que desconozcan la necesaria singularización en atención a las características de los bienes inmuebles objeto de valoración, ni tampoco de un sistema cerrado de valoración, inaccesible a los obligados tributarios y, por ello, impermeable a una valoración distinta”. 

Lo que viene a decir es que no se ha encontrado un método mejor y, si no estás de acuerdo, siempre puedes impugnarlo con una valoración que sustente tu reclamación (el coste para tus riñones).

Hemos pasado de discutir inmueble por inmueble a aceptar un algoritmo con presunción de acierto. Si el valor de referencia supera el precio pagado, no significa que hayas comprado bien: significa que has tributado poco. Y si no estás de acuerdo, siempre puedes demostrarlo. Presunción inversa.

Así que no confundamos valor y precio. Hemos perfeccionado el sistema: el mercado fija el precio, la Administración fija el valor y el contribuyente financia la diferencia. Y, como todo buen negocio, funciona exactamente como estaba previsto… para una de las partes. Aquella que hace siempre el mejor negocio del mundo. Pero a tu costa.