Blackstone y los grandes fondos movilizan 51.000 millones para dominar la vivienda en alquiler
Los principales fondos inmobiliarios apuestan por la vivienda en alquiler en España, pero los desafíos regulatorios y la escasez de suelo amenazan la rentabilidad de la inversión.
Montaje realizado por Economía Digital
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51.000 millones de euros. Esa es la cifra que, según Susana Rodríguez, head of living & alternatives en Savills España, están dispuestos a invertir los grandes fondos en el mercado de vivienda en alquiler.
Durante el Rental Housing Forum, celebrado ayer en El Beatriz de Madrid y organizado por Planner Exhibitions, los pesos pesados del sector inmobiliario se han reunido para analizar los retos y las oportunidades de este segmento de inversión.
Con fondos de la talla de Blackstone, Hines, Grupo Lar, M&G, Meridia o AXA Investment Managers en el foco de atención, la jornada ha puesto de manifiesto la magnitud de los recursos que se movilizan en un sector que sigue siendo clave para la rentabilidad institucional.
Pero la situación no es tan sencilla como parece: los fondos buscan un equilibrio entre la rentabilidad y las crecientes presiones del mercado.
El alquiler de viviendas sigue siendo uno de los pilares de inversión más robustos para los grandes actores internacionales, que buscan diversificar su portfolio y aprovechar la creciente demanda de arrendamientos en ciudades clave como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla.
El contexto no es el mismo que hace apenas un par de años. La regulación creciente, la escasez de suelo y la presión fiscal son factores que hacen que la rentabilidad de algunos de estos activos se vea amenazada.
Las expectativas de rentabilidad, que se mantenían atractivas hace solo un lustro, parecen estar ajustándose, mientras las barreras regulatorias, como apuntaron varios de los ponentes del evento, complican las decisiones de inversión.
Uno de los puntos más destacados de la jornada fue la mesa redonda titulada ¿Qué busca hoy el capital institucional? Expectativas y cambios estratégicos para rentabilizar la inversión en alquiler. Moderada por Belén Dávila, de Tinsa by Accumin, la mesa reunió a figuras clave como Esther Escapa, de AXA Investment Managers, Gabriel Izquierdo, de Q-Living Real Estate, y María Mayoral, de CBRE España.
Esther Escapa, en su intervención, dejó claro que la dinámica del mercado de vivienda libre está cambiando. Según la experta, «en el alquiler de vivienda libre hace tiempo que los números no salen«.
Explicó que las altas cargas regulatorias, combinadas con la falta de medidas de apoyo fiscal, han provocado que muchos fondos institucionales estén reconsiderando su apuesta por el mercado de vivienda libre.
«La rentabilidad ya no es la que era y el capital se va. Habrá una reducción de la presencia institucional en el sector, mientras que en vivienda protegida parece haber más interés, ya que no hay tantos cambios regulatorios».
La rentabilidad, en definitiva, ha dejado de ser un simple número atractivo, y ahora está más vinculada a un balance delicado entre el marco regulatorio y las oportunidades de rentabilidad.
Por su parte, Gabriel Izquierdo se refirió a la «demanda sostenible» como el principal factor que sigue impulsando el interés en el alquiler de viviendas, aunque reconoció que hay obstáculos importantes que aún frenan las inversiones.
«La escasez de suelo, la financiación, la presión fiscal y la regulación son los principales escollos a la inversión», afirmó. Sin embargo, también se mostró optimista respecto a que, con una «estabilidad regulatoria» y la «reducción de la presión fiscal», el capital podría volver a entrar en el mercado.
Para Izquierdo, lo importante ahora es encontrar soluciones a la falta de suelo y crear mecanismos financieros de garantía pública que faciliten el desarrollo de nuevos proyectos.
La tendencia de diversificación también estuvo presente en las intervenciones. María Mayoral destacó cómo la diversificación del capital institucional ha crecido en los últimos años. «El foco principal de inversión sigue siendo el residencial en alquiler, pero ahora hay un interés creciente por modelos alternativos como el coliving y el flex living«.
Según la experta, el sector del flex living está ganando terreno, especialmente entre los jóvenes profesionales que buscan flexibilidad tanto en los contratos como en las ubicaciones. Estos modelos de alojamiento no convencional ofrecen un atractivo adicional para los fondos, ya que permiten un mayor dinamismo en cuanto a ocupación y rentabilidad.
En este sentido, el capital institucional está buscando cada vez más la seguridad que ofrecen los modelos de vivienda asequible, que garantizan una mayor estabilidad en los flujos de caja.
«La ocupación en la vivienda asequible es constante y estable, lo que lo convierte en un activo atractivo para los fondos institucionales”, afirmó Mayoral.
En contraste, los activos prime de alquiler en ciudades como Barcelona y Madrid ofrecen rentabilidades que rondan el 4% y el 3%, respectivamente, una cifra que, aunque atractiva, no tiene la misma estabilidad que la vivienda asequible.
Un mercado bajo presión, pero con potencial
El evento celebrado en Madrid subrayó el gran apetito de los grandes fondos por el mercado, pero también dejó claro que este mercado está lejos de ser un campo de juego fácil.
La creciente intervención regulatoria, la escasez de suelo y las presiones fiscales son factores que pueden cambiar el panorama de inversión en el corto plazo.
A pesar de estos retos, la demanda sigue siendo elevada y las oportunidades de inversión continúan siendo atractivas, especialmente para aquellos fondos dispuestos a explorar nuevos modelos de negocio como el coliving o el Flex living.
Aunque los grandes fondos manejan cifras astronómicas y mantienen un interés firme en la vivienda en alquiler, el mercado está evolucionando y los inversionistas deberán adaptarse a un entorno más complejo y regulado si quieren seguir cosechando rendimientos satisfactorios.
Con 51.000 millones de euros en juego, el futuro del mercado parece más dinámico que nunca, pero la clave estará en cómo los fondos navegan por las nuevas reglas del juego.
