Neinor-Aedas: Así está la opa silenciada por BBVA-Sabadell que creará un gigante con 43.000 viviendas
A la sombra de la batalla bancaria, la promotora teje con Apollo y Castlelake una opa sobre Aedas que alumbrará un gigante del ladrillo
Neinor ha lanzado una opa sobre Aedas.
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En medio del ruido ensordecedor de la opa hostil del BBVA sobre Banco Sabadell, otra batalla se libra en silencio. Es la de Neinor, que lanzó una opa sobre Aedas, con la que busca levantar un coloso del ladrillo español: un grupo con más de 43.000 viviendas en cartera, músculo financiero reforzado por Apollo y acuerdo con Castlelake, dueña de Aedas.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) estudia ahora la operación. El visto bueno del supervisor es clave para que Neinor pueda culminar una integración que cambiaría el mapa del ladrillo español.
Si la CNMV aprueba la opa en los términos planteados, la nueva compañía se situará a la cabeza del sector con una cartera que supera de largo a la de cualquier competidor.
La operación no surgió de la nada. A lo largo del primer trimestre y principios del segundo, Neinor, liderada por Borja García-Egotxeaga, cerró un acuerdo con Castlelake, máximo accionista de Aedas con casi un 80% del capital, para hacerse con la promotora.
El pacto, sellado con discreción, sorprendió incluso a la dirección de Aedas. La cúpula de Aedas, encabezada por David Martínez, trasladó en petit comité su malestar por un movimiento negociado a sus espaldas y con la que ha sido la gran rival del sector en los últimos años.
La oferta pública de adquisición se fijó en 21,334 euros por acción, lo que supone valorar a la promotora de Castlelake en 932 millones de euros.
Un importe que parece modesto si se compara con la cotización de la compañía hace apenas unos meses, cuando sus títulos llegaron a rozar los 27 euros, con una capitalización superior a los 1.170 millones.
El ajuste tiene explicación. Antes del lanzamiento de la opa, Aedas aprobó un dividendo extraordinario de 3 euros por acción que redujo de facto el precio del título, desde los 24,3 euros hasta acercarlo al nivel de la oferta. La jugada, diseñada por Castlelake, despejó el camino para Neinor.
Para sostener la operación, García-Egotxeaga se ha reforzado en el plano financiero. A finales de junio cerró una ampliación de capital de 228,7 millones de euros, mediante la emisión de casi 15 millones de nuevas acciones a 15,25 euros, lo que supuso un descuento del 8% respecto al cierre previo.
Esta inyección de recursos, junto con la aportación de sus tres principales accionistas —Orion, Stoneshield y Adar— y el uso de su caja, cubre parte de los 932 millones comprometidos en la opa.
El resto llegará de la mano de Apollo Global Management, que ha suscrito íntegramente una emisión de bonos sénior garantizados por 750 millones de euros.
Neinor, con fuerte implantación en Madrid, la Costa del Sol y País Vasco; Aedas, con mayor diversificación territorial y proyectos de gran volumen en zonas de expansión como Levante o Cataluña.
Su unión, señalan analistas, aportaría sinergias evidentes: reducción de costes, mayor capacidad de financiación y un portafolio más equilibrado entre primera y segunda vivienda.
No faltan, sin embargo, voces críticas. Para algunos inversores minoritarios, la opa infravalora a Aedas en un momento en que el sector atraviesa una fase de recuperación y estabilidad en la demanda.
Otros apuntan a las tensiones internas que podría generar la integración de dos culturas corporativas con estilos de gestión distintos. La figura de David Martínez, al frente desde 2017, será uno de los elementos a seguir si la operación se consuma.
Lo cierto es que, más allá de las resistencias, el movimiento encierra un trasfondo estratégico. La promoción residencial en España se enfrenta a un horizonte complejo: elevados costes de financiación, presión sobre los márgenes por el encarecimiento del suelo y la construcción, y un marco regulatorio más exigente.
En este contexto, el tamaño importa. Y la opa responde precisamente a esa lógica: ganar escala para resistir mejor los ciclos y captar la atención de grandes inversores institucionales.
Neinor lideraría el sector tras la opa
De prosperar, la nueva promotora resultante no solo liderará en número de viviendas en desarrollo, sino también en capacidad de ejecución.
Un actor capaz de entregar más de 6.000 viviendas al año, competir por los mejores suelos y reforzar su presencia en mercados de alquiler, donde los fondos internacionales siguen mostrando apetito.
Aunque eclipsada por la batalla bancaria, la opa marcará un antes y un después en el sector inmobiliario. Un movimiento silencioso, cocinado con sigilo, que puede dar lugar al mayor grupo promotor del país y redibujar las reglas del juego en el mercado residencial español.
