El Banco de España advierte de una «sobrevaloración» en el precio de la vivienda

La subida del coste de los materiales y la falta de mano de obra está llevando a la ralentización e incluso paralización de algunas obras, mientras la demanda de vivienda sigue subiendo

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La compraventa de vivienda en España continúa disparada, situándose en niveles de 2008, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Pero la oferta no acompaña y esto se ha traducido en un aumento de precios durante 2021, que el Banco de España prevé que se mantenga este 2022.

El supervisor advierte en el informe de estabilidad financiera publicado este miércoles que existen desequilibrios en el mercado inmobiliario y desde 2020, se muestran «algunas señales leves de sobrevaloración», que se han incrementado en 2021. Aunque se siguen situando cerca de valores de equilibrio, añade, es necesario hacer un seguimiento estrecho de este mercado.

El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, alejaba la posibilidad de que en nuestro país vuelva a estallar una nueva burbuja como si ha ocurrido en algunos países europeos, este martes. Pero cree que hay que estar vigilante, porque la oferta es escasa, la demanda muy alta y los precios de la vivienda empiezan a ser demasiado altos.

El principal problema se encuentra en la escasez de vivienda de obra nueva. El BdE explica en su informe que el nivel de construcción de nuevas viviendas “es bajo e insuficiente para absorber el ritmo de expansión de la demanda”. El repunte en los costes de los materiales y la falta de mano de obra en el sector de la construcción, está llevando a la ralentización e incluso paralización de algunas obras en marcha, aseguran. Y esto podría producir aumentos adicionales en el precio de la vivienda nueva durante 2022.  

El supervisor entiende que el Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, que se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), dotado de 6.820 millones de euros procedentes de los fondos europeos, impulsará la actividad residencial, tanto de rehabilitación como de oferta de obra nueva. 

Aunque también apunta a que la implementación del PRTR podría provocar tensionamientos adicionales en los costes del sector y trasladarse a los precios. En este sentido, el BdE aconseja que este programa tenga una implementación más dilatada en el tiempo de la contemplada en la actualidad. 

La compraventa de viviendas, en niveles de 2008 

El en informe se pone de relieve que la compraventa de vivienda se mantuvo en el segundo semestre de 2021 en torno a las mismas cifras de la primera mitad de año. Y estas cifras son las más altas desde principios de 2008. Asimismo, las transacciones de vivienda se situaron el año pasado un 18% por encima de los niveles de 2019, mientras que la iniciación de viviendas solo fue un 1% más elevada que la registrada entonces.  

Entre enero y febrero de este ejercicio, las compraventas se mantenían un 18% por encima del mismo periodo de 2019, mientras que la iniciación de viviendas arrancó 2022 un 4% por debajo de su nivel a comienzos de 2019. Existen diversos factores que explican este fuerte impulso de la demanda de vivienda, según el supervisor.

Entre ellos, la mejora del contexto económico y epidemiológico, las favorables condiciones financieras, la materialización de decisiones de compra pospuestas con la aparición de la pandemia y los cambios en las preferencias de las familias generados a raíz de la misma. 

Tras el confinamiento, ahora las familias demandan más viviendas unifamiliares frente a la colectiva y se están desplazando más hacia la periferia de las grandes ciudades. La mayor fortaleza de la demanda de vivienda frente a su oferta se tradujo en una nueva aceleración de los precios medios en el cuarto trimestre de 2021.  

De acuerdo con los datos del INE, el precio de la vivienda se elevó hasta el 6,4% frente al mismo trimestre de 2020 y se situó un 2,2% por encima del dato del trimestre anterior. Por segmentos, tanto en el de segunda mano como en el de vivienda nueva se observó una aceleración (de 2,2% y de 2%, hasta el 6,4 % y el 6,1%, respectivamente).  

Las hipotecas, en su nivel más alto desde 2010 

En este contexto, el volumen de nuevo crédito hipotecario residencial se mantuvo en el segundo semestre de 2021 en torno a los niveles de la primera parte del año, que son los más elevados desde 2010. El saldo de este crédito continuó creciendo, mostrando en el cuarto trimestre una variación del 1,2% frente al mismo periodo del año anterior y la tasa más alta desde principios de 2011.  

Por otro lado, el saldo de crédito a la construcción y promoción inmobiliaria mantuvo una tendencia descendente. El crecimiento del saldo del conjunto del crédito con garantía hipotecaria desde el comienzo de la pandemia ha venido impulsado exclusivamente por los hogares situados en zonas de mayor renta, particularmente en las del quintil superior.  

Los hogares que contaban con deuda hipotecaria antes de la pandemia se han desendeudado de forma generalizada desde entonces, haciéndolo en mayor medida las familias de zonas con menores niveles de renta. Por otro lado, entre aquellos hogares sin deuda hipotecaria previa a la crisis sanitaria, el incremento del crédito con esta forma de garantía ha sido más acusado en las familias de zonas de renta más elevados. 

Por lo tanto, en términos netos, únicamente los hogares de zonas situadas en los quintiles cuarto y quinto de renta han contribuido positivamente al crecimiento del saldo de crédito hipotecario entre diciembre de 2019 y finales de 2021.  

Las hipotecas variables se imponen a las de tipo fijo 

Durante el pasado año, el tipo de interés de las nuevas hipotecas residenciales a tipo fijo, que representan actualmente el grueso de la nueva financiación hipotecaria, continuó reduciéndose hasta converger con el de las operaciones a tipo variable, que se situó, en promedio, en torno al 2% a finales de año.  

Este movimiento ha venido acompañado, además, de una disminución de los diferenciales frente al tipo de interés libre de riesgo de los préstamos a tipo fijo. En un contexto de mayor peso de las hipotecas a tipo fijo en la nueva financiación y de caída de los diferenciales, el riesgo de un aumento de los tipos de interés para las entidades financieras asociado a un eventual endurecimiento de la política monetaria adquiere más relevancia, aunque su severidad dependerá de la medida en que estas tengan cubierta su exposición a este riesgo, concluye el BdE.