Comprar vivienda para especular será más caro: el Gobierno sube la plusvalía

El Ejecutivo ha aprobado un ajuste de los coeficientes del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) que encarece este tributo para quienes compran vivienda con fines especulativos, mientras alivia la carga fiscal para propietarios que mantienen sus inmuebles a largo plazo. La medida, incluida en un Real Decreto-Ley publicado el 23 de diciembre, busca desincentivar las compraventas en plazos cortos y medios, consideradas por el Gobierno como una de las causas que impulsan la volatilidad de los precios de la vivienda en España.

La plusvalía municipal, gestionada por los ayuntamientos, grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano cuando un inmueble se transmite, ya sea por venta, herencia o donación, y se calcula aplicando un coeficiente máximo sobre el valor catastral del suelo.

Más impuestos para la compraventa rápida de viviendas

Con los nuevos coeficientes, según El Economista, la tributación de la plusvalía aumenta significativamente para quienes vendan una vivienda poco tiempo después de adquirirla. Por ejemplo, si se transmite una vivienda en el mismo año de la compra, el coeficiente pasa del 0,15 al 0,16. Para aquellos que venden después de dos o tres años, el coeficiente sube de 0,14 a 0,15.

Estas subidas no solo impactan a plazos muy cortos. Un análisis publicado por El País indica que los coeficientes también se incrementan en tramos intermedios, entre 8 y 12 años de tenencia, lo que amplía el endurecimiento fiscal más allá de las operaciones puramente especulativas a corto plazo.

Para algunos expertos en vivienda consultados por El País, estas variaciones introducen una mayor progresividad en el impuesto: cuanto menos tiempo se mantenga la propiedad antes de venderla, mayor será la tributación. El objetivo declarado del Gobierno es desincentivar la compra de vivienda como activo de inversión especulativo, que ha contribuido a presionar al alza los precios y dificultar el acceso de muchas familias a una vivienda digna y asequible.

Alivio fiscal para tenencias prolongadas

El endurecimiento fiscal no es uniforme. El nuevo esquema contempla una rebaja de los coeficientes para inmuebles mantenidos a largo plazo, lo que beneficia especialmente a propietarios que han tenido una vivienda en propiedad durante muchas décadas. Así, para viviendas vendidas después de 20 o más años desde su compra, el coeficiente máximo baja del 0,40 al 0,35.

Este alivio responde a la intención de no penalizar a quienes adquieren una vivienda para uso habitual o como inversión a muy largo plazo, y a su vez alinea la tributación con la capacidad real de generar plusvalías sostenidas a lo largo del tiempo. Para el Gobierno, según El Economista, se trata de equilibrar la carga fiscal sin castigar injustamente a pequeños propietarios o familias que mantienen una vivienda como parte de su patrimonio.

Repercusiones en el mercado de la vivienda

La actualización de los coeficientes de plusvalía se produce en un contexto marcado por una fuerte presión de precios en el mercado de vivienda. Según datos recientes del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda libre ha registrado incrementos sostenidos, con subidas interanuales por encima del 12% en trimestres recientes, considerada la mayor alza en décadas, lo que intensifica la preocupación por la accesibilidad a la vivienda.

El endurecimiento de la plusvalía encaja dentro de una agenda fiscal más amplia orientada a equilibrar el mercado de vivienda. Durante el pasado mes de mayo de 2025, tal y como recogía El Confidencial, el PSOE presentó una batería de medidas fiscales que incluían, además de la actualización de la plusvalía, propuestas para aumentar los impuestos sobre pisos turísticos, gravar la vivienda vacía y desincentivar la compra de vivienda por parte de no residentes.

A la espera de nuevos cambios

Estos debates reflejan un creciente consenso político sobre la necesidad de intervenir en el mercado de vivienda para hacerlo más accesible y socialmente equitativo. Con la reforma ya en vigor para 2026, el mercado de la vivienda seguirá evolucionando. Uno de los puntos fuertes será ver si existe una mayor tributación logra frenar las prácticas especulativas sin perjudicar la actividad económica o la oferta de vivienda en España. El debate sobre la vivienda promete seguir siendo uno de los temas clave en la agenda política y social del próximo año.

La actualización de la plusvalía representa un esfuerzo del Gobierno por desincentivar la compraventa especulativa de vivienda, equilibrar la tributación y responder a las tensiones del mercado inmobiliario en un momento de alta demanda y aceleración de los precios.