Los apartamentos turísticos marcan el mercado de edificios en venta en Valencia
Ciutat Vella y el Cabanyal concentran buena parte de la oferta, con activos que van de 190.000 euros a más de 10 millones
Apartamentos turísticos
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El freno a la concesión de nuevas licencias hoteleras y turísticas en Valencia está modificando el perfil de la inversión en edificios completos, especialmente en Ciutat Vella. La imposibilidad de destinar nuevas fincas al alojamiento turístico ha desplazado parte del interés hacia la rehabilitación para vivienda, la venta de pisos segregados o el alquiler residencial, mientras que los inmuebles que ya cuentan con licencias vigentes mantienen un atractivo diferencial para los inversores.
El cambio se produce en un mercado con un volumen de oferta moderado pero muy estratificado, tanto por ubicación como por uso. La radiografía de los edificios completos actualmente disponibles muestra una fuerte concentración geográfica y funcional: los activos residenciales de Ciutat Vella y los proyectos turísticos o de arrendamiento en Poblats Marítims polarizan buena parte de la oferta, con precios que van desde operaciones periféricas de 190.000 euros hasta activos que superan los 10 millones de euros en ubicaciones prime.
De acuerdo con los datos sectoriales extraídos de las principales plataformas inmobiliarias, las fincas destinadas al uso residencial articulan más del 60% del mercado disponible. Dentro de esta categoría conviven inmuebles históricos que requieren una rehabilitación integral con edificios ya reformados enfocados al alquiler patrimonial o a nuevos modelos de estancia compartida como el coliving.
En un segundo nivel aparecen los inmuebles de uso mixto, que combinan locales comerciales u oficinas en las plantas inferiores con viviendas en los niveles superiores. Este tipo de activos despierta interés para operaciones de división horizontal y posterior venta de las unidades de forma separada.
La planta hotelera y de hospedaje presenta una menor rotación y exige mayores niveles de inversión. En este segmento se encuentran desde edificios que ya disponen de licencias de apartamentos turísticos hasta inmuebles singulares proyectados para establecimientos hoteleros de categoría superior.
Las licencias cambian el perfil del comprador
Los agentes especializados del mercado local constatan que el freno institucional a la concesión de nuevas licencias hoteleras ha alterado la dinámica inversora, especialmente en el centro histórico.
Al reducirse las posibilidades de transformar nuevas fincas en alojamientos turísticos, el perfil del comprador se está reorientando hacia la rehabilitación integral para la posterior venta de viviendas segregadas o hacia su explotación en alquiler residencial. Este modelo obliga, además, a realizar cálculos de rentabilidad a un plazo más largo que en determinadas operaciones vinculadas anteriormente al alojamiento turístico.
Desde la firma inmobiliaria Monserrate Premium Home Agents observan este comportamiento en Ciutat Vella, donde comercializan actualmente activos residenciales en la calle El Salvador, en El Carme, con valoraciones situadas entre los 6 y los 8 millones de euros, junto a inmuebles de menor dimensión en las inmediaciones del Mercado Central con precios de salida inferiores al millón de euros.
En este contexto, los edificios que ya cuentan con licencias turísticas u hoteleras vigentes parten con una posición distinta dentro del mercado, al tratarse de autorizaciones que no pueden obtenerse actualmente con la misma facilidad para nuevos proyectos.
Ciutat Vella y el Cabanyal concentran la oferta
Geográficamente, Ciutat Vella se mantiene como el principal polo de atracción para la compra de edificios completos en Valencia. Barrios como El Carme y El Mercat concentran la mayor densidad de inmuebles históricos en venta, impulsados por la demanda residencial de alto poder adquisitivo y por desarrollos comerciales singulares.
En la fachada marítima, El Cabanyal y El Canyamelar se consolidan como el segundo foco operativo, con una oferta en la que predominan edificios de baja altura, de dos o tres plantas, orientados principalmente a la reforma para el arrendamiento de media y larga estancia.
En cambio, distritos periféricos y pedanías como Benimàmet, La Torre o Els Orriols cuentan con una oferta más atomizada, formada en buena medida por estructuras inacabadas o promociones de obra nueva paralizadas.
Esta distribución geográfica provoca una fuerte dispersión del precio por metro cuadrado. Mientras que en algunos ejes periféricos se registran valores inferiores a los 1.000 euros por metro cuadrado, en las áreas más exclusivas de Ciutat Vella y L’Eixample los precios de salida superan habitualmente los 5.000 euros, con cotas de hasta 7.000 euros por metro cuadrado en activos singulares de elevado valor patrimonial.
De 190.000 euros a más de 10 millones
Por tramos de inversión, el mercado presenta cuatro grandes escalones. Entre 190.000 y 600.000 euros aparecen principalmente fincas de pequeña escala, con dos o tres viviendas, activos para rehabilitar o estructuras pendientes de finalización en zonas periféricas.
Entre 600.000 y 1,5 millones de euros se concentran edificios residenciales de tamaño medio en rentabilidad, activos destinados al coliving o proyectos de menor dimensión en barrios como El Cabanyal, El Carme o El Mercat.
El tramo de 1,5 a 6 millones de euros corresponde fundamentalmente a inmuebles de uso mixto de mayor superficie o a fincas señoriales situadas en Ciutat Vella, La Roqueta o El Pla del Remei.
Por encima de los 10 millones de euros, la oferta se limita a activos corporativos singulares o inmuebles de gran capacidad que disponen de licencias hoteleras aprobadas, principalmente en Sant Francesc y en el entorno de la plaza del Ayuntamiento.
Pese a la mayor cautela derivada del cambio regulatorio y de las mayores exigencias de rentabilidad, la liquidez se mantiene para los activos de primer nivel, con operaciones actualmente en negociación en zonas prime de la capital valenciana que alcanzan importes de hasta 27 millones de euros.
