Los promotores descartan una caída del precio de la vivienda: les falta suelo para construir

Arcano pronostica una recesión breve que "matará la inflación" y un escenario tras el verano de 2023 de crecimiento con materias primas baratas

Congreso Vivienda mesa redonda

Mesa redonda en el Congreso Nacional de Vivienda con Agnés Noguera, Teresa Puchades, José García Montalvo, María Matos, David Martínez y Xavier Vilajoana

Los promotores de vivienda ni tienen crisis ni esperan sufrirla. El bache de los próximos meses creen que no les va a afectar y los precios, con mayor o menor intensidad, seguirán subiendo. De hecho, el problema grave no está ni en la financiación ni en los costes sino en su materia prima más básica: el suelo. Lo que quieren es más espacios para construir, ensanchar la oferta porque tienen demanda. La burocracia y las trabas políticas es lo único que enciende sus rostros.

El Congreso Nacional de Promotores celebrado durante dos días en el Palacio de Congresos de Valencia deja un claro optimismo en el sector. El pronóstico de Arcano Partners presentado en el evento olvida el reciente aviso del Banco Central Europeo (BCE) de una bajada de los precios de la vivienda del 9%. “La vivienda no va a bajar”, repiten los promotores como un mantra similar al repetido tras la explosión de la crisis subprime de 2007.

El socio y economista jefe de Arcano Partners, Ignacio De la Torre, pronostica una “recesión técnica”, es decir, muy breve y con un rápido repunte. Esta expresión es una evolución del manido “aterrizaje suave”. La crisis que viene es considerada casi como algo bueno ya que “matará la inflación”.

«Hay zonas no sobrecalentadas, como España, en las que la vivienda va a subir menos el precio»

Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners

En síntesis, que vamos a vivir una recesión tan breve que el sector promotor ni se va a enterar ya que tarda dos años desde que empieza a construir hasta que termina las viviendas. Además, tras los dos trimestres de caída del PIB vislumbran una rápida recuperación.

Uno de los datos sobre los que se basa este optimismo es que hay países con el mercado de la vivienda sobrecalentado (Australia, Nueva Zelanda, China y Suecia) “en los que va a caer el precio de la vivienda mientras que hay otras zonas no sobrecalentadas, como España, que va a subir menos”.

El dato para medir este calor es que en China se están construyendo 11 casas por cada 1.000 habitantes mientras que en España la ratio se queda en 2. Según De la Torre, el punto de equilibrio en un país sin turismo es la construcción de 4 casas por cada 1.000 habitantes. Por tanto, hay margen para construir más en España. En 2006, España tuvo una ratio de 16.

En 2006, España construía 16 pisos por cada 1.000 habitantes. El punto de equilibrio es una ratio de 4 y ahora se tiene una ratio dos.

El otro argumento para explicar la “recesión técnica, nada que ver con la gran recesión de 1927 o de 2009” es el efecto base. “Cuando pasamos de 50 a 100, sube mucho la inflación, pero cuando ya estamos en 100 y comparamos como 100, no hay subida”, ha puesto como ejemplo Ignacio de la Torre.

El economista sostiene que una vez se empiecen a comparar los precios de la energía con meses en los que ya hubo subida de la electricidad y el gas nos encontraremos con datos de inflación más bajos.

También descartó los efectos de segunda ronda en los salarios ya que, según incidió, el hecho de que existan 30 demandantes de empleo por cada puesto de trabajo que se ofrece permite no subir los salarios al ritmo de la inflación. Tampoco vislumbró un empobrecimiento generalizado de los trabajadores ya que cree que habrán subidas salariales del 4-5% durante dos años.

Los promotores vislumbran bajadas de precio por la crisis inmobilaria de China

De hecho, la situación geopolítica actual es especialmente buena para la construcción en España, según Arcano, por la sí reconocida crisis en China. El pronóstico es que con caídas ya del 50% en las preventas de viviendas allí se pase a un freno de la construcción en el gigante asiático. Eso supone dejar ocioso el 20% de la producción mundial de acero.

Ante este dato, la previsión es que la crisis china conlleve bajadas de precios en los materiales de construcción. Dicho en lenguaje promotor, los márgenes que ahora se han estrechado se van a volver a ensanchar.

Todo esto, según Arcano, llevará a que tras el verano se produzca una recuperación de la economía que dejará atrás los tambores de crisis. Y con este viento en popa, que sólo se convertirá en huracán si la inflación se convirtiera en persistente y los tipos de interés se elevarán desde el 2,5% o 2,75% previsto hasta umbrales del 4,5%, los promotores lo único que quieren es suelo para construir.

El deseo se basa en el diagnóstico señalado. No contemplan bajadas de precio por lo que se puede aumentar la oferta sin romper el equilibrio de mercado. De hecho, consideran que es la herramienta para evitar escaladas de precio como la reflejada en el alquiler.

La demanda de vivienda es muy sólida

“No hay monopolio de precios. Se está produciendo por debajo de las necesidades”, apuntó José García Montalvo, economista de la Universidad Pompeu Fabra en una mesa redonda dirigida por las dos promotoras valencianas con mayor histórico en el sector, Agnés Noguera, consejera delegada de Libertas 7, y Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana.

«Hemos pasado de un ticket de 310.000 euros a 380.000 porque los inversores ven a la vivienda como un refugio para sus ahorros por la inflación», apuntó David Martínez, CEO de Aedas Homes.

Nunca hemos tenido una demanda tan alta. El desfase entre la oferta y la demanda es cada vez mayor”, apuntó María Matos, portavoz de Fotocasa, que desmontó el discurso del “está todo carísimo”. Los datos de Fotocasa son: “Los precios están un 34% por debajo de máximos. En la Comunidad Valenciana son un 37% inferiores a los de antes de la crisis. Sólo Baleares ha superado máximos”.

Y lanzó un dardo envenenado: “En Baleares han decidido que sólo se construyen casas caras para el turismo, no hay casas para los españoles”, añadió. De este modo, se acusa desde el sector promotor a las decisiones políticas de generación de suelo el hecho de que en una zona suba más o menos el precio. Y todos remarcan que la única forma viable de bajar los precios es generando más suelo.

«Los políticos son incapaces de escuchar. Tienen que huir de su ideología y tener sentido común»

Xavier Vilajoana, presidente de los constructores de Cataluña

Xavier Vilajoana, presidente de los constructores de Cataluña, lanzó la crítica política más mordaz. “Los políticos son incapaces de escuchar. Tienen que huir de su ideología y tener sentido común”, espetó, para censurar que en el Ayuntamiento de Barcelona se hagan planes sin conocimiento, se equivoquen y replanteen sus actuaciones creyéndose “expertos de todo mientras se rodean de gente que no sabe”.

La crítica a los políticos gustó a los centenares de promotores y profesionales del sector presentes en la cita que valoraron positivamente la vocación de Mariano Fuentes, delegado de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, de facilitar los trámites a los promotores.

Ximo Puig, presidente de la Generalitat, se centró en el discurso de inauguración (que se pronunció en el segundo y último día del congreso) en que la vivienda es un pilar fundamental del Estado del Bienestar y que su vocación es ser “aliado y facilitador”.

larraz