La normativa verde de la UE obliga a invertir 15.000 millones a los propietarios de oficinas en España
La transposición de la directiva europea de eficiencia energética convierte la rehabilitación del parque de oficinas en una obligación inmediata
Madnum Colonial.
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La transposición en España de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) ha puesto cifras y plazos a una obligación que hasta hace poco se interpretaba como una recomendación. El resultado es contundente: el sector de las oficinas deberá movilizar cerca de 15.000 millones de euros antes de 2030 si quiere evitar que una parte significativa de su parque quede fuera del mercado, según ha podido saber este medio.
La clave no está solo en la magnitud de la inversión, sino en la urgencia. El calendario corre en contra de los propietarios. Entre la obtención de licencias, la redacción de proyectos y la ejecución de las obras, el ciclo inmobiliario de una rehabilitación profunda se alarga entre dos y cuatro años.
Eso significa que las decisiones estratégicas no se tomarán en 2029, sino ahora, en 2026. Quien no mueva ficha este ejercicio llegará tarde.
La EPBD establece que el parque no residencial —donde se incluyen oficinas, hoteles, hospitales o centros comerciales— debe reducir su consumo de energía primaria en un 16% para 2030.
El PNRE cifra en 39.350 millones de euros la inversión total necesaria hasta 2030 para rehabilitar energéticamente el parque inmobiliario español. De esa cantidad, entre 14.800 y 15.000 millones corresponden al sector no residencial. Es decir, oficinas, hoteles y otros activos terciarios concentran cerca del 38% del esfuerzo inversor.
Una rehabilitación profunda se mueve entre los 700 y los 1.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del estado del inmueble y de las soluciones técnicas adoptadas.
Dentro de esa factura, la sustitución de los sistemas de climatización (HVAC) puede llegar a representar hasta el 40% del coste total. Son inversiones intensivas en capital, difíciles de ejecutar sin planificación financiera y acceso a crédito.
La ayuda pública, además, será limitada. El plan prevé que el Estado y los fondos europeos cubran unos 11.300 millones de euros, apenas el 29% del total. El resto —unos 28.000 millones sumando residencial y terciario— recaerá sobre la inversión privada, las empresas y los propietarios institucionales.
El mayor riesgo para 2026 no es solo el desembolso, sino no hacerlo. Los expertos alertan del fenómeno de los «activos varados»: edificios que, por no cumplir con los estándares energéticos mínimos, pierden atractivo comercial y valor financiero.
Las estimaciones apuntan a que las oficinas que no inicien procesos de reforma podrían sufrir una caída de entre el 20% y el 25% en su valor de tasación antes de 2030.
El motivo es doble. Por un lado, las grandes corporaciones exigen ya certificados energéticos A o B para cumplir con sus propios compromisos ESG.
Por otro, la brecha de alquiler es cada vez más evidente: las oficinas «verdes» se alquilan con primas de hasta el 10% sobre el precio de mercado frente a los edificios obsoletos. La eficiencia se traduce directamente en rentas.
Las oficinas ahorrarán 7.000 millones
Pese al impacto inicial, la ecuación no es solo de costes. El ahorro energético acumulado derivado de estas reformas se estima en 7.700 millones de euros en España para finales de la década.
Además, el contexto macro juega a favor. La estabilización de los tipos de interés, con un euríbor en el entorno del 2,2%–2,3%, facilita que socimis y fondos de inversión vuelvan a plantearse operaciones apalancadas para financiar estas obras.
El mensaje que lanza Bruselas, y que Madrid ya ha asumido, es inequívoco. La eficiencia energética ha dejado de ser un capricho ético o un elemento de marketing. Es una tasa de supervivencia financiera.
Los 15.000 millones que el sector de oficinas debe invertir no son una opción estratégica más, sino el peaje necesario para seguir siendo alquilable, financiable y valioso en la próxima década.
Quien lo entienda en 2026 tendrá margen de maniobra; quien lo ignore, pagará la factura en forma de depreciación y vacío.
