La UPV calcula una baixada del 38 % del preu de l’habitatge si Llorca i Català donen eixida a tots els solars buits de València

 La gestió del sòl urbà a València presenta actualment dues realitats contrastades que condicionen de manera directa l’accés a l’habitatge. Mentre que les àrees d’expansió de la ciutat contenen la clau tècnica per a una correcció de preus en el mercat immobiliari a través de l’Habitatge de Protecció Pública (HPP), el centre històric s’enfronta a una estructura de propietat atomitzada que bloqueja el desenvolupament residencial. 

En aquest context, la posada en marxa dels actius de titularitat institucional es perfila com el principal factor de correcció. Sota la direcció estratègica del president de la Generalitat, Juanfran Pérez Llorca, i l’alcaldessa de València, María José Catalá, la mobilització del sòl protegit i l’agilització burocràtica que ambdues administracions tenen com a bandera permetria, segons els paràmetres tècnics de la Càtedra Observatori de l’Habitatge de la UPV, una reducció del preu mitjà de fins al 38,37%, la qual cosa suposaria un “baló d’oxigen” per a les rendes mitjanes i joves de la capital.

L’estudi analitza diversos escenaris tècnics: si es construïren totes les parcel·les de sòl protegit identificades a València, el preu mitjà de l’habitatge podria experimentar un descens del 38,37%. En un escenari més conservador, amb el desenvolupament del 30% del sòl disponible, la caiguda de preus se situaria en l’entorn del 30%. 

Aquesta correcció financera afectaria directament la capacitat de compra. Actualment, sense la introducció d’habitatge protegit, una família mitjana a València requereix una renda bruta anual de 48.177 € per a accedir a un immoble en el mercat lliure. Amb la mobilització del sòl públic, aquesta exigència descendiria fins als 29.694 €, una xifra un 33% inferior que permetria l’entrada de joves i rendes mitjanes al mercat de compra.

La distribució d’aquests actius no és uniforme a la capital. La cartografia de la UPV mostra una concentració elevada en sectors d’expansió com Malilla i Quatre Carreres, així com al Grau i Moreres, zones vinculades al creixement cap al port. També s’identifiquen focus importants a Nou Moles, Olivereta i Benimaclet. 

L’informe classifica aquestes parcel·les en dos grups segons la seua gestió. D’una banda, la referida a solars públics -sota titularitat de l’Ajuntament de València, la Generalitat o l’Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl (EVHA), que són considerats prioritaris per dependre directament de la gestió política-.

És en aquest cas, on l’activació d’aquests actius queda supeditada a la planificació estratègica de les administracions, recaent la capacitat d’impuls en Catalá, en l’àmbit municipal, i en Llorca, en la vessant autonòmica i de coordinació territorial. De la seua agilitat en la licitació i posada en càrrega d’aquests sòls depén el compliment de les projeccions d’estalvi per al ciutadà. De fet, en els últims mesos, aquesta aposta s’ha vist materialitzada en la dinamització de projectes com els PAIs de Fausto Elio, Benimaclet, o el Grau, així com la previsió d’activar una altra desena de desenvolupaments urbanístics sota un model de gestió de col·laboració amb el sector privat per a un potencial de 13.000 noves vivendes. 

D’altra banda, es troben els solars privats amb reserva legal: parcel·les de promotors privats que, per imperatiu legal, han de destinar-se a habitatge protegit. La conclusió dels analistes com el director de la Càtedra, Fernando Cos-Gayón, subratllen a Economia Digital que l’activació d’aquests sòls generaria una distensió en tres nivells: facilitaria l’accés a la primera vivenda, reduiria el preu mitjà per l’efecte de l’oferta regulada i alleujaria la pressió sobre el mercat del lloguer. 

Descendint a l’anàlisi pormenoritzat del centre històric, la realitat tècnica difereix notablement. En el districte de Ciutat Vella es comptabilitzen actualment 286 solars buits, una xifra que, segons els experts, resulta enganyosa des d’un punt de vista constructiu. 

En aquest escenari, l’arquitecte i urbanista, Carlos Silvestre, assenyala a aquest diari que la gran majoria d’aquests espais posseeixen dimensions que invaliden el seu desenvolupament immediat. “Hi ha molts que potser tenen 30 metres quadrats de solar”, explica Silvestre, una superfície insuficient per a projectar un edifici rendible sota els estàndards actuals d’edificabilitat. Existeixen, fins i tot, parcel·les de titularitat particular que a penes arriben als 2 metres quadrats. 

A la limitació física se suma la complexitat jurídica. La normativa urbanística exigeix que, per a desenvolupar una unitat d’execució, un promotor o agrupació ha d’obtenir el consens dels propietaris d’almenys el 60% del sòl. En entorns on una sola unitat compta amb desenes de petits titulars, la gestió esdevé un procés de llarga durada. Davant aquesta paràlisi, Silvestre proposa usos alternatius per a les parcel·les mínimes, com la cessió a associacions veïnals per a tallers o horts urbans, evitant la degradació de l’entorn.

Malgrat les dificultats, les dades cartogràfiques identifiquen un nucli d’oportunitat en el districte. Dels 286 solars existents a Ciutat Vella —dels quals només 5 estan en fase de construcció— se suma una superfície total de 42.000 metres quadrats. 

Si s’apliquen paràmetres tècnics traslladant les dades a metres de sostre d’una vivenda estàndard (90 metres quadrats i 3 habitacions), i es descompta un 15% de la superfície per a zones comunes i elements de comunicació, el resultat teòric és que en aquest districte podrien alçar-se 1.586 noves vivendes. No obstant això, la materialització d’aquests projectes depén dels terminis administratius. Segons el consens del sector, els temps varien segons la titularitat. En el cas de la construcció en sòl privat el termini estimat de construcció i lliurament se situa en els 2 anys, mentre que si és sòl públic i habitatge públic, el procés s’estén entre els 3 anys i els 3 anys i mig, a causa de les fases de licitació pública i fiscalització administrativa. 

Actualment, el Registre Municipal de Solars i Edificis en Ruïna (RAMSE) compta amb 50 parcel·les cadastrals inscrites. Un cop un terreny entra en aquest registre, la propietat disposa d’un termini de dos anys per a iniciar les obres o procedir a la seua venda; en cas contrari, l’administració pot activar mecanismes d’expropiació per a garantir la funció social del sòl.