¿Cómo hacer más viviendas asequibles?: ASVAL da las claves en ‘A Golpe de Ladrillo’
ASVAL reclama seguridad jurídica, menos burocracia y más colaboración público-privada para consolidar la vivienda asequible como un pilar estructural del mercado residencial
Montaje realizado por Economía Digital.
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Por momentos, el debate sobre la vivienda en España parece atrapado en una espiral ideológica que deja poco espacio para el analisis. Sin embargo, cuando se baja al detalle —costes, regulación, inversión y seguridad jurídica— el diagnóstico cambia. Ese es el ejercicio que propone Laura Fernández, directora general de la Asociación de Promotores y Gestores de Vivienda en Alquiler (ASVAL), en su intervención en A Golpe de Ladrillo, el podcast inmobiliario de Economía Digital.
Lejos de una crítica frontal al espíritu de la Ley de Vivienda, Fernández apunta directamente a su ejecución. «Tenemos que asumir que la vivienda es un sector regulado en todos los países de nuestro entorno, pero esa regulación tiene que ser impecable desde el punto de vista técnico y con estabilidad», afirma.
El problema, a su juicio, no es que existan reglas, sino cómo se cambian. «Lo que no se le puede hacer a un inversor es cambiar la portería a mitad del partido. Eso es letal».
Uno de los ejemplos más claros de esa inseguridad jurídica es la declaración de zonas tensionadas y el control de rentas asociado.
Fernández sostiene que la medida no solo no está cumpliendo su objetivo, sino que está generando efectos colaterales que penalizan a determinados territorios.
«La declaración de zonas tensionadas genera un desequilibrio territorial. Cataluña no está ahora mismo en ningún plan de inversión de ningún fondo o empresa con perfil institucional, y es una pena porque es una pérdida de competitividad que no nos podemos permitir».
Desde el punto de vista económico, el argumento es claro: el capital busca certidumbre. Y cuando la regulación introduce incertidumbre sobre los retornos, la reacción inmediata es la retirada de oferta futura.
«Los efectos indeseados de los controles de renta están empíricamente demostrados de sobra; no es algo subjetivo, es que es así», insiste.
El resultado, añade, es un mercado dual: los inquilinos que ya tienen contrato salen beneficiados, pero los nuevos demandantes se enfrentan a una oferta más escasa y a mayores dificultades de acceso.
Buena parte del ruido del debate, según Fernández, procede de la confusión conceptual entre vivienda social y vivienda asequible.
Dos categorías distintas que exigen políticas distintas. «Se entiende por vivienda asequible aquella destinada a colectivos que tienen dificultades para pagar rentas de mercado, pero no tiene por qué ser vivienda social«, explica.
El criterio clave es el esfuerzo financiero: «Es aquella en la que una familia no destina más del 30-35% de sus rentas«.
España, recuerda, arrastra un déficit histórico de inversión pública en vivienda. «Invertimos 34 euros por habitante, mientras la media europea está en 70 euros. Para converger, tendríamos que estar invirtiendo 8.000 millones de euros al año«.
El aumento presupuestario hasta los 7.000 millones es, a su juicio, un avance, pero aún insuficiente para cerrar la brecha.
De ahí que ASVAL insista en la necesidad de integrar al sector privado en la solución. «El sector público no tiene capacidad suficiente, ni tampoco el tercer sector. Necesitamos al capital privado», afirma Fernández.
Una visión alineada, subraya, con las directrices europeas: «Europa tiene clarísimo que para salir de este reto necesitamos al sector privado«.
Más allá de la financiación, Fernández introduce un elemento menos habitual en el debate público: el coste y la eficiencia del propio proceso constructivo.
“Hacemos casas muy caras”, sentencia. El actual Código Técnico de la Edificación, detalla, añade alrededor de 18.000 euros por vivienda al coste de construcción. “Ahora mismo, con el agua al cuello, no nos podemos permitir aspirar solo a casas estupendas con una sostenibilidad fenomenal; hay que ser realistas”.
A ese sobrecoste se suma una burocracia urbanística que actúa como cuello de botella. “Es fundamental agilizar los trámites urbanísticos y poner más suelo disponible con menos cargas burocráticas”, reclama.
La consecuencia directa es que muchas promociones de vivienda asequible no salen adelante. “Hay licitaciones que quedan desiertas porque los plazos son cortos o los márgenes de rentabilidad no existen debido a los costes”.
Uno de los puntos más controvertidos del discurso público es el papel de los grandes tenedores y los inversores institucionales, a menudo caricaturizados bajo la etiqueta de “fondos buitre”.
Fernández rechaza esa imagen y apela al origen del capital. “Hay mucho desconocimiento. Los fondos gestionan capital de pensionistas, enfermeras o policías”, explica.
Se trata, añade, de vehículos con estrictas políticas de cumplimiento y responsabilidad social. “Un fondo de estos no puede ‘hacer el pirata’ porque va en contra de su ADN”.
Para ilustrarlo, recurre a una comparación con la sanidad. “Nadie se queja de que el Hospital Ruber sea caro; te quejas de que tu opción básica —la sanidad pública— tenga listas de espera”.
En vivienda, sostiene, ocurre lo mismo: “El problema no es que exista un fondo privado, sino que no funcione la opción básica pública”.
Otro de los focos del debate es el alquiler turístico. Fernández advierte contra la tentación de abordar el problema exclusivamente desde la prohibición.
“Si solo das palos y cierras vías, hay un camino todavía más oscuro que es el mercado negro”, alerta. La clave, insiste, es crear incentivos para que el propietario apueste por el alquiler residencial. “Lo importante es que tenga seguridad jurídica”.
Cerrar el alquiler vacacional, concluye, no garantiza un trasvase automático al mercado residencial. “Pensar que por cerrar el alquiler turístico esas casas irán automáticamente al residencial es engañarse; muchas irán a la venta o al mercado negro”.
ASVAL apuesta por un segmento estructural, no coyuntural
El mensaje final de ASVAL apunta a una visión de largo plazo. La vivienda asequible no puede depender de medidas excepcionales ni de parches regulatorios.
“El futuro de la vivienda asequible es que sea realmente un segmento consolidado, que atraiga capital privado y que vaya en paralelo a la inversión pública que debe centrarse en la vivienda social”, resume Fernández.
Un planteamiento que, en plena crisis de acceso a la vivienda, devuelve el debate a un terreno menos ideológico y más incómodo: el de los números, los incentivos y la estabilidad normativa. Justo donde, según ASVAL, se juega la partida de verdad.
