Madrid dobla y Sevilla adelanta a Barcelona en la construcción de vivienda nueva
La inseguridad jurídica y los continuos cambios normativos en Cataluña están espantando la inversión inmobiliaria, mientras Madrid y Sevilla capitalizan el flujo de promotores y fondos que huyen de Barcelona
Montaje realizado por Economía Digital.
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Por fin las cifras han confirmado lo que durante meses se comentaba entre bambalinas. Madrid no solo lidera la construcción de vivienda nueva en España, sino que duplica la producción de Barcelona, y Sevilla ha adelantado a la capital catalana para colocarse como la segunda provincia más activa.
El último Snapshot Living en España Q3 2025 de Colliers retrata con precisión quirúrgica el cambio de ciclo. Madrid suma 10.834 visados de obra nueva, seguida por Sevilla con 7.142, y a distancia, Barcelona, con 5.809.
El número de viviendas iniciadas también refleja la brecha: 10.067 en Madrid frente a 4.703 en Barcelona. Y en viviendas terminadas, el patrón se repite: 6.848 frente a 3.870.
Detrás de los números, hay una historia que habla de confianza, estabilidad y reglas del juego. Y de cómo Barcelona, antaño referente del desarrollo urbano en Europa, se ha convertido en un territorio donde los inversores internacionales piensan dos veces antes de entrar.
«Barcelona ya no es una ciudad predecible», afirman las fuentes consultadas con resignación. «Cada año cambia la normativa, los criterios urbanísticos, los planes de vivienda… No hay seguridad jurídica. Y cuando el capital huele incertidumbre, se va».
La frase condensa un malestar generalizado. En los últimos años, Cataluña ha encadenado modificaciones legislativas, moratorias y restricciones que han desdibujado el marco de inversión.
El ayuntamiento barcelonés ha endurecido la concesión de licencias, ha limitado el uso turístico de viviendas y ha obligado a reservar parte de los nuevos desarrollos para vivienda protegida.
Medidas que, en teoría, buscan equilibrar el mercado, pero que en la práctica han frenado la actividad promotora privada. Los datos del informe de Colliers lo reflejan con crudeza: la ciudad condal cae un 10,3% respecto al promedio de 2024, mientras el resto del país crece a doble dígito.
En la capital, el número de visados ha aumentado un 16,4%, impulsado por un ecosistema de suelo más ágil y una administración que, al menos de puertas afuera, transmite certidumbre y apoyo a la inversión.
La otra protagonista del informe es Sevilla, que con 7.142 visados y un crecimiento del 19,1% interanual ha adelantado a Barcelona por primera vez.
«En la capital andaluza, la administración local ha sabido tejer una relación pragmática con el sector privado, facilitando la planificación y ofreciendo suelo a precios competitivos», comentan las mismas fuentes.
El resultado es un ecosistema en expansión, donde promotores nacionales e internacionales están levantando barrios enteros. Las 4.886 viviendas iniciadas y las 2.931 terminadas colocan a Sevilla en una posición inédita: la segunda ciudad de España en vivienda nueva.
Mientras tanto, otras provincias como Valencia (+65,6% en visados) o Alicante (+29,3%) refuerzan la tendencia. La inversión se está redistribuyendo hacia el sur y el levante, en busca de ciudades donde la gestión urbanística no sea un campo de minas.
El giro es especialmente visible en el mercado del flex living, ese híbrido de alquiler flexible que ha seducido a los grandes fondos.
Según datos de JLL, la capital de España concentra el 60% de las camas operativas (11.375) y el 72% de las que están en construcción (más de 14.000). Barcelona, en cambio, apenas alcanza 3.300 camas en funcionamiento y 1.800 en proyecto.
El mismo inversor que hace cinco años miraba primero a Barcelona, ahora empieza sus rondas en Madrid o Málaga. «Para un fondo cada mes de retraso en una licencia es un coste. Y si hay incertidumbre regulatoria, simplemente no invierten«, indican las fuentes.
La historia de Barcelona no es solo una estadística, sino un cambio de percepción. Durante años fue la niña mimada del urbanismo europeo: innovadora, ordenada, atractiva para el talento. Hoy, sin embargo, el discurso político ha sustituido a la planificación económica.
Madrid arrasa con Barcelona
Mientras en Madrid se levantan barrios como Valdecarros o Los Berrocales con miles de viviendas en marcha, en la capital catalana los proyectos se diluyen entre trámites y alegaciones. El urbanismo se ha vuelto ideológico, y la inversión, impaciente.
El resultado es un mapa donde la capital duplica a la ciudad condal en actividad, Sevilla toma la delantera y la ciudad condal queda atrapada en su propio laberinto normativo.
El capital inmobiliario ha decidido que la vivienda nueva se construye donde se puede, no donde se promete.
