Gravad el suelo, no la transmisión patrimonial

Esta semana, Cataluña estrena un cambio fiscal de gran calado que altera su ya tensionado mercado inmobiliario. El Decreto Ley 5/2025, aprobado y convalidado por el Parlamento catalán, eleva significativamente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para ciertos tipos de compraventas, afectando especialmente a los grandes tenedores y a la adquisición de edificios completos.

La principal novedad es el aumento del tipo impositivo del ITP del 10% al 20% para operaciones que involucren inmuebles de más de 600.000 euros en manos de grandes tenedores. Estos son definidos como personas físicas o jurídicas con más de diez inmuebles de uso residencial (cinco en zonas tensionadas). Además, las compras de edificios enteros también quedan sujetas al 20%, el máximo permitido por ley.

Antes de la entrada en vigor de estas medidas, ya se han percibido efectos en el mercado. En operaciones de compraventa de edificios, algunos compradores potenciales han optado por retirarse, mientras que otros buscan negociar ajustes de precio que, en muchos casos, no han sido aceptados por los vendedores. Estas dinámicas generan una incertidumbre que perjudica a ambas partes y obstaculiza la fluidez del mercado inmobiliario.

La estructura fiscal catalana sobre la vivienda es, de por sí, desequilibrada. Mientras los impuestos recurrentes sobre la tenencia, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), son relativamente bajos, las transmisiones patrimoniales están gravadas de forma excesiva mediante el ITP, Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la plusvalía municipal (IIVTNU). Este esquema desincentiva la movilidad y favorece la ineficiencia en el uso de inmuebles, contribuyendo a la existencia de viviendas vacías o infrautilizadas.

Una posible solución sería reformar el sistema fiscal para centrar la carga impositiva en el suelo, no en las transacciones ni en las estructuras edificadas. Este enfoque, conocido como Impuesto sobre el Valor Territorial o del Suelo (LVT), grava únicamente la parcela, incentivando un uso más eficiente del espacio urbano. Dicho modelo ya se aplica en países como Dinamarca, Estonia, Lituania, Singapur y Taiwán.

Obligados a construir o vender

El IBI actual se basa en el valor catastral, una estimación muchas veces desfasada respecto al valor real de mercado. En contraste, el LVT se ajusta al valor del terreno, lo que penaliza la especulación y fomenta el desarrollo. Los propietarios de terrenos baldíos o infrautilizados se verían obligados a construir o vender, aumentando así la oferta disponible y mitigando la presión sobre el mercado.

Gravar únicamente el suelo permitiría eximir las inversiones en estructuras, incentivando la construcción y rehabilitación. La reducción de impuestos a la construcción, como el IVA, las tasas locales y el impuesto sobre sociedades de los promotores, abarataría significativamente el coste de edificar. Esto, a su vez, facilitaría el acceso a viviendas asequibles y aceleraría la regeneración urbana.

Asimismo, reformar el ITP y la plusvalía municipal para evitar dobles imposiciones sería esencial. Por ejemplo, al actualizar la plusvalía según el valor del suelo, las mejoras realizadas por los constructores o propietarios no se verían penalizadas. Este enfoque simplificaría las transacciones y fomentaría la inversión en el parque inmobiliario.

El mercado de alquiler también necesita estímulos claros. Bonificaciones fiscales para las viviendas adquiridas con fines de alquiler residencial, como las aplicadas en Asturias, podrían equilibrar la balanza en un contexto de escasez crónica. Del mismo modo, se deben recuperar reducciones fiscales para la rehabilitación energética, como la reducción del 70% del ITP en adquisiciones destinadas a mejoras de eficiencia.

Con más de 9,4 millones de viviendas en necesidad urgente de rehabilitación en España y una tasa de renovación anual del 0,2% según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana –muy por debajo del 2-3% recomendado por la Unión Europea–, estas medidas no sólo movilizarían el parque inmobiliario, sino que también mejorarían la sostenibilidad.

La reciente subida del ITP es un golpe a la viabilidad de las transacciones inmobiliarias en un mercado ya muy tensionado. Pero es posible rediseñar el sistema fiscal para gravar el suelo, no la transmisión patrimonial. Con un impuesto al valor territorial y menos carga fiscal sobre la construcción y las transacciones inmobiliarias, podríamos desbloquear el déficit de vivienda asequible, regenerar barrios y garantizar unas finanzas municipales estables. Es hora de repensar el modelo fiscal de la vivienda.