Dos años de la Ley de Vivienda de Sánchez: los precios crecen casi cuatro veces más que cuando se aprobó

Dos años después de que se aprobara la Ley de Vivienda, uno de los ‘hitos’ de la pasada legislatura de Pedro Sánchez y avalada por el Congreso pocos días antes de que el presidente activara el botón electoral en 2023, los precios de la vivienda no solo no se han estabilizado, sino que crecen a un ritmo casi cuatro veces superior, en un momento en el que la falta de oferta ha provocado que, por primera vez, las casas de segunda mano se encarezcan más que las de nueva construcción.

Los datos del INE publicados este viernes arrojan un incremento de los precios de la vivienda en el mercado libre del 12,2% en el primer trimestre de este año, marcando un máximo en 18 años. Cuando se aprobó la citada norma, las casas se encarecían a un ritmo del 3,6%, de acuerdo a los datos del segundo trimestre de 2023.

El Gobierno intentó colocar la urgencia de la vivienda en el centro del debate de la Conferencia de Presidentes celebrada este viernes en Barcelona, con una propuesta para triplicar la financiación destinada a estas políticas en el próximo Plan Estatal de Vivienda hasta los 7.000 millones; la protección del parque público de vivienda y la creación de una base de datos estatal que evite la dependencia de actores privados con intereses en el mercado, como Idealista o Fotocasa.

Sin embargo, el kilométrico orden del día (14 puntos) evitó centrar el tiro en un solo debate y la tensión entre Gobierno y PP (que gobierna la mayoría de comunidades autónomas) impidió la adopción de acuerdos o recomendaciones, ante la falta de consenso.

De hecho, la propuesta de las autonomías populares para un acuerdo en el seno de la reunión multilateral era impulsar la derogación de la Ley de Vivienda. Justo en la dirección contraria a lo que el Gobierno viene pidiendo, que todas apliquen los mecanismos, como la declaración de zonas tensionadas para limitar los incrementos en los precios de alquiler. Tampoco se ha hallado un consenso en cuanto al desbloqueo de la reforma de la Ley del Suelo, reclamada por el sector y que ya estuvo encima de la mesa de la anterior reunión de presidentes, celebrada en Santander.

Mientras, el desacople entre la escasa oferta y la demanda, azuzada por la rebaja de los tipos de interés, está provocando que los precios alcancen techos históricos. Si a finales del año pasado los precios escalaron al 11,3%, la escalada sigue: en los tres primeros meses del 2025 el precio fue un 12,2% superior al de principios del 2024.

«En el primer trimestre de 2025, el número de compraventas creció un 13,7% interanual, alcanzando las 673.000 transacciones en los últimos 12 meses. Este dinamismo responde a unos fundamentales de la demanda que siguen siendo muy favorables: el crecimiento de la renta bruta disponible apoyada en la creación de empleo y el aumento gradual de los salarios reales, el vigor de la demanda extranjera, flujos migratorios positivos, una situación financiera sólida de los hogares, la reducción de los tipos de interés y la expectativa de que los precios de la vivienda continuarán al alza», señalan desde CaixaBank Research, que anticipan que las presiones se mantendrán en los próximos trimestres.

La tensión en el mercado inmobiliario es tal que las viviendas de segunda mano (12,3%) se encarecieron a un ritmo superior al de las viviendas de nueva construcción (12,2%), un claro síntoma de que no se están construyendo las suficientes casas para que los precios alcancen una cierta estabilidad.

Al Fondo Monetario Internacional (FMI), en su informe publicado este viernes sobre España, también le preocupa la situación del mercado de la vivienda. «Para asegurar que los riesgos sistémicos asociados al mercado de la vivienda sigan bajos, las autoridades deben monitorizar el crecimiento del crédito hipotecario y de los estándares de préstamos, y, en cuanto aparezcan síntomas de relajación, considerar medidas preventivas para los prestatarios, en tanto que necesitan tiempo para afectar al comportamiento de los préstamos y son políticamente más fáciles de adoptar temprano», dice el organismo con sede en Washington.

Con todo, aún no hay «signos de una significante sobrevaloración de los precios de las casas» y, en términos reales (es decir, descontados los efectos de la inflación), siguen por debajo de los precios de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. De acuerdo con los cálculos del centro de estudios de CaixaBank, el precio de la vivienda sigue un 20,1% por debajo de su máximo histórico.

«Los precios al alza y unos costes de crédito todavía elevados pueden presionar a algunos hogares a firmar créditos de riesgo o unas cargas de deuda muy elevadas, particularmente a los compradores de su primera vivienda con entradas limitadas», dice el FMI.

A corto plazo, y a pesar de que la oferta está mejorando, el déficit de unas 500.000 viviendas en el mercado, según cálculos del Banco de España, va a ser complicado de cerrar. Los visados de obra nueva alcanzaron las 133.600 unidades acumuladas en 12 meses hasta marzo (un crecimiento del 20% interanual) y la creación neta de hogares se ha moderado ligeramente hasta principios de año, pero aún así se crearon 172.000 nuevos hogares en los últimos 12 meses hasta el primer trimestre de este año.

La tensión y la división política no hace atisbar que se vayan a tomar nuevas medidas para aliviar el mercado de la vivienda. No solo no hay consenso entre PSOE y PP, tampoco entre los socialistas y sus socios, como demuestran las fricciones a cuenta de la proposición de ley registrada en el Congreso con un amplio paquete fiscal para tratar de estimular la oferta. Entre otras medidas, la subida del 21% del IVA a los pisos turísticos, deducciones fiscales a los propietarios que rebajen el precio del alquiler o un incremento de la carga tributaria sobre las viviendas vacías. La Ley del Suelo, tan deseada por el sector, sigue en el limbo.