Málaga pierde ritmo inmobiliario: las ventas de viviendas crecen menos que en el resto de España

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El mercado de la vivienda atraviesa un momento de absoluta incertidumbre en toda España. Los precios al alza, sin que haya una previsión de un descenso a la vista, han provocado que cada vez sean menos los que se atreven a dar el paso a comprar un piso. Una incertidumbre que ha llegado incluso a zonas como Málaga, donde la compra de pisos había sido hasta ahora una constante.

Y es que tal y como aseguran los datos recientes publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en lo relativo al año jurídico de 2025, el mercado de la vivienda en Málaga ha comenzado a mostrar signos de frenazo. Un frenazo que se traduce en cifras: a lo largo del año se registraron 36.806 compraventas de viviendas, lo que supone un incremento del 4,27% respecto a 2024, un crecimiento notablemente inferior al registrado en el conjunto del país.

Málaga frena el ritmo de la compra de pisos por primera vez en casi dos décadas

Estas cifras son ya de por sí lo suficientemente reveladores, pero impactan aún más al saber que dicho aumento convierte a Málaga en la quinta provincia española donde menos crecieron las compraventas, solo por delante de Las Palmas, Navarra, Soria y Cuenca. Una diferencia especialmente significativa si se compara con el crecimiento medio nacional del 11,5%, ya que en toda España se contabilizaron 714.237 operaciones en 2025, frente a las 640.401 del año anterior.

En contraste a estas cifras, provincias como Zamora o Almería registraron incrementos superiores al 30%, mientras que en Albacete y Ciudad Real el crecimiento rondó el 25%. Todos estos datos señalan directamente a un enfriamiento relativo del mercado inmobiliario malagueño, en un contexto marcado por las dificultades de acceso a la vivienda para buena parte de la población y por la subida de precios.

Dentro de todos estos datos, otro indicador que confirma el freno del mercado inmobiliario malagueño es que la provincia no ha logrado recuperar los niveles máximos de compraventas registrados antes de la crisis inmobiliaria. Y esto se demuestra ya que, aunque en España se han superado las 700.000 operaciones por primera vez desde 2007, Málaga no ha alcanzado cifras récord en ese mismo periodo.

Con estos resultados, las 36.806 operaciones registradas en 2025 quedan por debajo de las más de 41.600 compraventas contabilizadas en 2022, cifra que se aproximaba a las 42.386 viviendas vendidas en 2007. Es evidente, por ello, que este comportamiento refuerza la idea de que el mercado inmobiliario de la provincia avanza a un ritmo menor que el conjunto del país.

Sin embargo, y si bien para la ciudad son cifras sorprendentemente bajas, la realidad es que a pesar de esta desaceleración, Málaga sigue manteniendo una posición destacada en el mercado inmobiliario español, ya que continúa siendo la quinta provincia con mayor número de compraventas, solo por detrás de Madrid, Barcelona, Alicante y Valencia.

Además, la provincia lidera el mercado andaluz, concentrando una de cada cuatro viviendas vendidas en la comunidad autónoma, por lo que pese a este aspecto, sigue siendo una de las ciudades de Andalucía de referencia en lo relativo al mercado inmobiliario. Sin embargo, su desaceleración muestra signos de lo que puede ser un problema a medio y largo plazo.

Las hipotecas, la subida de precios y el tipo de vivienda, entre los principales factores

En este sentido, los actores principales de este sector inmobiliario se han preguntado las causas tras esta desaceleración. Y las voces más superficiales apuntan a la subida de precios y la escasez de vivienda disponible como factores fundamentales que explican la desaceleración del mercado.

En este sentido, Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, lo tiene claro: “Las tasas de crecimiento van suavizándose desde antes del verano, debido a la falta de un volumen de viviendas suficiente en el mercado y a las importantes subidas de precio provocadas por este déficit”.

Otro de los indicadores que refleja cambios en el mercado es la evolución de la financiación. En 2025 se firmaron en Málaga 22.750 hipotecas, lo que supone un incremento del 12% respecto al año anterior, un crecimiento tres veces superior al de las compraventas, y que ha resultado decisivo para el desarrollo del mercado.

Tal es así que, de las 36.806 operaciones registradas, el 61% se realizaron con financiación hipotecaria, mientras que el 39% se abonaron sin préstamo, una proporción que refleja el peso todavía importante de las compras realizadas al contado. Un año antes, el 57% de las operaciones se financiaron mediante hipoteca y el 43% se pagaron sin crédito.

No obstante, este hecho tiene una importancia relativa, pues el peso de las compras sin hipoteca sigue siendo mayor en Málaga que en el conjunto de España, donde el 70% de las operaciones cuentan con financiación bancaria. En algunas provincias, como Álava, se firmaron incluso más hipotecas que compraventas, mientras que en Vizcaya, Sevilla, Guipúzcoa o Madrid cerca del 90% de las compras se realizaron con crédito.

Más allá de todo ello, el comportamiento del mercado inmobiliario malagueño también presenta diferencias significativas según el tipo de vivienda, ya que mientras que el conjunto de las compraventas creció en torno al 4,3%, las operaciones con vivienda nueva aumentaron un 10,75%, superando las 12.000 unidades.

En cambio, a diferencia de las viviendas de obra nueva, las viviendas de segunda mano apenas crecieron un 1,4%, aunque siguen siendo mayoritarias, con casi 24.800 operaciones en 2025, siendo esta l principal diferencia que muestra una evolución desigual entre los distintos segmentos del mercado.

Los expertos apuntan a un contraste importante entre la vivienda libre y la protegida. Las compras de viviendas libres crecieron un 5,11% hasta las 35.625 unidades, mientras que las viviendas protegidas registraron solo 1.181 operaciones, lo que supone una caída del 16% respecto a 2024, un movimiento que podría marcar el devenir del mercado inmobiliario en España.