El fondo que ha lanzado una oferta de 140 millones por Oasiz admite que los acreedores ordinarios no verán un euro del concurso
Exterior del centro comercial Oasiz, en Torrejón de Ardoz (Madrid). Compaigne de Phalsbourg
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Cale Street Investmen (CSI), el fondo luxemburgués que quiere comprar Oasiz, el mayor centro comercial de la Comunidad de Madrid, admite que, con su oferta, la mayoría de acreedores no recuperará un euro.
El fondo es el principal acreedor de Carlotta Iberia, la sociedad propietaria del centro comercial, declarada en concurso de acreedores con un pasivo cercano a los 320 millones de euros, uno de los mayores concursos de acreedores declarado en España en los últimos años.
Carlotta Iberia acompañó su solicitud de declaración de concurso de acreedores al Juzgado Mercantil número 14 de Madrid acompañada de una oferta de compra de CSI por el centro comercial de 140 millones de euros.
Se trata de una cantidad que prácticamente coincide con la deuda que mantiene Carlotta Iberia con CSI, y también con la última polémica valoración del centro comercial, estimada por la consultora CBRE a instancias del fondo.
En la oferta vinculada presentada por CSI para hacerse con Oasiz, consultada por este diario, el fondo indica que, conforme a las estimaciones preliminares «y teniendo en cuenta la tesorería actualmente disponible en Carlotta», inferior a seis millones de euros, a 30 de septiembre de 2025, «se prevé que la tesorería remanente disponible para el pago de créditos concursales será limitada o inexistente«.
En consecuencia, continua el fondo, «es previsible que únicamente puedan satisfacerse parcialmente los créditos con privilegio general, quedando los créditos ordinarios y subordinados sin satisfacer (…)».
Según el planteamiento de Cale Street Investment, solo las deudas contraidas con organismos públicos, impuestos, con los asesores legales de Carlotta Iberia, y con los profesionales que trabajan en el proceso concursal, los créditos contra la masa, serán atendidos. Así como la deuda de más de 140 millones de euros contraída por Carlotta Iberia con CSI.
Las deudas con proveedores (créditos ordinarios) y con personas especialmente vinculadas con el deudor (créditos subordinados), no se pagarán.
En su oferta, CSI asegura que mantiene un «compromiso histórico» con la viabilidad de Oasiz, «demostrado a lo largo de más de ocho años de relación crediticia y, desde febrero de 2024, como socio de control». Y subraya que su oferta es la solución «más eficiente, rápida y segura» para la adquisición del centro.
CSI, financiador, acreedor y dueño de Oasiz
Cale Street participó en la financiación de la construcción del centro con un préstamo por importe de 105 millones de euros garantizado con hipoteca sobre el propio centro comercial.
El fondo se hizo de hecho con el control del centro comercial, situado en Torrejón de Ardoz, tras la homologación de un plan de reestructuración de Carlotta, en febrero de 2024, obteniendo el 75% de los derechos de voto de la compañía y designando cuatro consejeros.
En la actualidad, la deuda de Carlotta Iberia con CSI supera los 140 millones de euros, tras nuevas aportaciones de capital por parte del fondo y el cobro de intereses del 9%.
La propuesta del fondo ha sido rechazada por algunos acreedores de Carlotta Iberia, que advierten de posible fraude procesal.
A finales de la pasada semana el abogado Francisco Suárez, que trabajó como asesor en la construcción de Oasiz, y que reclama una deuda superior al medio millón de euros, presentó ante el Juzgado Mercantil número 14 de Madrid escrito de oposición a la oferta de compra de Cale Street Investment.
En su escrito, el abogado advierte que CSI ostenta una triple condición en el concurso de acreedores de Carlotta Iberia: es su principal acreedor, con créditos reconocidos en torno a los 142 millones de euros; es titular indirecto del 75% de los derechos de votos de la concursada; y es la propia entidad que formula la oferta de adquisición.
Esta triple condición de acreedor garantizado, socio de control y oferente «genera un conflicto de intereses estructural que debe presidir todo el análisis de la operación«, subraya.
La venta propuesta de Oasiz «beneficia exclusivamente a CSI y perjudica al resto de acreedores, es contraria al interés del concuso»
De seguirse adelante con la propuesta del fondo, CSI «sería el beneficiario exclusivo y excluyente de la venta, adquiriendo la unidad productiva sin aportación de liquidez nueva a la masa, sin asunción de cargas frente a terceros acreedores, y dejando la masa activa vacía de contenido y a los acreedores ordinarios sin posibilidad alguna de cobro ni de continuidad empresarial externa«, destaca.
La operación propuesta por CSI, señala el abogado Francisco Suárez, presenta los rasgos de lo que el legislador, dice, quiso prevenir en la redacción de la Ley Concursal: cuando el adquiriente es una persona especialmente relacionada, «la transmisión de la unidad productiva conlleva sucesión de empresa en las deudas concursales».
La operación, concluye, «beneficia exclusivamente a CSI y perjudica al resto de acreedores, lo que la hace contraria al interés del concurso».
El abogado advierte además que el desarrollo de la relación entre CSI y Carlotta Iberia «sugiere un uso instrumental de los mecanismos concursales y preconcursales, no para maximizar el valor para la masa, sino para facilitar la adquisición del activo por el propio acreedor de control en condiciones ventajosas».
Además recuerda que todavía no existe pronunciamiento de la Administración Concursal designada por el juez, a cerca de si el precio es conforme a mercado; si es ventajosa para la masa; alternativas; o cuál es la clasificación y rango del crédito de CSI.
Otro acreedor de Carlotta Iberia, la sociedad española NAM, que trabajó también como consultora en la construcción de Oasiz, y que reclama una deuda de más de cuatro millones de euros, ha presentado igualmente escrito de oposición a la operación propuesta por el fondo luxemburgués.
La operación, afirma en su escrito, «constituyue en sí misma un auténtico fraude al derecho de cobro del resto de acreedores distintos del oferente y un manifiesto abuso de derecho«.
Nueva polémica en torno a Oasiz
De forma paralela a la presentación de escritos de oposición a la venta propuesta de Oasiz a CSI, se ha generado una nueva polémica en torno al confuso proceso judicial y concursal que rodea al centro comercial madrileño.
Uno de los acreedores de Carlotta Iberia que trató de impugnar el plan de reestructuración de la sociedad alcanzado en febrero de 2024, la empresa alicantina de pinturas Sebastián Sánchez, que reclamaba 122.000 euros, ha retirado sorpresivamente su demanda.
La empresa alicantina presentó ante la Audiencia Provincial de Madrid demanda de impugnación de los Autos que homologaron el plan de reestructuración de Carlotta Iberia.
En la primera homologación de la reestructuración de Carlotta la Juez ‘olvidó’ incluir 76 créditos de proveedores
El plan de reestructuración, decía hasta ahora Sebastián Sánchez, «nunca debió ser homologado, no sólo por los defectos formales de los que adolece, sino también por la incorrecta o indebida formación de clases, por la indefinición de las quitas propuestas y por la evidente falta de viabilidad del Plan, que no supera la prueba del mejor interés de los acreedores».
La entonces jueza a cargo del proceso, Carmen González, del Juzgado Mercantil número 14 de Madrid, dictó auto de homologación de la refinanciación del centro comercial en base al plan presentado por Carlotta el 27 de febrero de 2024.
En ese plan de reestructuración presentado se incluyeron 69 créditos por importe de 4,38 millones de euros de proveedores afectados; pero se dejaron fuera otros 76 créditos de proveedores que suman 9,2 millones: había más créditos fuera que dentro del plan.
Entre los créditos de proveedores que fueron ‘olvidados’ en ese plan de reestructuración se encontraban los de NAM, por importe de cuatro millones de euros, y los de la empresa alicantina Sebastián Sánchez, 122.000 euros.
La magistrada del Mercantil número 14 de Madrid dictó auto el 17 de enero de 2025 acordando «aclarar» su auto de homologación de febrero de 2024, e incluir los 76 créditos ‘olvidados’ en la elaboración del plan de reestructuración inicial.
La Audiencia Provincial admitió hace ahora un año la demanda presentada por Sebastián Sánchez contra la homologación del plan de reestructuración propuesto, y ha estado desde entonces trabajando en las diligencias marcadas.
Sin embargo, el pasado mes de enero la representación de la empresa alicantina presentó escrito de renuncia a la impugnación presentada, a pesar de que ello supone la imposición del pago de las costas procesales.
Una sentencia de la Audiencia Provincial atendiendo las reclamaciones de Sebastián Sánchez habría tirado por tierra las aspiraciones del fondo CSI sobre Oasiz.
