Las trampas que esconden las nuevas hipotecas

En 2014 por fin los bancos han vuelto a conceder hipotecas. Desde hace unos meses, cada semana aparecen nuevas ofertas de nuevos bancos y, además, cada vez parecen más baratas. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce y desde el portal financiero HelpMyCash.com denuncian las cinco prácticas habituales que pueden confundir al futuro hipotecado.

1. Nombres rimbombantes no garantizan buenas condiciones. Los responsables de marketing de los bancos «bautizan» a sus hipotecas con nombres muy llamativos que pueden dar una idea equivocada al interesado.

Ejemplo: la Hipoteca «Insuperable» de Global Caja a Euríbor 1,55% es en realidad muy mejorable, no solo porque existen varias hipotecas a euríbor 1,25%, sino sobre todo por el elevado número de productos vinculados que requiere contratar: nómina, tres recibos, tarjeta de débito, tarjeta de crédito, seguro de vida, seguro de hogar ¡y plan de pensiones!

2. La hipoteca puede ser muy barata pero estar lejos de tu alcance. La gran mayoría de nuevas ofertas hipotecarias, al contrario de las que se comercializaban hasta 2012, establecen a priori unos ingresos mínimos por debajo de los cuales el interesado no puede acceder al préstamo. Así, aunque la hipoteca sea barata y pagable, puede ser del todo inaccesible.

Ejemplo: la Hipoteca Joven Kutxabank a un bajísimo tipo de interés de euríbor 1,25% establece que los titulares han de alcanzar unos ingresos de al menos 4.500 euros mensuales. Está muy lejos de ser una hipoteca para mileuristas.

3. Un diferencial bajo esconde muchos seguros obligatorios. La nueva ola de hipotecas compite entre sí a través del diferencial. Si en enero el interés más bajo era de Euríbor 1,89%, ahora la «lucha» está ya en el euríbor 1,69%.

Pero para alcanzar el interés más bajo, el banco establece una larga serie de condiciones, muchas veces en forma de «hipoteca bonificada», cuyo mensaje al cliente es «cuanto más te vincules, menos interés te cobro». A pesar de que esta promesa es siempre cierta, el cliente debe tener en cuenta que pagar un bajo interés no es «pagar menos» cuando hay que sumar el coste de los seguros, los intereses de la tarjeta de crédito obligatoria, etc.

Ejemplo: la Hipoteca Variable Cajasur a euríbor 1,25% tiene el interés más bajo del mercado pero también una de las listas más largas de productos vinculados: nómina, tarjeta de débito o crédito, seguro de hogar, seguro de vida, seguro de desempleo, y plan de pensiones con aportación mínima de 3.500 euros anuales.

4. Los seguros obligatorios PUF aumentan los intereses. Muchas de estas ofertas (como la anterior de Cajasur) no solo obligan a contratar un determinado seguro, sino que obligan a pagarlo de una determinada manera. La más cara y la que está más «de moda» es la Prima Única Financiada (PUF). Esta forma de pago supone que el coste total del seguro durante los años obligados de contratación (por ejemplo, cinco años) se incluye en el monto de la hipoteca, por lo que no solo pagaremos el seguro, sino también intereses sobre su coste.

Ejemplo: en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años a euríbor 1,90% que nos obliga a contratar un seguro de vida PUF de 3.000 euros, veamos cuánto pagaremos con y sin PUF:

• Sin PUF (hipoteca de 150.000). Pagaremos una cuota de 654 euros y en 25 años habremos pagado 196.303 euros al banco (46.303 en intereses). Con los 3.000 del seguro, hacen un total de 199.303 euros.

• Con PUF (hipoteca de 153.000). Pagaremos una cuota de 667 euros y en 25 años habremos pagado 200.229 euros al banco (47.229 en intereses).

Al final no solo hemos pagado el seguro de 3.000 euros, sino que hemos pagado 1.000 euros más en intereses. Por eso lo aconsejable es buscar entre las hipotecas con interés más bajo pero también con menos seguros obligatorios.

5. La revisión semestral se oculta y puede ser tu enemiga. Una de las condiciones que menos se publicitan en la hipoteca es la periodicidad de revisión del tipo de interés. Lo mejor, ahora que el euríbor está en mínimo histórico y solo puede subir, es que la hipoteca tenga revisión anual. ¿Por qué? Porque si tenemos revisión en diciembre y el euríbor sube en enero, nosotros no notaremos la subida hasta el próximo diciembre. Sin embargo, si la revisión es semestral, en junio ya empezaremos a pagar más.

Ejemplo: la Hipoteca Transparente de BBVA a Euríbor 1,80% o la Hipoteca Geral Plus Euríbor 1,80% son dos las que aplican revisión semestral.