El fin del build to rent: Las promotoras, sin encargos para viviendas en alquiler
El encarecimiento de la financiación y la presión regulatoria frenan la inversión privada en build to rent, mientras los proyectos en marcha responden a decisiones tomadas hace años
Promoción de Aviva Investors en Valdebebas, Madrid.
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Durante años, el build to rent (BTR) se consolidó como una de las grandes apuestas del capital institucional en el mercado inmobiliario español. Fondos internacionales, aseguradoras y gestoras especializadas vieron en la promoción de vivienda destinada íntegramente al alquiler una oportunidad para ganar escala en un país tradicionalmente dominado por la propiedad. Sin embargo, ese ciclo parece haber llegado a su fin.
Al menos, tal y como se concibió entre 2020 y 2024. Hoy, el sector asiste a un parón casi total de nuevos encargos y a un proceso incipiente de desinversión que cuestiona la viabilidad del modelo en su versión más pura.
Fuentes del mercado promotor coinciden en el diagnóstico: las promociones de build to rent que se están entregando actualmente en España responden a decisiones de inversión tomadas hace varios años, en un contexto macroeconómico radicalmente distinto.
«No hay prácticamente nuevos proyectos en marcha. Lo que se ve en obra es el arrastre de carteras diseñadas antes del giro de los tipos de interés«, resume un directivo de una promotora con fuerte exposición al alquiler institucional.
El cierre de 2025 confirma esa lectura. Según datos del sector, el ejercicio se ha saldado con la entrega de aproximadamente 12.500 viviendas bajo la modalidad BTR, elevando el parque total gestionado por plataformas institucionales por encima de las 37.000 unidades.
Madrid ha concentrado cerca del 50% de las nuevas llaves, impulsada en gran medida por esquemas de colaboración público-privada como el Plan Vive, mientras que Málaga, Valencia y el área metropolitana de Barcelona han completado el mapa de los mercados más activos.
Pero ese volumen no es indicativo de un mercado en expansión, sino de uno que ha alcanzado su velocidad de crucero justo antes de frenar.
El principal factor detrás del parón es financiero. Aunque los tipos de interés han empezado a estabilizarse, el nuevo coste del capital ha comprimido de forma significativa los márgenes del BTR.
«Con las rentabilidades actuales, los números ya no salen como antes. El diferencial entre el coste de financiación y el rendimiento del activo se ha estrechado demasiado», explican las mismas fuentes.
A ello se suma la presión regulatoria sobre el alquiler, especialmente en los grandes núcleos urbanos, que introduce una incertidumbre difícil de asumir para estrategias de largo plazo.
El resultado es un cambio de comportamiento evidente entre los grandes propietarios. Varias plataformas están optando por trocear sus carteras de build to rent y sacar activos al mercado, bien de forma individualizada o mediante ventas en bloque a nuevos perfiles de comprador.
Un ejemplo es el de la gestora Meridia Capital, que ha adquirido a Hines por cerca de 180 millones de euros el complejo residencial Skypark Valdebebas, formado por 395 viviendas, con el objetivo de privatizarlas y retirarlas del mercado del alquiler, según pudo saber este medio.
La operación ilustra una tendencia creciente: convertir en producto de venta aquello que nació para ser alquilado.
Este proceso de rotación no implica la desaparición del segmento living, pero sí una redefinición profunda. En 2025, la inversión en este ámbito ha superado los 4.000 millones de euros y representa ya cerca del 20% del volumen total transaccionado en el inmobiliario español.
Sin embargo, el peso del BTR tradicional se diluye frente a otras fórmulas. El flex living y, sobre todo, la vivienda asequible han ganado protagonismo como vías para mantener actividad en un entorno adverso.
Los planes de vivienda, al rescate del build to rent
En este nuevo escenario, los mayores «inversores» en build to rent ya no serán tanto los fondos privados como las administraciones públicas.
Los planes de vivienda asequible impulsados por las comunidades autónomas y el Gobierno central se perfilan como el principal motor de nuevos desarrollos en alquiler.
Madrid, con el Plan Vive, ha marcado el camino, pero otras regiones preparan esquemas similares apoyados en suelo público y concesiones a largo plazo. «Sin ese respaldo institucional, hoy no se estaría promoviendo prácticamente nada directamente para alquilar«, admiten las fuentes.
El build to rent deja de ser la gran promesa de crecimiento del mercado residencial español para convertirse en un segmento dependiente del sector público. Las llaves que se entregan hoy son el eco de una apuesta pasada. El futuro, al menos por ahora, se escribe con menos grúas.
