Català aposta pels hotels cinc estrelles i bloqueja els apartaments turístics
València prioritza els projectes de més de 100 habitacions i la rehabilitació d’edificis protegits com a eixos d’un model turístic de major retorn fiscal.
Hotel de cinc estrelles a València
Comentarios
L’aprovació definitiva de la Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU) a València marca un punt d’inflexió en la gestió del sòl terciari de la ciutat. El nou marc regulador estableix una assimetria operativa que afavoreix els actius hotelers d’alta gamma mentre imposa barreres d’entrada crítiques al model de Habitatges d’Ús Turístic (HUT).
La normativa introdueix l’Indicador de Saturació d’Alojaments Turístics, que mesura la relació entre places turístiques totals i habitants empadronats. Es tracta de la regla general per a habitatges d’ús turístic i hotels estàndard, per la qual es considera zona saturada aquella que iguala o supera el 8% de places sobre la població.
En aquests àmbits, la implantació de nous apartaments turístics queda prohibida de manera general en parcel·les residencials. No obstant això, existeix una excepció estratègica, una finestra d’oportunitat per al segment de luxe: els establiments hotelers de cinc estrelles podran implantar-se fins i tot en zones saturades, sempre que l’indicador global no supere el 20%.
Tanmateix, per als habitatges d’ús turístic, el compliment dels indicadors de saturació és només el primer filtre. La normativa imposa requisits estructurals que, en la pràctica, limiten la viabilitat de nous projectes en edificis mixtos. Per exemple, han de tenir un accés independent des de la via pública i nuclis de comunicació vertical (escales i ascensors) que no es compartisquen amb els residents. A més, només podran situar-se en planta baixa o primera, sempre per sota de qualsevol planta destinada a ús residencial. A això cal afegir la densitat per barri, que limita les places d’apartaments turístics al 2% del parc total d’habitatges de cada barri o districte.
Amb tot, i a diferència del model que afecta els apartaments, la normativa valenciana posiciona l’hotel de gran capacitat i alta categoria com un element de planificació urbana controlada. Per començar, els establiments de més de 100 habitacions en parcel·les residencials requeriran l’aprovació prèvia d’un Pla Especial que justifique l’interès públic i la conveniència de la proposta. Es potencia la Protecció del patrimoni, ja que s’incentiva la rehabilitació integral d’edificis protegits (BIC o BRL) per a ús hoteler exclusiu, permetent la seua implantació independentment del nivell de saturació de la zona.
Des d’urbanisme argumenten a Economia Digital que els hotels de 5 estrelles poden superar el llindar del 8% perquè aquest tipus d’establiments no competeix amb l’habitatge residencial, mentre que un HUT en un pis sí que ho fa. L’excepció -expliquen-, està justificada per raons tècniques i de model de ciutat: els hotels d’alta gamma generen menor pressió sobre les infraestructures, creen ocupació de qualitat, tenen un retorn fiscal major i són compatibles amb el turisme sostenible, professionalitzat i de qualitat que promovem.
No obstant això, l’excepció és puntual i acotada: només hotels de 5 estrelles i només fins al 20 % de l’indicador global de places turístiques sobre població. A més, en el cas dels establiments de més de 100 habitacions en sòl residencial s’exigeix a més un Pla Especial, que implica tramitació pública, participació ciutadana i aprovació municipal, que fins ara no s’exigia.
Entre els sectors afectats, des de la patronal d’apartaments turístics, ApturCV, la seua presidenta Silvia Blasco ha denunciat la falta de negociació amb el sector. Blasco ha confirmat que l’organització recorrerà la normativa davant els tribunals, al considerar que les restriccions imposades lesionen els interessos del sector reglamentat.
Per la seua banda, la patronal hotelera HOSBEC ha manifestat el seu suport a l’ordenació dels habitatges d’ús turístic per combatre l’oferta il·legal. Tanmateix, la seua directora executiva, Mayte García, ha expressat reticències davant la limitació de noves obertures en zones saturades només a hotels de 5 estrelles, suggerint que els establiments de 4 estrelles també haurien de tenir cabuda per atraure inversió. Valoren positivament, no obstant això, les facilitats per rehabilitar edificis protegits amb finalitats hoteleres.
Un cop aprovada la nova normativa de forma definitiva, l’alcaldessa de València, Maria José Català, ha emfatitzat que l’objectiu és garantir que el 98% dels habitatges de la ciutat mantinguen el seu ús residencial. Català ha vinculat aquesta normativa a una estratègia més àmplia que inclou la creació d’una agència municipal per al lloguer assequible, amb la finalitat de millorar la convivència i frenar el que ha denominat com a “barra lliure” d’etapes anteriors. “No volem un destí turístic convertit en ciutat, sinó una ciutat que gestione amb rigor el seu turisme”. La primera edil ha conclòs assegurant que “serà molt difícil obrir-ne un més”.
La normativa, que ha comptat amb el suport dels grups PP i Vox i el vot en contra de PSPV i Compromís, ha eixit endavant després d’un intens debat, durant el qual, el regidor d’Urbanisme, Juan Giner (PP), ha defensat que la norma busca “posar ordre al desenfrenament” i protegir l’equilibri entre residents i visitants. Segons Giner, les condicions imposades -especialment el requisit d’accés independent- fan que, en la pràctica, l’obertura de nous apartaments siga “molt complicada”, assenyalant que ja s’ha detectat un descens en les sol·licituds.
Des de l’oposició, el discurs ha estat de rebuig frontal. El portaveu del PSPV, Borja Sanjuán, ha qualificat la mesura de “broma”, argumentant que el límit del 2% permetria teòricament l’obertura de més de 5.000 nous apartaments en barris que encara no han assolit aquest sostre, com Patraix o Benicalap. No obstant això, cal precisar que aquestes obertures estarien condicionades al compliment estricte dels accessos independents, una configuració arquitectònica molt poc freqüent en el parc d’habitatges actual.
Per la seua banda, Papi Robles, portaveu de Compromís, ha acusat el govern local de permetre “l’especulació a porta ampla”. Segons Robles, la normativa no ofereix garanties reals sobre el tancament dels allotjaments il·legals i critica les excepcions permeses en edificis amb valor històric (BRL) dins de zones ja saturades.
La Federació d’Associacions de Veïns de València, representada per Francisco Guardeño, s’ha mostrat crítica en considerar que la proposta no resol el problema dels més de 9.000 apartaments que operen fora de la llei. Adverteixen que la nova definició de “terciari hoteler” és confusa i podria permetre a empreses derivar la seua activitat cap a lloguers de curta estada (superiors a 15 dies) que quedarien fora d’aquesta regulació urbanística.
