La UPV calcula una bajada del 38% del precio de la vivienda si Llorca y Catalá dan salida a todos los solares vacíos de Valencia
Con el desarrollo del 30% del suelo disponible, la caída de precios se situaría en el entorno del 30% aunque la existencia de micro-parcelas de hasta 2 metros cuadrados suponen un desafío burocrático y arquitectónico
Solar en el centro de Valencia
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La gestión del suelo urbano en Valencia presenta actualmente dos realidades contrastadas que condicionan de forma directa el acceso a la vivienda. Mientras que las áreas de expansión de la ciudad contienen la llave técnica para una corrección de precios en el mercado inmobiliario a través de la Vivienda de Protección Pública (VPP), el centro histórico se enfrenta a una estructura de propiedad atomizada que bloquea el desarrollo residencial.
En este contexto, la puesta en marcha de los activos de titularidad institucional se perfila como el principal factor de corrección. Bajo la dirección estratégica del presidente de la Generalitat, Juanfran Pérez Llorca, y la alcaldesa de Valencia, María José Catalá, la movilización del suelo protegido y la agilización burocrática que ambas administraciones tienen como bandera permitiría, según los parámetros técnicos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, una reducción del precio medio de hasta el 38,37%, lo que supondría un «balón de oxígeno» para las rentas medias y jóvenes de la capital.
El estudio analiza diversos escenarios técnicos: si se edificaran todas las parcelas de suelo protegido identificadas en Valencia, el precio medio de la vivienda podría experimentar un descenso del 38,37%. En un escenario más conservador, con el desarrollo del 30% del suelo disponible, la caída de precios se situaría en el entorno del 30%.
Esta corrección financiera afectaría directamente a la capacidad de compra. Actualmente, sin la introducción de vivienda protegida, una familia media en Valencia requiere una renta bruta anual de 48.177 € para acceder a un inmueble en el mercado libre. Con la movilización del suelo público, esta exigencia descendería hasta los 29.694 €, una cifra un 33% inferior que permitiría la entrada de jóvenes y rentas medias al mercado de compra.
La distribución de estos activos no es uniforme en la capital. La cartografía de la UPV muestra una concentración elevada en sectores de expansión como Malilla y Quatre Carreres, así como en el Grao y Moreras, zonas vinculadas al crecimiento hacia el puerto. También se identifican focos importantes en Nou Moles, Olivereta y Benimaclet.
El informe clasifica estas parcelas en dos grupos según su gestión. Por un lado, la referida a solares públicos -bajo titularidad del Ayuntamiento de Valencia, la Generalitat o la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVHA), que son considerados prioritarios por depender directamente de la gestión política-.
Es en este caso, donde la activación de estos activos queda supeditada a la planificación estratégica de las administraciones, recayendo la capacidad de impulso en Catalá, en el ámbito municipal, y en Llorca, en la vertiente autonómica y de coordinación territorial. De su agilidad en la licitación y puesta en carga de estos suelos depende el cumplimiento de las proyecciones de ahorro para el ciudadano. De hecho, en los últimos meses, esta apuesta se ha visto materializada en la dinamización de proyectos como los PAIs de Fausto Elio, Benimaclet, o el Grau, así como la previsión de activar otra decena de desarrollos urbanísticos bajo un modelo de gestión de colaboración con el sector privado para un potencial de 13.000 nuevas viviendas.
Por otro lado, se encuentran los solares privados con reserva legal: parcelas de promotores privados que, por imperativo legal, deben destinarse a vivienda protegida. La conclusión de los analistas como el director de la Cátedra, Fernando Cos-Gayón, subrayan a Economía Digital que la activación de estos suelos generaría una distensión en tres niveles: facilitaría el acceso a la primera vivienda, reduciría el precio medio por el efecto de la oferta regulada y aliviaría la presión sobre el mercado del alquiler.
Descendiendo al análisis pormenorizado del centro histórico, la realidad técnica difiere notablemente. En el distrito de Ciutat Vella se contabilizan actualmente 286 solares vacíos, una cifra que, según los expertos, resulta engañosa desde un punto de vista constructivo.
En este escenario, el arquitecto y urbanista, Carlos Silvestre, señala a este diario que la gran mayoría de estos espacios poseen dimensiones que invalidan su desarrollo inmediato. «Hay muchos que a lo mejor tienen 30 metros cuadrados de solar», explica Silvestre, una superficie insuficiente para proyectar un edificio rentable bajo los estándares actuales de edificabilidad. Existen, incluso, parcelas de titularidad particular que apenas alcanzan los 2 metros cuadrados.
A la limitación física se suma la complejidad jurídica. La normativa urbanística exige que, para desarrollar una unidad de ejecución, un promotor o agrupación debe obtener el consenso de los propietarios de, al menos, el 60% del suelo. En entornos donde una sola unidad cuenta con decenas de pequeños titulares, la gestión se convierte en un proceso de larga duración. Ante esta parálisis, Silvestre propone usos alternativos para las parcelas mínimas, como la cesión a asociaciones vecinales para talleres o huertos urbanos, evitando la degradación del entorno.
Pese a las dificultades, los datos cartográficos identifican un núcleo de oportunidad en el distrito. De los 286 solares existentes en Ciutat Vella —de los cuales solo 5 están en fase de construcción— se suma una superficie total de 42.000 metros cuadrados.
Si se aplican parámetros técnicos trasladando los datos a metros de techo de una vivienda estándar (90 metros cuadrados y 3 habitaciones), y se descuenta un 15% de la superficie para zonas comunes y elementos de comunicación, el resultado teórico es que en este distrito podrían levantarse 1.586 nuevas viviendas. No obstante, la materialización de estos proyectos depende de los plazos administrativos. Según el consenso del sector, los tiempos varían según la titularidad. En el caso de la construcción en suelo privado el plazo estimado de construcción y entrega se sitúa en los 2 años, mientras que si es terreno público y vivienda pública, el proceso se extiende entre los 3 años y los 3 años y medio, debido a las fases de licitación pública y fiscalización administrativa.
Actualmente, el Registro Municipal de Solares y Edificios en Ruina (RAMSE) cuenta con 50 parcelas catastrales inscritas. Una vez un terreno entra en este registro, la propiedad dispone de un plazo de dos años para iniciar las obras o proceder a su venta; de lo contrario, la administración puede activar mecanismos de expropiación para garantizar la función social del suelo.
