Así te afecta el Real Decreto Maricarmen si eres propietario y alquilas una vivienda

Hay una norma no escrita en todos los Parlamentos de corte democrático que consiste en que no se debe legislar “en caliente”. Pues bien, lo que no se ha hecho en ocho años de legislatura se pretende hacer en unos días.

Como dice un conocido director, se han aprobado dos normas, una para Mari y otra para Carmen.

La primera se ha publicado hoy en el BOE y regula lo que abajo indicamos. El otro, no ha sido publicado todavía, pero en su redacción se incluye la prórroga automática e indemnización que debe pagar el propietario por romperla. Lo vemos al final. 

Ambas deben pasar por el Congreso este viernes, por lo que veremos si sale Mari, Carmen o Maricarmen. Bendita seguridad jurídica.

Y luego cortejamos en el extranjero a los Fondos para que inviertan en España (Carlos Cuerpo lo sabe bien).  “A España, solo para veranear» vendrán a responder.

El Real Decreto publicado hoy en el BOE engloba un paquete de medidas sobre vivienda que toca muchos frentes: impuestos, alquileres y hasta nuevos productos de ahorro. Entra en vigor mañana, 1 de octubre, aunque muchas medidas tienen fechas propias.

Si alquilas una vivienda (como propietario)

Cambian las reducciones en el IRPF. El nuevo sistema se aplicará a los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026. Los contratos anteriores mantienen la reducción que ya tenían.

En los nuevos contratos, la reducción depende mucho de cómo fijes la renta respecto al contrato anterior:

Si bajas la renta más de un 5 %, la reducción va del 70 % al 100 %. Llega al 100 % si renuevas con el mismo inquilino tras los cinco años o si la renta queda por debajo del índice de referencia.

Si la mantienes, te quedas en el 50 %. Si la subes, la reducción cae al 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, según lo que suba. Hay otros porcentajes: del 50 % al 100 % para viviendas alquiladas por primera vez, 70 % para alquiler social y 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos últimos años.

Durante la prórroga tácita, la reducción es del 80 % si la renta no supera el índice de referencia. Esto aplica a cualquier contrato cuyos cinco años mínimos terminen después del 1 de diciembre de 2026.

Todo esto aplica si no eres gran tenedor.

La actualización de la renta, más restringida

Si el contrato no dice nada, ya no se actualiza. En ningún caso la actualización puede superar el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda). Hasta el 31 de diciembre de 2027, además, si la renta supera el índice de referencia no se puede subir. Si no lo supera, se aplica lo que pactéis y, a falta de pacto, como máximo un 2 %. Prórroga extraordinaria a petición del inquilino. 

Si la prórroga obligatoria de un contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028 (o termina su prórroga tácita), el inquilino puede pedir hasta dos años más, año a año, en las mismas condiciones. Tiene que ir al día en el pago de los últimos ocho meses. Se mantienen algunas excepciones, como la necesidad de la vivienda para ti o tu familia.

Alquileres de temporada y por habitaciones, bajo lupa

El de temporada necesita una causa de desplazamiento real y demostrable, escrita en el contrato (y eres tú quien tiene que probarla). Además, tiene que durar más de 31 días y, en general, no más de 12 meses.

Si no se cumple, o si se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, pasa a considerarse alquiler de vivienda habitual desde el principio.

Los contratos de temporada ya firmados siguen con sus reglas hasta que acaben, sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, ya se rigen por las nuevas.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar lo que costaría alquilar el piso entero.

Más cambios en los contratos

No se pueden repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni los impuestos de la vivienda. Sí, lo que has leído. Tampoco se le puede exigir un seguro de impago. La garantía adicional a la fianza queda limitada a dos mensualidades (una en los de temporada).

El inquilino puede irse a partir de los seis meses, avisando con 30 días y sin indemnización. Si hay desperfectos que afecten a la habitabilidad y no respondes en 15 días, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de la renta.

Al terminar el contrato hay que firmar un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma, se presume que se entregó bien. El derecho de compra preferente del inquilino se refuerza, también en ventas de edificios completos, y no se puede renunciar a él.

Si tienes segundas viviendas no alquiladas

Imputación de rentas en el IRPF: en 2026 todo sigue igual. Desde 2027 se aplica una escala por tramos sobre la suma de los valores catastrales de todos esos inmuebles: 1,1 % hasta 100.000 euros; 1,5 % hasta 500.000 euros; 2 % hasta 1.000.000 de euros; y 3 % a partir de ahí.

IBI de viviendas vacías: los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 50 %, 100 % o más a las viviendas vacías más de dos años sin causa justificada. Dependen de la zona, del tiempo de desocupación y de cuántas viviendas tengas. Entre las causas justificadas están las segundas residencias (con límite de cuatro años), las obras o tener el piso a la venta o en alquiler.

Si tienes pisos turísticos o de corta estancia

IVA: desde el 1 de diciembre de 2026 tributan al 10 % los alquileres de viviendas amuebladas en los que se presten servicios de tipo hotelero, o cuya duración con un mismo inquilino no supere las 30 noches. Siguen exentos si alquilas en la vivienda donde tú mismo vives.

IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 %, que sube al 100 % si tienes dos o más pisos turísticos y al 150 % si tienes cuatro o más. Hace falta que cada ayuntamiento lo apruebe por ordenanza, así que en la práctica no llegará antes de 2027.

Si vives de alquiler

Nueva deducción estatal en el IRPF, aplicable desde el 1 de octubre de 2026:

Es del 10 % de lo que pagas de alquiler de tu vivienda habitual, hasta un máximo de 1.163 euros al año. Es para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros y va bajando hasta desaparecer en 33.007,20 euros. Una condición: no tener otra vivienda a menos de 50 km.

Otras medidas fiscales que conviene conocer

Venta de viviendas a la Administración: si vendes una vivienda que ha estado vacía los dos últimos años a un ente público de vivienda social, la ganancia puede quedar exenta. Tiene que ser antes del 31 de diciembre de 2027 y por menos de 800.000 euros. La exención es total hasta 200.000 euros y parcial por encima.

Mayores y dependencia: si una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia se traslada a una residencia o a casa de un familiar, su vivienda sigue contando como habitual a efectos de las exenciones en caso de venta. También se aclara el caso de separación o divorcio.

IVA en obras (desde el 1 de diciembre de 2026): tipo del 10 % para reformas de viviendas destinadas al alquiler habitual, con requisitos: pago por medios bancarios, vivienda con más de dos años y materiales de hasta el 40 % del importe.

IVA del 4 % (desde el 1 de diciembre de 2026) para la venta por el promotor de viviendas protegidas de forma permanente, con un máximo de dos garajes.

Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026.

SOCIMI: nuevo gravamen del 25 % sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial, ya para el ejercicio 2026. Se reduce o desaparece si apuestan por el alquiler asequible.

Nuevos productos de ahorro

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: puedes aportar hasta 150.000 euros para invertir en acciones y fondos europeos, y no tributas hasta que saques el dinero. Si mantienes las aportaciones más de cinco años, los primeros 10.000 euros de ganancia quedan libres de impuestos y del resto se excluye un 20 %.

SIALP Financia Europa: permite aportar hasta 10.000 euros al año, con al menos un 30 % en renta variable. Ninguno de los dos se puede contratar todavía: falta la orden ministerial.

Y para quien quiere comprar: nace TU CASA, una línea del ICO de préstamos sin intereses ni comisiones para la entrada de la primera vivienda: hasta el 20 % del valor, con un máximo de 50.000 euros. Falta que el Gobierno concrete requisitos y beneficiarios.

El llamado decreto Sumar

El segundo decreto, todavía no publicado, llamado ‘Sumar’, por ser este partido su principal impulsor, a sabiendas que no cuenta con el apoyo de resto de socios del Gobierno, nace ya muerto.

Qué cambia (art. 10 LAU): la renovación deja de ser una prórroga tácita anual de hasta 3 años y pasa a ser automática y obligatoria por plazos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), sin límite de repeticiones. Salvo aviso del arrendador, el contrato continúa.

Cómo se evita la renovación: El arrendador debe avisar con 6 meses de antelación (antes, 4). El arrendatario mantiene 2 meses.

El coste de no renovar: el arrendador que no prorroga debe indemnizar al arrendatario con mínimo 12 mensualidades, calculadas sobre el precio de referencia de una vivienda análoga (no sobre la renta del contrato), y nunca menos de una mensualidad por año de residencia. Se paga al entregar la vivienda.

Sin indemnización si:

• El arrendador persona física necesita la vivienda para sí o familiares de segundo grado (si no la ocupa en 3 meses, debe indemnizar).
• El arrendatario no la habita realmente o tiene otra vivienda apta en el mismo municipio.
• Se firma un nuevo contrato o el arrendatario rechaza una oferta de nuevo contrato (mínimo 5/7 años y renta ajustada al art. 17.6 LAU).
• Arrendador con vulnerabilidad acreditada y circunstancia justificada.

Transitorio:

• Se aplica a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor (día siguiente a su publicación en el BOE).
• Si faltan menos de 6 meses para el vencimiento, el preaviso puede ser de 4 meses.
• Los avisos de no renovación ya enviados siguen siendo válidos y no generan indemnización.

Un par de avisos

Como ambos van a tener forma de  un Real Decreto-Ley, el Congreso tiene que convalidarlo en 30 días. Por lo que parece, se va a llevar este viernes al Congreso y todo indica que pueden nacer muertos, con total seguridad en el caso de este último.

Nuestro consejo: si vas a renovar un contrato, firmar uno nuevo o actualizar una renta, importante revisar bien todos sus términos. Firmar antes o después del 1 de diciembre puede cambiar mucho lo que pagas en el IRPF. A expensas de la aprobación el viernes.

Cosas veredes, Sancho, que no crederes. Quijotesco total.