Radiografía de un contrato trampa: los abusos del alquiler que Consumo ya tiene bajo la lupa
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El Ministerio de Consumo ha informado de cuáles son las principales cláusulas ilícitas detectadas en contratos de alquiler de vivienda habitual. Estas acciones declaradas judicial o legalmente abusivas se encuentran de forma recurrente en la contratación inmobiliaria y en las denuncias ejercidas por las personas consumidoras. Cobrar por gastos de gestión inmobiliaria o pedir una fianza superior a la permitida son algunas de las más frecuentes.
Prácticas abusivas en los contratos de alquiler
El departamento gubernamental ha explicado que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser abonados por el arrendador, según se establece en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma introducida por la Ley 12/2023. Por lo tanto, las agencias no pueden trasladar estos costes a los inquilinos.
Además, advierten que «se aplica con independencia del nombre que reciban dichos gastos, siempre que correspondan a servicios prestados en beneficio del arrendador y destinados a la puesta en alquiler del inmueble», sea la gestión de visitas, la muestra de la vivienda o la preparación de la información necesaria, por ejemplo.
Por otro lado, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que en los arrendamientos de vivienda es obligatorio exigir una fianza equivalente a una mensualidad de renta, aunque puede pactarse una garantía adicional que no podrá ser superior a dos mensualidades de renta. El objetivo de esta garantía es «asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato por parte del arrendatario».
Otra de las prácticas abusivas más frecuentes los contratos de alquiler de vivienda habitual es la indemnización desproporcionada por demora en el desalojo. El artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) «admite la posibilidad de pactar de forma anticipada indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que no sea desproporcionadamente elevada».
Sin embargo, los juzgados vienen entendiendo que existe esta desproporcionalidad y, por tanto, la cláusula es abusiva, cuando la indemnización que debe abonar el arrendador al arrendatario alcanza el triple de la renta diaria del contrato.
El artículo 82.1 del texto refundido de esta misma ley recoge como abusivas todas aquellas cláusulas que no se han negociado individualmente, además de las prácticas no consentidas expresamente que puedan generar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Por otro lado, los artículos 6, 10 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determinan que la devolución de la fianza no está vinculada a cumplir la totalidad de la duración del contrato, ya que el inquilino puede rescindir el contrato tras seis meses con preaviso de 30 días. Consumo explica que «retener la fianza por solo el hecho de no agotar la duración total del contrato desnaturaliza su función legal y le atribuye una finalidad indemnizatoria o punitiva ajena a su naturaleza jurídica, por lo que dicha cláusula debe reputarse nula».
Por último y siguiendo en la misma línea, Consumo también ha detectado imposición de una serie de gastos procesales de forma general por incumplimiento de contrato. Ahora bien, los juzgados, según lo previsto en los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), han considerado nulas «aquellas cláusulas que imponen de forma general al arrendatario la asunción de los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual».
Además, la Dirección General de Consumo ha recordado que los arrendatarios pueden revisar sus contratos para detectar posibles cláusulas abusivas y que, de ser así, pueden presentar las reclamaciones pertinentes, con el fin de «asegurar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de arrendamientos».
También ha asegurado que en los próximos días enviará tanto a arrendadores como a arrendatarios de viviendas de alquiler «información sobre prácticas ilícitas recurrentes en la contratación arrendaticia destinada al uso de vivienda habitual». Su objetivo es contribuir a prevenir posibles vulneraciones y favorecer que la ley se aplique correctamente.
