Lío por el tope al alquiler: los caseros acatan la subida del 2% mientras exploran la vía judicial
El decreto de alquiler obliga a los caseros a perdonar más de 4.600 euros al año por vivienda
Montaje realizado por Economía Digital.
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El Gobierno ha metido la mano en el mercado del alquiler con una de las intervenciones más agresivas de los últimos años. El Real Decreto-ley 8/2026 impone una prórroga extraordinaria obligatoria de dos años para los contratos que lleguen a su vencimiento, con la renta congelada al 2%. Cerca de 1,2 millones de arrendamientos quedan atrapados en la medida. Los propietarios acatan, pero ya buscan la vía judicial.
Hasta ahora, cuando un contrato llegaba a su fin, el propietario podía recuperar su vivienda enviando un burofax con cuatro meses de antelación. El nuevo decreto dinamita esa herramienta: si el inquilino solicita la prórroga, el arrendador «deberá aceptar obligatoriamente».
Para entender la magnitud de lo que está en juego hay que mirar las cifras. Desde enero de 2021, cuando se firmaron la mayoría de los contratos que ahora vencen, el precio del alquiler en España ha subido de media un 46%, según los últimos datos publicados por Fotocasa en febrero del 2026.
Un piso tipo de 90 metros cuadrados que costaba 884 euros al mes en 2021 se alquila hoy por 1.291 euros. Pero en los mercados más tensionados el golpe es mucho mayor: Madrid ha registrado una subida del 80%, hasta rozar los 2.000 euros mensuales. Baleares, un 70%. Cataluña, un 63%.
El decreto impide que los propietarios actualicen sus contratos a esos precios. La consecuencia directa es que el casero medio deja de ingresar 389 euros al mes por vivienda respecto a lo que cobraría en un mercado sin regular. Al año, la cifra media supera los 4.600 euros por inmueble.
La medida no es casual. En 2021, tras el confinamiento, se firmó una oleada masiva de contratos con precios relativamente bajos, fruto de la demanda reprimida por la pandemia.
Cinco años después, esos arrendamientos vencen en 2026 y 2027. Si los 630.000 contratos que vencen solo en 2026 se actualizaran de golpe a precios de mercado, el impacto sobre el IPC y la oleada de desahucios por finalización de contrato hubiera sido políticamente inasumible para el Ejecutivo. La prórroga de dos años patea el problema hasta 2028.
El decreto está creando dos tipos de ciudadanos. Por un lado, los inquilinos blindados: quienes tienen un contrato vigente de 2021 y solicitan la prórroga verán subir su renta apenas 16 euros al mes si pagan 800 euros, 20 euros si pagan 1.000, o 30 euros si pagan 1.500.
Quienes buscan piso hoy se encuentran un mercado casi un 50% más caro que hace cinco años, con los contratos nuevos subiendo entre un 8% y un 14% anual en 2026, precisamente porque la oferta disponible se ha contraído.
Las consecuencias no deseadas del decreto no han tardado en aparecer. Muchos pequeños y grandes propietarios comienzan a plantearse vender. Menos oferta en alquiler significa más presión sobre los precios de los pocos contratos nuevos que salgan al mercado. Exactamente lo contrario de lo que el Gobierno persigue.
Trasvase al alquiler vacacional
El otro gran efecto colateral es el trasvase masivo hacia el alquiler de temporada. Al quedar fuera del ámbito de la prórroga obligatoria, muchos arrendadores están redactando contratos de 11 meses bajo la figura del uso distinto a vivienda.
Los propietarios cuyos contratos vencieron antes de la entrada en vigor del decreto y que ya habían enviado el burofax de extinción tienen argumentos sólidos para alegar que la norma vulnera el artículo 1255 del Código Civil, que ampara la autonomía de la voluntad en los contratos.
Si los tribunales les dan la razón, el decreto podría quedar en papel mojado para una parte significativa de esos 1,2 millones de contratos. Los juzgados, mientras tanto, se preparan para una avalancha de demandas por «necesidad de la vivienda», la única vía que el decreto deja abierta al propietario para recuperar su inmueble.
El decreto compra dos años de paz social en el mercado del alquiler. El problema es que en 2028 vencerán más de 1,5 millones de contratos a la vez, los precios de mercado serán aún más altos y el Gobierno que gobierne entonces tendrá que lidiar con la misma bomba, pero más grande.
