Así funciona el simulador de hipoteca del Banco de España

Antes de aventurarse a emprender una operación como la compra de una vivienda, que conlleva un notable desembolso económico, es necesario sopesar todos los detalles. No solo sobre el inmueble, si reúne las condiciones idóneas, sino también cual es la mejor opción para lograr la financiación necesaria para convertirse en propietario.

En el caso de que se opte por solicitar una hipoteca a un banco, será necesario decidir el tipo de préstamo que se quiere contratar. Actualmente, el abanico de productos disponibles es amplio. Mientras que en los préstamos a tipo fijo la cuota se mantiene impasible, en los que contemplan un tipo variable, está sujeta a los vaivenes de indicadores como el Euríbor.

Sin embargo, en los últimos tiempos también han cogido fuerza hipotecas como la mixta, en la que durante los primeros años se acostumbra a pagar un tipo de interés fijo y posteriormente se pasa a un tipo variable. Un paso más allá va la hipoteca dual, en la que los usuarios pueden personalizar qué porcentaje del pago mensual sigue las condiciones de tipo fijo y cuál las de tipo variable.

Los simuladores del Banco de España

Para facilitar la elección, el Banco de España pone a disposición de los usuarios un simulador para calcular la cuota de un préstamo hipotecario o personal, que también ofrece la posibilidad de efectuar la estimación teniendo en cuenta si existe un periodo de carencia o amortización anticipada.

A la vez, permite calcular la Tasa Anual Equivalente (TAE) de un préstamo cualquier préstamo y los tipos de interés efectivo, mientras que en el caso concreto de los depósitos bancarios se puede estimar el tipo de interés efectivo.

El simulador permite estimar la cuota cuando hay un periodo de carencia o se amortiza el préstamo de forma anticipada

Los usuarios también pueden utilizar los simuladores disponibles para calcular la fecha de vencimiento de la última cuota y los intereses pagados de una tarjeta revolving, así como saber podrían acceder a las medidas contempladas en los Códigos de Buenas Prácticas y el impacto que tendrían sobre la hipoteca.

Para los hipotecados cuyo índice de referencia desapareció, les permite calcular el diferencial que se deberá sumar al IRPH del conjunto de entidades para conocer el nuevo índice.

Cómo funciona el simulador

Para utilizar el simulador, los usuarios han de acceder a la página web del supervisor bancario e introducir en la herramienta el importe, el plazo y el tipo de interés para obtener la cuota del préstamo hipotecario a desembolsar.

Cabe destacar, según hace hincapié el Banco de España, que si se modifica el tipo de interés a lo largo del periodo en el que se está devolviendo el préstamo a la entidad financiera también se podrá calcular la nueva cuota.

Los usuarios pueden realizar varias simulaciones y, tras pulsar en «ver detalles», cuentan con la posibilidad de acceder a la representación gráfica de las diferentes opciones, a las tablas de amortización y a su descarga en excel y PDF.

Un factor a tener en cuenta es que el simulador está pensado únicamente para préstamos que se amortizan a través del sistema francés, en el que las cuotas a desembolsar son las mismas todos los meses, siempre y cuando se mantenga el tipo de interés.

Con el fin de que el simulador pueda aplicarse al mayor número posible de casos, en los cálculos se efectúan algunas simplificaciones como las siguientes:

• Los pagos son mensuales
• Todos los meses del año tienen igual número de días
• El pago a la entidad bancaria del importe de la cantidad destinada a amortizar parcialmente el préstamo se realiza justo un mes antes del pago de la primera cuota con las nuevas condiciones que resultan de la amortización anticipada

Debido a estas simplificaciones, el importe de la nueva cuota o el número de plazos obtenidos con el simulador, pueden variar respecto a las del préstamo, si bien las diferencias deberían ser pequeñas.