De oficinas a viviendas: ¿Solución a la escasez?: ‘A Golpe de Ladrillo’ destapa los problemas del cambio de uso
‘A Golpe de Ladrillo’ revela cómo la reconversión acelerada de oficinas en viviendas tensiona el mercado y puede expulsar a miles de pymes del centro de Madrid
Montaje realizado por Economía Digital.
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El debate sobre la transformación de oficinas en viviendas se ha convertido en uno de los temas más controvertidos del urbanismo madrileño. Con la vivienda en niveles de tensión inéditos y el mercado de oficinas rozando mínimos históricos de disponibilidad, la tentación de reconvertir espacios corporativos en hogares parece lógica.
Pero cuando uno se adentra en los detalles, el panorama se complica. Así lo explica Martín Galbete, director del área de Oficinas de Colliers, en el podcast A Golpe de Ladrillo, donde desgrana con precisión las luces y sombras de un fenómeno que amenaza con alterar de manera estructural el equilibrio del mercado inmobiliario.
Galbete arranca con un diagnóstico claro: el mercado de oficinas vive un momento de fortaleza inesperada. Tras años marcados por la incertidumbre del teletrabajo, las empresas han retomado las búsquedas de espacios y en 2025 Madrid cerrará muy cerca de los 500.000 metros cuadrados contratados, una cifra que apunta a un ciclo expansivo.
Este dinamismo convive con una tensión creciente sobre la oferta disponible. En la almendra central de la capital, la tasa de disponibilidad en edificios de grado A ronda el 3 por ciento y, además, se encuentra muy atomizada.
El problema, según explica, no es solo que falte producto de calidad, sino que el que existe se está destruyendo a un ritmo creciente, impulsado por la normativa que permite transformar edificios de oficinas en vivienda asequible durante quince años y, posteriormente, liberalizar el suelo.
Esta medida, conocida popularmente como la «Ley Ayuso», ha despertado el interés inversor y el entusiasmo político, pero su efectividad depende mucho de dónde se aplique.
Galbete subraya que dentro de la M30 tiene poco sentido transformar oficinas en vivienda asequible. Los números no salen. Los costes de conversión y el valor del suelo en estas zonas hacen inviable que un operador apueste por esa fórmula, salvo en localizaciones muy excepcionales.
Por eso la realidad que estamos viendo en el centro de Madrid no es la creación de vivienda asequible, sino la transformación de edificios corporativos en residencias de lujo u hoteles, un negocio rentable para el promotor, pero que tensiona aún más la oferta de oficinas.
Fuera de la M30, en cambio, sí existe un parque de oficinas sobredimensionado. Zonas como Las Rozas o San Sebastián de los Reyes cuentan con edificios que nacieron para acoger sedes corporativas de gran tamaño pero que, con el paso del tiempo, han perdido demanda a favor de localizaciones más centrales o mejor comunicadas.
Allí la reconversión a vivienda podría tener sentido desde un punto de vista urbanístico y de mercado. El problema es que, para que funcione, es necesario que el inversor adquiera estos activos a precio de suelo.
Y esa premisa choca frontalmente con la realidad: los propietarios actuales no están dispuestos a vender a precios que supongan reconocer grandes pérdidas, especialmente cuando muchos de esos edificios fueron levantados hace apenas dos o tres décadas con expectativas muy diferentes.
En paralelo a esta reconversión selectiva, el sector se enfrenta a un debate que resurge con fuerza: la posible salida obligada de miles de pequeñas empresas ubicadas en primeros o segundos pisos de edificios residenciales, donde históricamente han operado con licencias de oficina.
Si este cambio normativo prospera, la consecuencia sería inmediata y demoledora. De un día para otro, decenas de miles de pymes necesitarían reubicarse en un mercado que no puede absorberlas.
No existen edificios corporativos diseñados para modular espacios tan pequeños como los 80, 100 o 150 metros cuadrados que ocupan la mayoría de estos negocios.
Las oficinas modernas se han conceptualizado para atraer grandes inquilinos, no para albergar estructuras reducidas, lo que crea un vacío técnico y económico difícil de resolver.
A ello se suma la cuestión del coste. Muchas pequeñas empresas pagan actualmente alrededor de 22 euros por metro cuadrado con gastos mínimos.
Trasladarse a un edificio exclusivo de oficinas elevaría la factura de forma drástica, tanto por renta como por los gastos de comunidad, mucho más elevados.
La pregunta que plantea Galbete es directa: ¿pueden estas pymes asumir esa subida? Y, en paralelo, ¿están los propietarios de edificios corporativos interesados en atraerlas, considerando el nivel de gestión que exigiría tener decenas de inquilinos ocupando pequeñas superficies dentro del mismo inmueble?
‘A Golpe de Ladrillo’, sin solución clara
El análisis deja entrever un mensaje claro: convertir oficinas en viviendas puede ser parte de la solución a la escasez residencial, pero no es un remedio universal.
En el centro de Madrid, la reconversión genera más problemas de los que resuelve. En la periferia, solo funciona si se ajustan los precios. Y en los edificios mixtos, la salida masiva de oficinas pequeñas podría crear un problema de difícil encaje para el tejido empresarial.
Lo que parece una respuesta rápida a la crisis de vivienda corre el riesgo de convertirse en un cuello de botella para el mercado de oficinas, con impacto directo en el empleo, la inversión y la competitividad de la ciudad.
Galbete concluye en el podcast que la transformación de usos debe abordarse con bisturí, no con martillo. El equilibrio entre vivienda y oficinas es más frágil de lo que se percibe y cualquier cambio apresurado puede alterar un ecosistema inmobiliario que, aunque tenso, todavía funciona.
