El fantasma de Enrique Bañuelos (Astroc) y los líos urbanísticos reaparecen en Castellón
La Justicia valenciana ha tumbado un plan parcial presentado hace más de 20 años por Enrique Bañuelos en Almenara, Castellón.
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El fantasma de Astroc, la inmobiliaria de Enrique Bañuelos, símbolo del boom y crack inmobiliario, reaparece en Almenara (Castellón). Y con él, los líos urbanísticos que arrastra el mercado español, con una regulación que, en las últimas dos décadas, aparentemente ha pasado de ser extremadamente laxa a contener tales rigideces que desmotivan nuevos desarrollos.
La Justicia valenciana, como publicó el viernes este diario, ha vuelto a tumbar el proyecto inmobiliario ideado por Enrique Bañuelos hace más de veinte años en la localidad de Castellón, Almenara Playa.
La empresa Promometa, perteneciente a Astroc, presentó en 2001 el Plan Parcial (PAI) Sector Playa, aprobado por el Ayuntamiento de Almenara el 21 de enero de 2003. El proyecto contemplaba la construcción de más de 3.000 viviendas, un hotel, una zona comercial, otra deportiva…
Bañuelos pasó en un par de años de ser un empresario prácticamente desconocido a aparecer en la lista Forbes de los más ricos del mundo
A pesar de que la Justicia valenciana ha tumbado el PAI ya en tres ocasiones, el desarrollo está consolidado y el Ayuntamiento de Almenara ha ido entregando licencias de obras para levantar viviendas. Pero aún queda un millar de adosados por construir.
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) anuló el PAI en 2010, y volvió a tumbarlo tres años después. En julio de 2023 el Ayuntamiento de Almenara aprobó de nuevo el plan parcial, en principio de forma definitiva.
Sin embargo, el pasado 25 de noviembre, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJCV estimó en sentencia recurso interpuesto por la Asociación Nacional Arca Ibérica dejando sin efecto el acuerdo del Ayuntamiento.
La setencia inquieta a los propietarios de los terrenos que, a partir de que el Ayuntamiento aprobara definitivamente el PAI en 2023, han tramitado sus corrrespondientes licencias de urbanización, entre ellos entidades financieras.
La construcción, en marcha, de una gigafactoría de baterías en Sagunto, a unos kilómetros de Almenara, ha revalorizado el proyecto.
De Astroc a Neinor
Al calor del boom que la economía española vivió a principios de este siglo, y de una regulación que permitía valorar unos terrenos en función de sus posibilidades urbanísticas -lo que facilitaba solicitar préstamos bancarios millonarios en base a proyectos inmobiliarios de cualquier tipo, en cualquier terreno- se infló en España la mayor burbuja inmobiliaria de su historia.
El empresario Enrique Bañuelos vio mejor que nadie las posibilidades que permitía aquella regulación, en particular sobre decenas de PAI en la Comunidad Valenciana.
En mayo de 2006 sacó a Bolsa su inmobiliaria Astroc; aunque muchos de sus activos eran terrenos no urbanizables, y a pesar de que, en realidad, el negocio de la empresa consistía en el trabajo de recalificación de suelos, el precio de la acción de la compañía pasó de los 6,4 euros a superar los 75 euros por título en menos de un año.
El 17 de abril de 2007, la publicación del contenido de la auditoría de la empresa, que desvelaba que el grueso del negocio había consistido en operaciones vinculadas, hundió la cotización de Astroc, iniciándose el pinchazo de la burbuja inmobiliaria española.
Al estallido de la burbuja inmobiliaria española se sumó la crisis financiera mundial, con la caída de Lehman Brothers, en septiembre de 2008. Para España supuso la peor crisis financiera y económica de la democracia.
Enrique Bañuelos paso en un par de años de ser un empresario prácticamente desconocido a asociarse con algunas de las mayores fortunas españolas, entre ellas Amancio Ortega y la familia Nozaleda, y a aparecer en la lista Forbes de los más ricos del mundo («es terrible salir en Forbes», declaró Bañuelos).
Al inicio de la explosión de la burbuja inmobiliaria, Bañuelos puso pies en polvorosa y marchó a Brasil, donde inició otros proyectos inmobiliarios y agrícolas.
El empresario Félix Abánades, a través de la constructora e inmobiliaria Rayet, participó en la reestructuración de Astroc pasando a controlar la mayor parte de sus activos.
Félix Abánades, del grupo Rayet.
Poco después, en las oficinas de Rayet no se podía nombrar a Enrique Bañuelos, dada la cantidad de activos problemáticos heredados, y los empleados de Abánades se referían a Bañuelos como ‘El innombrable’.
Rayet transformó Astroc en la inmobiliaria Quabit, la empresa que se hizo cargo, entre otros proyectos, de Almenara Playa. Después fue el grupo Neinor quien tomó las riendas del desarrollo en Castellón; la inmobiliaria se ha ido desprendiendo de los inmuebles, gestionando en la actualidad no más de medio centenar de viviendas.
Los PAI y la Ley del Suelo
«Está claro que muchos de los PAI que se presentaron a principios de siglo no tenían sentido», comenta un profesional del sector que ha trabajado en el desarrollo de Almenara Playa. «Pero otros sí lo tenían; lo que no tiene sentido alguno es que en un desarrollo como Almenara Playa, que ya está consolidado, se tumbe por defectos formales«, añade.
La anulación del plan parcial de Almenara Playa por la Justicia valenciana pone de manifiesto los problemas que genera la Ley de Suelo en los desarrollos urbanísticos.
«En España existe un problema de vivienda y la solución está en aumentar la oferta», opina un experto inmobiliario que trabajó en el desarrollo de Almenara Playa
El fallo subraya que, debido a errores en la documentación, como la falta de ciertos informes esenciales, el proceso debe reiniciarse desde cero. Este tipo de errores no son corregibles una vez detectados, lo que obliga a retroceder todo el procedimiento administrativo.
Tras esta anulación, los promotores y el Ayuntamiento deberán rehacer la tramitación, presentando nuevamente el plan con los informes adecuados y subsanando las irregularidades. Este retroceso significa un retraso significativo, ya que tendrán que iniciar de nuevo todo el proceso incluyendo evaluaciones ambientales y otros informes técnicos requeridos por la ley.
El caso demuestra cómo la rigidez de la Ley de Suelo puede ralentizar y encarecer los proyectos urbanísticos. A pesar de los esfuerzos para subsanar errores, la Ley no permite flexibilidad cuando surgen fallos en la documentación, lo que retrasa considerablemente el desarrollo de nuevos proyectos y afecta a la oferta de viviendas.
«En España existe un problema de vivienda y la solución está en aumentar la oferta«, considera el profesional inmobiliario que ha trabajado en Almenara Playa. «Pero la actual legislación urbanística no garantiza nada, no hay seguridad jurídica y así es imposible aumentar la oferta», subraya.
En cuanto a la última sentencia del TSJCV sobre el proyecto en cuestión, opina que, simplemente, «no va a ocurrir nada, los propietarios y potenciales compradores no deberían preocuparse». El Ayuntamiento «tendrá que redactar un nuevo plan parcial, es cuestión de tiempo», dice.
