El decreto del alquiler llega al Congreso con 1,2 millones de contratos en juego
PP, Vox y Junts prevén votar en contra de la convalidación del Real Decreto-ley 8/2026 de la prórroga de los alquileres
Montaje realizado por Economía Digital.
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El Congreso de los Diputados vota hoy la convalidación del Real Decreto-ley 8/2026, el decreto de vivienda que el Gobierno aprobó en Consejo de Ministros extraordinario hace menos de un mes y que ha sacudido el mercado del alquiler como pocas normas en la historia reciente.
Las cuentas, de momento, no cuadran para el Ejecutivo. PP, Vox y Junts han anticipado su voto en contra, lo que podría tumbar la norma y dejar a más de 1,2 millones de inquilinos en una situación de incertidumbre jurídica sin precedentes.
El riesgo no es menor. Algunas de las fuentes consultadas por este medio explican que si el decreto cae, lo hace con efecto retroactivo, como si nunca hubiera existido. Cada burofax enviado en las últimas semanas al amparo de esa legislación perdería su validez de forma automática, independientemente de la buena fe del inquilino que lo remitió.
El precedente existe y es reciente: cuando el Parlamento rechazó el Real Decreto-ley 11/2020, los inquilinos que se habían acogido a sus medidas durante el período de vigencia no pudieron mantener sus derechos. La historia amenaza con poder repetirse.
La norma tiene un origen tan turbulento como su tramitación. El Real Decreto-ley 8/2026 se aprobó en un Consejo de Ministros extraordinario convocado para responder a los efectos económicos del conflicto en Oriente Medio.
Los ministros de Sumar se negaron a que la reunión arrancara hasta conseguir la inclusión de la prórroga de los contratos de alquiler en el texto. La vivienda, una vez más, se convirtió en moneda de cambio dentro de la propia coalición de Gobierno.
La medida no se incluyó en el decreto anticrisis de medidas fiscales, que sí fue convalidado por el Congreso, sino en un decreto separado, el 8/2026, que lleva semanas navegando en aguas parlamentarias cada vez más hostiles.
El resultado es una norma en vigor pero sin futuro claro, una situación que los juristas especializados en arrendamientos califican de extraordinariamente peligrosa para los ciudadanos que actuaron de buena fe.
Para entender el alcance de la votación de mañana, conviene repasar el contenido de la norma. El decreto se articula sobre tres grandes ejes.
El primero, y el más demandado, es la prórroga extraordinaria. Los contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2027 pueden extenderse hasta dos años adicionales en las mismas condiciones económicas.
El propietario está obligado a aceptarla salvo que necesite el inmueble para uso propio o de un familiar directo, y solo si esa cláusula figuraba ya en el contrato original. El inquilino debe solicitarla de forma expresa mediante burofax, el único medio con validez legal a efectos de notificación.
El segundo pilar es el tope del 2% en las actualizaciones anuales de renta. La norma suspende la actualización vinculada al IPC y establece que ninguna revisión entre el 22 de marzo de 2026 y finales de 2027 puede superar ese porcentaje.
Para los grandes tenedores, propietarios con más de diez inmuebles, el límite es absoluto. Para los pequeños propietarios, la subida puede pactarse libremente, pero si no hay acuerdo, el 2% actúa como techo legal.
El tercer eje afecta a los alquileres de temporada y de habitaciones, figuras que han crecido de forma exponencial al margen de la regulación ordinaria.
La norma obliga a depositar junto a la fianza un documento que acredite la causa real de la temporalidad: un contrato laboral, una matrícula universitaria o un traslado profesional. Si no se justifica correctamente, la ley presumirá que el contrato es de vivienda habitual.
Una bomba demográfica de alquileres
La medida no es arbitraria en su calendario. En 2021, tras el confinamiento, se firmó una oleada masiva de contratos con precios relativamente bajos, fruto de la demanda reprimida por la pandemia.
Cinco años después, esos arrendamientos vencen en 2026 y 2027. Según los últimos datos de Fotocasa, el precio del alquiler en España ha subido de media un 46% desde enero de 2021. Un piso tipo de 90 metros cuadrados que costaba 884 euros al mes se alquila hoy por 1.291 euros. En Madrid, la subida alcanza el 80%. En Baleares, el 70%.
Si los 630.000 contratos que vencen solo en 2026 se actualizaran de golpe a precios de mercado, el impacto inflacionario y la oleada de desahucios por finalización de contrato hubiera sido políticamente inasumible. La prórroga de dos años patea el problema hasta 2028. El Gobierno lo sabe. Sus críticos, también.
El problema más inmediato que se resolverá mañana es el de los burofaxes ya enviados. Tanto el ministro Pablo Bustinduy como la vicepresidenta Yolanda Díaz han instado públicamente a los inquilinos a ejercer sus derechos «ya» e «independientemente de si el decreto se ratifica o no». Para los abogados especializados consultados por este periódico, ese tipo de declaraciones rozan la temeridad.
«Decirle a alguien que envíe un burofax apoyado en una norma que puede no existir legalmente en dos semanas es generarle una falsa sensación de seguridad que puede costarle muy cara», advierte uno de los letrados, que prefiere mantener el anonimato.
«Si el decreto cae, ese inquilino habrá comunicado una prórroga sin base legal. El propietario no estará obligado a aceptarla, y lo que debería haber sido un derecho se convertirá en el origen de un conflicto judicial».
El Ministerio de Consumo, por su parte, ya remitió una carta a una quincena de inmobiliarias y fondos de inversión que gestionan más de 100.000 viviendas para recordarles su obligación de aceptar las prórrogas solicitadas. Si el decreto se tumba mañana, esa carta podría haber sido papel mojado.
Sea cual sea el resultado de mañana, el mercado ya ha acusado el golpe. Muchos propietarios han comenzado a plantearse vender antes de que llegue una nueva regulación.
Otros han optado por reconvertir sus viviendas en alquiler de temporada de 11 meses, la única figura que queda fuera del ámbito de la prórroga obligatoria. Menos oferta en alquiler significa, inevitablemente, más presión sobre los precios de los contratos nuevos. Exactamente lo contrario de lo que el Gobierno perseguía.
Si el decreto prospera, los juzgados especializados en arrendamientos se preparan para una avalancha de demandas. Si cae, el Ejecutivo perderá una de sus banderas sociales más visibles y dejará a más de un millón de inquilinos sin el escudo que creían tener.
