Catalá apuesta por los hoteles cinco estrellas y bloquea a los apartamentos turísticos
Valencia prioriza los proyectos de más de 100 habitaciones y la rehabilitación de edificios protegidos como ejes de un modelo turístico de mayor retorno fiscal
Hotel de cinco estrellas en Valencia
Comentarios
La aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en Valencia marca un punto de inflexión en la gestión del suelo terciario de la ciudad. El nuevo marco regulatorio establece una asimetría operativa que favorece a los activos hoteleros de alta gama mientras impone barreras de entrada críticas al modelo de Viviendas de Uso Turístico (VUT).
La normativa introduce el Indicador de Saturación de Alojamientos Turísticos, que mide la relación entre plazas turísticas totales y habitantes empadronados. Se trata de la regla general para viviendas de uso turístico y hoteles estándar, por las que se considera zona saturada aquella que iguale o supere el 8% de plazas sobre la población.
En estos ámbitos, la implantación de nuevos apartamentos turísticos queda prohibida de forma general en parcelas residenciales. No obstante, existe una excepción estratégica, una ventana de oportunidad para el segmento de lujo: los establecimientos hoteleros de cinco estrellas podrán implantarse incluso en zonas saturadas, siempre que el indicador global no supere el 20%.
Sin embargo, para las viviendas de uso turístico, el cumplimiento de los indicadores de saturación es solo el primer filtro. La normativa impone requisitos estructurales que, en la práctica, limitan la viabilidad de nuevos proyectos en edificios mixtos. Por ejemplo, deben tener un acceso independiente desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical (escaleras y ascensores) que no se compartan con los residentes. Además, solo podrán situarse en planta baja o primera, siempre por debajo de cualquier planta destinada a uso residencial. A esto hay que añadir la densidad por barrio, que limita las plazas de apartamentos turísticos al 2% del parque total de viviendas de cada barrio o distrito.
Con todo, y a diferencia del modelo que afecta a los apartamentos, la normativa valenciana posiciona al hotel de gran capacidad y alta categoría como un elemento de planificación urbana controlada. Para empezar, los establecimientos de más de 100 habitaciones en parcelas residenciales requerirán la aprobación previa de un Plan Especial que justifique el interés público y la conveniencia de la propuesta. Se potencia la Protección del patrimonio, ya que se incentiva la rehabilitación integral de edificios protegidos (BIC o BRL) para uso hotelero exclusivo, permitiendo su implantación independientemente del nivel de saturación de la zona.
Desde urbanismo argumentan a Economía Digital que los hoteles de 5 estrellas pueden superar el umbral del 8% porque este tipo de establecimientos no compite con la vivienda residencial, mientras que una VUT en un piso, sí lo hace. La excepción -explican-, está justificada por razones técnicas y de modelo de ciudad: los hoteles de alta gama generan menor presión sobre las infraestructuras, crean empleo de calidad, tienen un retorno fiscal mayor y son compatibles con el turismo sostenible, profesionalizado y de calidad que promovemos.
No obstante, la excepción es puntual y acotada: sólo hoteles de 5 estrellas y sólo hasta el 20 % del indicador global de plazas turísticas sobre población. Además, en el caso de los establecimientos de más de 100 habitaciones en suelo residencial se exige además un Plan Especial, que implica tramitación pública, participación ciudadana y aprobación municipal, que hasta ahora no se exigía.
Entre los sectores afectados, desde la patronal de apartamentos turísticos, ApturCV, su presidenta Silvia Blasco ha denunciado la falta de negociación con el sector. Blasco ha confirmado que la organización recurrirá la normativa ante los tribunales, al considerar que las restricciones impuestas lesionan los intereses del sector reglado.
Por su parte, la patronal hotelera HOSBEC ha manifestado su respaldo al ordenamiento de las viviendas de uso turístico para combatir la oferta ilegal. Sin embargo, su directora ejecutiva, Mayte García, ha expresado reticencias ante la limitación de nuevas aperturas en zonas saturadas solo a hoteles de 5 estrellas, sugiriendo que los establecimientos de 4 estrellas también deberían tener cabida para atraer inversión. Valoran positivamente, no obstante, las facilidades para rehabilitar edificios protegidos con fines hoteleros.
Una vez aprobada la nueva normativa de forma definitiva, la alcaldesa de València, María José Catalá, ha enfatizado que el objetivo es garantizar que el 98% de las viviendas de la ciudad mantengan su uso residencial. Catalá ha vinculado esta normativa a una estrategia más amplia que incluye la creación de una agencia municipal para el alquiler asequible, con el fin de mejorar la convivencia y frenar lo que ha denominado como «barra libre» de etapas anteriores. «No queremos un destino turístico convertido en ciudad, sino una ciudad que gestione con rigor su turismo». La primera edil ha concluido asegurando que “va a ser muy difícil abrir uno más”.
La normativa, que ha contado con el respaldo de los grupos PP y Vox y el voto en contra de PSPV y Compromís, ha salido adelante tras un intenso debate, durante el cual, el concejal de Urbanismo, Juan Giner (PP), ha defendido que la norma busca «poner orden al desenfreno» y proteger el equilibrio entre residentes y visitantes. Según Giner, las condiciones impuestas -especialmente el requisito de acceso independiente- hacen que, en la práctica, la apertura de nuevos apartamentos sea «muy complicada», señalando que ya se ha detectado un descenso en las solicitudes.
Desde la oposición, el discurso ha sido de rechazo frontal. El portavoz del PSPV, Borja Sanjuán, ha calificado la medida de «tomadura de pelo», argumentando que el límite del 2% permitiría teóricamente la apertura de más de 5.000 nuevos apartamentos en barrios que aún no han alcanzado ese techo, como Patraix o Benicalap. No obstante, cabe precisar que dichas aperturas estarían condicionadas al cumplimiento estricto de los accesos independientes, una configuración arquitectónica muy poco frecuente en el parque de viviendas actual.
Por su parte, Papi Robles, portavoz de Compromís, ha acusado al gobierno local de permitir la «especulación a puerta ancha». Según Robles, la normativa no ofrece garantías reales sobre el cierre de los alojamientos ilegales y critica las excepciones permitidas en edificios con valor histórico (BRL) dentro de zonas ya saturadas.
La Federación de Asociaciones de Vecinos de Valencia, representada por Francisco Guardeño, se ha mostrado crítica al considerar que la propuesta no resuelve el problema de los más de 9.000 apartamentos que operan fuera de la ley. Advierten que la nueva definición de «terciario hotelero» es confusa y podría permitir a empresas derivar su actividad hacia alquileres de corta estancia (superiores a 15 días) que quedarían fuera de esta regulación urbanística.
