Cómo dejar de pagar el IRPH en tu hipoteca

En España existen más de un millón de afectados por el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que obliga a pagar cuotas muy por encima a las de los hipotecados referenciados a euríbor. A la espera de que la justicia española y comunitaria se posicionen sobre la nulidad de este índice, que se instauró bajo la promesa de ser más estable y barato que el euríbor, cabe analizar tres alternativas para pasar de IRPH al euríbor.

1. Novación de hipoteca

Una de las formas más sencillas de eliminar el IRPH y cambiar a euríbor actual es mediante un acuerdo con la entidad bancaria. La modificación de las condiciones del contrato hipotecario no es gratis y tampoco obligatoria para la entidad, por lo que puede rechazarla. Pero en caso de llegar a un acuerdo puede ser favorable para el cliente.

Los gastos de la novación de hipoteca para sustituir un índice por otro son:

– Comisión por novación: si está incluida en el contrato puede oscilar entre el 0 % y el 1 %, aunque algunas entidades llegan al 2 %.

– Notaría: entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente.

– Gestoría: no hay un límite fijado, aproximadamente 200 euros.

– Registro de la propiedad: no suele superar los 100 euros.

Para una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros el coste aproximado de pasar de IRPH a euríbor con la misma entidad es de 1.500 euros.

Otra opción que puede ahorrar estos costes, siempre y cuando el banco acepte, es la modificación de las condiciones a través de un contrato privado.

2. Subrogación de hipoteca

Si la entidad no está de acuerdo en modificar las condiciones del contrato hipotecario, se puede plantearnos la posibilidad de cambiar la hipoteca de banco para pasar la hipoteca a euríbor.

Al igual que la novación, la subrogación también tiene unos costes, pero a diferencia de la anterior no se necesita solicitar permiso a la actual entidad para ejecutar el cambio. Los costes de la subrogación de hipoteca para cambiar el índice de referencia  son los siguientes:

– Comisión por subrogación: como máximo del 0,5 % durante los cinco primeros años del préstamo hipotecario y como máximo del 0,25 % después.

– Notaría: aproximadamente entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente.

– Gestoría: no hay un límite fijado, aproximadamente 200 euros.

– Tasación: 300 euros aproximadamente.

– Registro de la Propiedad: inferior a 100 euros.

En definitiva, el coste de una subrogación para un capital pendiente de 100.000 euros es de 1.875 euros. Sin embargo, si se consigue que una entidad acepte que se traslade la hipoteca, hay que presentar una oferta vinculante al banco. Y si la entidad mejora las condiciones o las iguala lo mejor es quedarse.

3. Demanda judicial contra la entidad

Otra opción es interponer una demanda a la entidad. Cada vez existen más sentencias que están declarando nulo este índice de referencia. En concreto, a lo largo de 2015 se produjeron más de 30 demandas que declaraban nulo el IRPH.

Para que un tribunal declare nulo este índice, el cliente debe demostrar que el banco fijó el IRPH en su hipoteca de forma poco transparente, sin explicarle en qué consistía y sin darle la oportunidad de elegir otra opción. Además, su carácter manipulable también está siendo motivo recurrido por los jueces para anular el índice.

La mayoría de las sentencias que estiman nulo el IRPH, en las hipotecas de los clientes afectados lo sustituyen por euríbor a 12 meses y devuelven lo pagado de más desde el principio. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Álava, además de eliminar el IRPH no aplica en sus sentencias otro índice sustituto, es decir el hipotecado sólo pagará capital.